Will the Fed’s interest rate cut boost US commercial real estate?

La Fed annonce une baisse de 50 points de base du taux d'intérêtTaux d'intérêts américains

Avant l’annonce des taux d’intérêt fédéraux, la question n’était pas de savoir si la Réserve fédérale déciderait ou non de réduire ses taux, mais plutôt de combien. Un mois avant la réunion de politique monétaire d’aujourd’hui, les attentes des investisseurs pour une baisse de 25 ou 50 points de base (pb) étaient partagées à 50/50. Au cours des semaines suivantes, les marchés financiers ont estimé la probabilité d’une baisse de 50 pb à environ 30 %, la probabilité d’une baisse de 25 pb étant beaucoup plus élevée, à environ 70 %, et les attentes selon lesquelles les baisses de taux de la Fed commenceraient lentement. Cependant, à l’approche de la semaine de l’annonce, ces probabilités évaluées par le marché ont de nouveau basculé en faveur d’une première baisse plus importante.

Les attentes contradictoires quant au rythme de ce cycle d’assouplissement tant attendu peuvent être largement attribuées à des signaux économiques contradictoires et aux craintes persistantes d’une récession imminente. Maintenir une politique monétaire trop stricte avec des taux plus élevés pourrait freiner l’activité économique ; cependant, une première baisse plus importante de 50 pb pourrait être interprétée comme une reconnaissance par la banque centrale de l’affaiblissement de l’économie.

La baisse historique de 50 points de base du taux des fonds fédéraux (maintenu dans la fourchette de 5,25 % à 5,50 % depuis juillet 2023) est certainement un soulagement bienvenu pour le marché après des mois d’espoirs de baisse qui ne se sont pas concrétisés. Cette décision s’aligne également sur le mandat du Federal Open Market Committee (FOMC) de faire baisser l’inflation tout en protégeant l’économie américaine et en maximisant l’emploi. Plus important encore, cela marque le début du changement de politique de la banque centrale, passant d’une politique restrictive à une politique accommodante.

La progression de l'inflation freinée par des signaux mitigés

Lors de la réunion de juillet de la Fed, le président de la Réserve fédérale, Jeremy Powell, a réitéré l’importance de poursuivre les mesures de contrôle de l’inflation, soulignant que même si des progrès avaient été réalisés, ils n’étaient pas encore suffisants pour justifier une baisse des taux. Pour ce qui est de l’avenir, il a noté qu’une baisse des taux « pourrait être sur la table » lors de la prochaine réunion, et avec la publication des données d’inflation d’août, cette baisse semblait inévitable.

L'indice des prix à la consommation du mois d'août a augmenté de 0,2 % par rapport au mois précédent et de 2,5 % par rapport à l'année précédente (contre 2,9 % en juillet), ce qui indique que l'inflation aux États-Unis est tombée à son plus bas niveau depuis trois ans. Les prix des produits alimentaires sont restés inchangés de juillet à août et le prix de l'essence a baissé, tandis que le prix des billets d'avion, de l'assurance automobile, du loyer et d'autres frais de logement a augmenté.

Les données sur l'emploi du mois d'août ont toutefois donné des signaux mitigés, l'emploi ayant augmenté moins que prévu en août et les offres d'emploi ayant chuté à leur plus bas niveau depuis trois ans et demi en juillet. À l'inverse, le taux de chômage a baissé à 4,2 %, le Bureau of Labor Statistics a indiqué que la productivité était en hausse et que le salaire horaire moyen devrait avoir augmenté de 0,3 % en août après avoir progressé de 0,2 % en juillet. Les prix à la production ont également augmenté légèrement plus que prévu en août dans un contexte de rebond du coût des services.

