Un rapport du Groupe Altus révèle que le taux de taxe commerciale dans les grandes villes canadiennes atteint plus de trois fois le taux résidentiel

Partout au Canada, tous les propriétaires fonciers paient des impôts en fonction de la valeur imposable de leur propriété, mais le taux d'imposition par dollar de valeur de la propriété varie selon que cette propriété est utilisée à des fins résidentielles ou commerciales. Ce rapport examine la façon dont les municipalités canadiennes réagissent aux défis de l'augmentation des coûts et des fluctuations du marché, et surveille les impacts des politiques fiscales municipales sur les contribuables commerciaux.

Ratio fiscal commercial/résidentiel

Le ratio fiscal commercial/résidentiel est la mesure clé du rapport qui compare le taux d’imposition commercial au taux d’imposition résidentiel. Par exemple, si le ratio est de 2,50, cela signifie que le taux de taxe commerciale est deux fois et demie (2,5x) le taux de taxe résidentielle.

Le rapport de 2023 révèle que six des 11 villes interrogées ont un taux de taxe commerciale plus de trois fois supérieur au taux de taxe résidentielle, ce qui signifie qu'une propriété commerciale encourt des taxes foncières plus de trois fois supérieures au montant d'une propriété résidentielle de même valeur. Le ratio moyen des taxes commerciales/résidentielles en 2023 était de 2,82, reflétant une légère augmentation de 0,84 % par rapport au ratio moyen de 2022 de 2,80. La hausse du ratio moyen est largement attribuable aux augmentations du ratio à Calgary, Montréal, Halifax et Québec. Les résultats soulèvent des questions d’inéquité dans la répartition du fardeau fiscal qui pourrait peser sur la viabilité des entreprises et la croissance des communautés du Canada.

"Dans l'environnement immobilier commercial en évolution rapide d'aujourd'hui, il est crucial que les gouvernements adoptent une approche proactive pour faire face aux changements dans la valeur des propriétés tout en maintenant l'équité fiscale pour les propriétaires de propriétés commerciales et résidentielles. Les juridictions comme l'Ontario doivent envisager des réévaluations foncières plus fréquentes pour s'aligner sur la dynamique du marché », a déclaré Ryan Fagan, chef des opérations et de la technologie, Fiscalité Canada chez Altus Group.

"Alors que nous évaluons ce paysage en constante évolution de la taxe foncière commerciale et résidentielle, il devient clair que l'adaptabilité est essentielle pour traverser cette période. Les propriétaires fonciers et les parties prenantes doivent rester informés des changements réglementaires et tirer parti des informations basées sur les données pour optimiser leurs stratégies fiscales.

Analyse des tendances régionales

• VancouverLa hausse des valeurs résidentielles a contribué à une baisse de 2,34 % de son ratio à 3,37, signalant une tendance à la baisse.

• Calgary a observé la plus forte augmentation du ratio commercial/résidentiel parmi les villes étudiées, grimpant de 9,49 % à 3,36, poursuivant la tendance à l'augmentation significative de son taux au cours des deux dernières années.

• EdmontonLe ratio a augmenté à plusieurs reprises au cours des deux dernières décennies, mais a affiché une diminution de 3,45 % en 2023, restant en dessous de la moyenne à 2,59.

• Saskatoon et Régina a poursuivi une tendance de sept ans consistant à afficher un ratio inférieur à 2,0 à 1,61 et 1,50, respectivement, le plus bas de l'enquête. Les ratios dans les deux villes ont continuellement diminué et depuis 2017, ces deux villes ont les ratios commerciaux/résidentiels les plus équitables dans cette étude.

• WinnipegLe ratio est resté relativement stable et inférieur à la moyenne à 1,93, mais ces taux ne tiennent pas compte des réductions de taxe scolaire ni de la taxe professionnelle. Depuis que la province du Manitoba a mis en œuvre des réductions de taxe scolaire en 2021, la remise pour les propriétés résidentielles est passée de 25 % à 50 %, tandis que la remise commerciale reste à 10 %. Cette différence de réduction, combinée à la taxe professionnelle supplémentaire que les propriétés commerciales paient en fonction de la valeur locative annuelle, signifie que le ratio commercial/résidentiel effectif à Winnipeg est beaucoup plus élevé qu'il n'y paraît et a augmenté considérablement depuis 2021.

• Toronto poursuit sa lente progression vers l'équité alors que son ratio commercial/résidentiel a chuté d'un peu plus de 3 % à 3,26, tandis que OttawaLe ratio a légèrement augmenté mais reste inférieur à la moyenne à 2,42. Le long retard dans la réévaluation de l'Ontario amplifie les inégalités pour de nombreux contribuables commerciaux.

• MontréalLa réévaluation a entraîné des augmentations d'évaluation plus importantes pour les propriétés résidentielles que pour les propriétés commerciales et a poursuivi une tendance quinquennale consistant à afficher le ratio commercial/résidentiel le plus élevé de toutes les villes étudiées, augmentant de plus de 6 % pour atteindre 4,33, bien au-dessus de la moyenne nationale.

• la ville de QuébecLe ratio a grimpé pour la première fois au-dessus de la moyenne en 2013 et est resté bien au-dessus de la moyenne en 2023 avec un ratio de 3,56. Au cours des 20 dernières années, la ville de Québec a augmenté régulièrement ses taux de taxation commerciale par rapport à ceux résidentiels et présente désormais l'un des ratios les plus élevés des villes étudiées.

• HalifaxLa nouvelle politique fiscale commerciale du pays est entrée en vigueur cette année, ajoutant de la complexité aux factures de taxes commerciales et augmentant les taux d'imposition des propriétés situées dans les parcs d'affaires et industriels, notant une augmentation du ratio de 1,27% à 3,10.

L’échec de l’Ontario à lancer une réévaluation

Le rapport de cette année met en lumière le cycle fiscal prolongé en Ontario, la province la plus peuplée du Canada. La province a récemment confirmé qu'aucune réévaluation n'aurait lieu pour 2024 sans fournir de calendrier pour la prochaine mise à jour de l'évaluation. À une époque où la plupart des régions du Canada réévaluent les propriétés chaque année – et même ces évaluations annuelles entraînent des changements d’impôt – les évaluations de l’année prochaine en Ontario seront périmées de neuf ans. Le retard persistant dans la réévaluation compromet la compétitivité économique de la province et pourrait éventuellement se traduire par une hausse des taux d’imposition foncière.

Une copie du rapport de référence sur les taux d'impôt foncier canadien 2023 du Groupe Altus peut être téléchargé ici.