Les grandes villes canadiennes continuent de lutter pour équilibrer le fardeau entre les contribuables commerciaux et résidentiels

Partout au Canada, tous les propriétaires fonciers paient des impôts en fonction de la valeur imposable de leur propriété, mais le taux d'imposition par dollar de valeur de la propriété varie selon que cette propriété est utilisée à des fins résidentielles ou commerciales. Ce rapport examine comment les changements de valeur entre les catégories de propriétés influencent les augmentations d'impôts, en mettant l'accent sur la façon dont les efforts municipaux pour atténuer les augmentations d'impôts peuvent contribuer davantage aux inégalités.

Ratio fiscal commercial/résidentiel

Le ratio fiscal commercial/résidentiel est la mesure clé du rapport qui compare le taux d’imposition commercial au taux d’imposition résidentiel. Par exemple, si le ratio est de 2,50, cela signifie que le taux de taxe commerciale est deux fois et demie (2,5x) le taux de taxe résidentielle.

Le rapport de 2022 révèle que sept des 11 villes interrogées ont un taux de taxe commerciale qui est plus du double du taux de taxe résidentielle, ce qui signifie qu'une propriété commerciale encourt des taxes foncières plus de deux fois supérieures au montant d'une propriété résidentielle de même valeur. Le ratio moyen des taxes commerciales/résidentielles en 2022 était de 2,80, reflétant une légère augmentation de 2,42 % par rapport au ratio moyen de 2021 de 2,73. La hausse du ratio moyen s'explique en grande partie par les augmentations du ratio à Calgary, Edmonton et Halifax, allant de 6,5 % à plus de 10 %.

« Le marché post-pandémique est incroyablement volatil, et les gouvernements doivent être proactifs pour remédier aux changements de valeur sans accroître les inégalités entre les contribuables commerciaux et résidentiels », a déclaré Kyle Fletcher, président de l'impôt foncier Canada chez Altus Group. « Il y a deux facteurs qui déterminent les impôts fonciers : la valeur imposable et les besoins en revenus municipaux. Pour parvenir à une fiscalité équitable et soutenir la reprise économique, les gouvernements comme celui de l'Ontario doivent procéder à des réévaluations plus fréquentes pour suivre l'évolution du marché, et les municipalités doivent s'éloigner des politiques qui transfèrent une plus grande partie du fardeau fiscal vers les propriétés commerciales.

Analyse des tendances régionales

• Calgary a observé la plus forte augmentation du ratio commerce/résidentiel parmi les villes étudiées, grimpant de 10,27% à 3,07. Poursuivant la tendance depuis 2015, l'assiette commerciale s'est contractée d'une année sur l'autre en raison une fois de plus de la baisse des valeurs foncières des bureaux, tandis que l'assiette résidentielle a connu une augmentation notable de 8 % d'une année sur l'autre en raison de l'essor du marché des maisons unifamiliales. .

• Halifax a apporté des changements positifs à son ratio d'imposition pour 2021, mais a inversé la tendance pour 2022. La municipalité régionale d'Halifax a augmenté le taux de taxe commerciale et a diminué le taux résidentiel, ce qui a entraîné une augmentation de 7,16 % de son ratio commercial/résidentiel, à 3.06.

• Edmonton a été confronté à des pressions similaires à celles de Calgary à la suite de la dernière réévaluation, ce qui a entraîné une augmentation de son ratio de 6,5 % à 2,68.

• Vancouver a connu une diminution des taux d'imposition résidentiels et commerciaux, signalant les taux les plus bas des villes étudiées. Alors que le taux d'imposition des propriétés résidentielles a baissé davantage que le taux commercial, son ratio d'imposition commercial/résidentiel a augmenté de 1,35 % pour atteindre 3,46, se classant au troisième rang le plus élevé parmi toutes les villes étudiées.

• Québec a d’abord grimpé au-dessus de la moyenne en 2013 et reste bien au-dessus de la moyenne en 2022 avec un ratio de 3,51.

• Montréal a réduit les taux d'imposition résidentiels et commerciaux en 2022, mais une réduction plus importante vers le résidentiel a entraîné une augmentation du ratio de 1,08 % à 4,21, poursuivant une tendance de quatre ans consistant à afficher le ratio commercial/résidentiel le plus élevé de toutes les villes étudiées. Avec des changements d'évaluation attendus avec le rôle triennal de 2023, la ville sera confrontée à des pressions pour augmenter davantage le taux de taxe commerciale par rapport à celui résidentiel.

• Ottawa a augmenté son tarif commercial d'un pourcentage plus élevé que celui résidentiel, ce qui a entraîné une augmentation de 0,95 % de son ratio pour la première fois depuis 2017, se situant désormais juste en dessous de la moyenne nationale à 2,39.

• Saskatoon et Régina a poursuivi une tendance de six ans consistant à afficher un ratio inférieur à 2,0 et est resté stable entre 2021 et 2022 à 1,61 et 1,51, respectivement, le plus bas de l’enquête. La Saskatchewan en est à la deuxième année de son cycle d'évaluation de quatre ans et les valeurs n'ont pas changé.

• WinnipegLe ratio a légèrement diminué, passant de 1,93 à 1,92, mais serait supérieur à 2,20 si l'on tenait compte du remboursement scolaire et de la taxe professionnelle. Il est prévu que le rabais scolaire soit augmenté pour 2023, élargissant encore davantage l'écart entre les taxes commerciales et résidentielles.

• Toronto a continué d’évoluer vers l’équité fiscale, augmentant le taux d’imposition des propriétés résidentielles d’un pourcentage plus élevé que celui des propriétés commerciales. En conséquence, le ratio commercial/résidentiel a poursuivi sa tendance à la baisse depuis 18 ans et a chuté de 2,42 %, la réduction la plus importante de l'enquête.

Outils d’atténuation fiscale

Nouveauté pour 2022, le rapport met en lumière les outils d'atténuation fiscale actuellement mis en œuvre ou proposés dans les villes étudiées. En réponse à une augmentation soudaine ou importante du fardeau fiscal, ou pour d'autres raisons politiques, les gouvernements provinciaux ou locaux peuvent mettre en œuvre certaines mesures telles que l'introduction progressive des cotisations, des ajustements des taux d'imposition, des programmes de plafonnement ou de remise pour avoir un impact sur le montant des impôts payés par un segment. de propriétés. Le défi des outils d’atténuation fiscale est que pour chaque propriété qui en bénéficie, une autre propriété doit subventionner ces avantages.

Une copie du Groupe Altus Rapport de référence sur les taux d'imposition foncière au Canada 2022 peut être téléchargé ici.