« Bien que des progrès considérables aient été réalisés pour faire baisser l’inflation depuis qu’elle a atteint son pic à l’été 2022, les données les plus récentes sur l’inflation ont montré des signaux plus mitigés et un ralentissement général du rythme de la désinflation », note Omar Eltorai, directeur de recherche chez Groupe Altus. « Cela complique la trajectoire attendue des baisses de taux d’intérêt. »

En observant de plus près le consommateur américain, on constate certaines tendances inquiétantes. Selon les rapports de Citigroup Inc., les consommateurs se détournent des biens discrétionnaires pour se concentrer sur les produits de première nécessité, une tendance qui se matérialise généralement en période de récession. On observe également une hausse des pertes sur crédits, parallèlement à la hausse des impayés.

« Le taux d’intérêt moyen des nouvelles cartes de crédit en juillet était de 21,5 % », ajoute Cole Perry, directeur associé de la recherche chez Groupe Altus. « Les taux ont connu une forte hausse à l’approche de 2022, ce qui peut devenir inquiétant lorsque les consommateurs commencent à utiliser le crédit pour acheter des produits de première nécessité. Le coût des emprunts combiné à l’inflation est toujours élevé, même si nous avons fait des progrès pour le ralentir – et les effets de cette situation prendront du temps à se faire sentir. »

Les investisseurs tablent néanmoins sur au moins deux baisses supplémentaires lors des prochaines annonces de taux d’intérêt de la Fed en novembre et décembre. « En l’absence de choc sur les marchés financiers ou sur l’économie, je m’attends à ce que la Fed adopte une approche similaire, graduelle et mesurée, pour réduire ses taux, comme elle l’a fait pour les relever », explique Eltorai. « Bien entendu, ces décisions dépendront toujours des données sur l’inflation, qui montreront une progression continue vers l’objectif de 2 % de la Fed, et des données sur le marché du travail, qui montreront une certaine résilience. »

Quel impact les baisses de taux de la Fed ont-elles sur l’immobilier commercial aux États-Unis ?

Bien que l’annonce faite aujourd’hui par le gouvernement fédéral sur les taux d’intérêt constitue une bonne nouvelle pour les consommateurs et les investisseurs, il est important de noter que la réduction des coûts de financement ne devrait pas être ressentie de manière uniforme et généralisée dans l’ensemble de l’économie. Les baisses de taux, du moins au début d’un cycle d’assouplissement, ont davantage un impact psychologique que tangible sur le marché immobilier commercial américain.

« Le taux des fonds fédéraux n’est pas le taux auquel les entreprises, les investisseurs ou les consommateurs empruntent ou accèdent au financement, ces effets prendront donc du temps à se faire sentir« Cependant, le signal envoyé par la première baisse pourrait être bénéfique à court terme, car ce changement de politique monétaire peut être pris en compte dans les projections, les attentes et les valorisations des entreprises. Une grande partie de ce changement est déjà visible sur le marché boursier, où les secteurs et les entreprises sensibles aux taux ont généralement déjà bénéficié du début anticipé des baisses. »

Alors que l'activité de transaction du secteur immobilier commercial est restée modérée en raison des coûts d'emprunt élevés et en prévision des baisses imminentes des taux d'intérêt, la décision d'aujourd'hui devrait se traduire par une amélioration du sentiment des investisseurs en attente, qui se préparent peut-être à réintégrer le giron du secteur.

« En fin de compte, toute réduction du coût de l’emprunt favorisera le marché des transactions immobilières et les valorisations de l’immobilier commercial », note Eltorai. « Même si une baisse de 50 pb du taux des fonds fédéraux n’est pas susceptible de susciter un enthousiasme significatif et durable dans le secteur immobilier commercial, chaque point de base compte. »

Si la Réserve fédérale abaisse ses taux d’intérêt d’au moins 25 points de base lors de chacune des réunions de politique monétaire restantes en 2024, comme prévu, nous pourrions voir davantage de mouvements sur le marché immobilier commercial américain au début de 2025. « Ce qui est plus important pour l’immobilier commercial, c’est ce qui se passe avec les rendements des titres du Trésor américain », ajoute Eltorai. « Et en ce qui concerne l’économie américaine, pour le moment, il semble qu’un atterrissage en douceur soit possible. Cependant, la réponse à cette question ne deviendra plus claire qu’au cours des prochains trimestres. »

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