Les 5 villes américaines les plus susceptibles de surperformer les indices de référence en matière d'investissement de détail

Quelles villes américaines sont les plus susceptibles de battre l’indice de référence en matière de rendement des investissements dans l’immobilier de détail?

C’est la saison des dîners de dinde, des playlists de Noël et – vous l’avez deviné – du shopping. Alors que les guirlandes de Noël sont soigneusement suspendues aux gouttières et que les bacs de décorations sont sortis du sous-sol, des foules de clients se ruent sur les devantures des magasins (en ligne et hors ligne) dans l’espoir de faire leurs achats de Noël plus tôt – et de profiter des offres du Black Friday pendant qu’ils y sont.

À cet effet, une étude de Capital One révèle que les consommateurs américains ont dépensé près de 10 milliards de dollars en achats en ligne le Black Friday, et plus de 20 milliards de dollars si l’on inclut les dépenses en magasin. De plus, 139 millions d’Américains ont spécifiquement acheté des cadeaux de Noël le Black Friday 2023, les acheteurs de Noël ayant dépensé 29,4 % de leur budget d’achat de cadeaux pendant cette période.

Le secteur de la vente au détail a fait preuve d’une résilience surprenante cette année, tout en faisant face à un contexte économique qui pourrait être décrit comme incertain au mieux, et volatil au pire. Si les dépenses de consommation sont restées fortes dans la plupart des catégories, les détaillants ont dû ajuster leurs offres pour s’adapter aux besoins et préférences actuels des consommateurs.

« L’immobilier commercial a fait preuve d’une résilience remarquable, alimentée en partie par la construction limitée suite à la grande crise financière », note Cole Perry, directeur associé de la recherche chez Groupe Altus. « Le redimensionnement des espaces et le passage au commerce de détail expérientiel ont non seulement contrecarré une partie de l’impact du commerce électronique, mais l’ont également rendu complémentaire, offrant des expériences en personne uniques que les achats en ligne ne peuvent pas reproduire. Dans le sillage de la pandémie, l’effondrement de certains détaillants traditionnels a offert aux propriétaires une opportunité générationnelle de repenser et de repositionner les espaces. Combiné à une forte demande post-pandémie, cela a fait de l’immobilier commercial une opportunité d’investissement de plus en plus attrayante. »

Aux États-Unis, nous avons constaté un changement notable dans les tendances du commerce de détail, notamment la décision des grandes enseignes traditionnelles, comme Macy’s, de passer à des offres de boutique de plus petit format, tandis que les efforts de revitalisation ont transformé les anciens centres commerciaux en pôles modernes à usage mixte dans les principales villes. Dans le même temps, un effet de bifurcation semble donner aux marques de luxe et aux détaillants discount un avantage sur les magasins du « marché intermédiaire » sur le marché actuel, où les consommateurs manifestent une préférence pour les produits haut de gamme et les offres à prix réduits. Et même si le consommateur d’aujourd’hui est de plus en plus sensible aux coûts, le ministère américain du Commerce a signalé que les ventes au détail ont augmenté de 0,4 % de septembre à octobre – une augmentation qui peut être attribuée à des prix plus élevés et à des achats accrus.

À l’approche du Black Friday, on s’attend à une forte augmentation de l’activité commerciale (en ligne et hors ligne), de la part des consommateurs désireux de trouver les meilleures offres de la saison des fêtes. Selon la National Retail Federation et le cabinet d’études de marché Prosper Insights & Analytics, 183,4 millions de personnes feront leurs achats dans les magasins américains et en ligne entre Thanksgiving et le Cyber Monday.

Dans le passé, nous avons identifié les 5 meilleures villes américaines pour industriel et investissements multifamiliaux qui sont plus susceptibles de surperformer l'indice de référence que d'autres villes, selon un score créé à l'aide du modèle d'évaluation des actifs financiers (CAPM). En prévision du Black Friday, Sally Johnstone, responsable principale de la diffusion des informations sur le marché chez Groupe Altus, a utilisé cette même méthodologie pour lever le voile sur la performance de l'immobilier commercial de détail sur différents marchés américains.

Le modèle CAPM fournit un score alpha et bêta qui prédit les performances futures des secteurs immobiliers commerciaux sur différents marchés par rapport aux rendements de référence NCREIF NPI. Pour comprendre les scores fournis dans l'analyse de Johnstone, qui a été réalisée au quatrième trimestre 2024, il est important de connaître les éléments suivants :

• Le score alpha mesure la performance d'un investissement par rapport à l'indice de référence, en fonction de son risque.

• Une combinaison ville/secteur avec un score alpha de zéro et un score bêta de 1 devrait avoir des performances comparables à celles de l'indice de référence

• Un score alpha positif indique une combinaison ville/secteur qui devrait surperformer les rendements de référence

• Un score bêta supérieur à 1 comporte un risque plus élevé, mais également une récompense potentielle plus élevée

• Les bêtas plus élevés dépassent l'indice de référence lorsque celui-ci augmente (mais entraînent également un risque de baisse plus important, car ils diminuent plus rapidement que l'indice de référence)

Une description plus détaillée de l'approche CAPM est fournie au bas de cet article.

Interprétation des rendements des investissements immobiliers de détail

Il est important de noter que les rendements supérieurs aux indices de référence ne sont pas nécessairement générés par les détaillants qui proposent des prix élevés. Les rendements sont plutôt construits à partir de la variation de la valeur d’un actif et de son résultat d’exploitation net. De plus, le segment de la vente au détail dans l’immobilier commercial va au-delà de votre centre commercial local, de vos magasins à grande surface et de vos magasins spécialisés, mais comprend également les épiceries et les supermarchés, les restaurants de tous types, les spas et la station-service du coin.

« Bien que la croissance de la population, des revenus des ménages et de la richesse soient des indicateurs de la croissance future des rendements à mesure que la demande augmente, notre analyse utilise vingt trimestres de rendements urbains/sectoriels du NCREIF pour calculer le score alpha d’une ville », note Johnstone. « L’ensemble de données ne capture que quelques trimestres de rendements pré-pandémiques et, par conséquent, les scores alpha des villes qui ont connu les plus grands exodes et les fermetures les plus sévères pendant la pandémie sont généralement inférieurs à la moyenne. Après la pandémie, nous avons assisté à la suppression – ou à la conversion – de nombreux bâtiments et centres commerciaux anciens, ainsi qu’à la suppression d’entreprises de vente au détail plus faibles. »

Las Vegas-Henderson-Paradise, NV

La ville de Las Vegas, dans le Nevada, obtient le score alpha le plus élevé dans le secteur du commerce de détail. Ce n'est peut-être pas une surprise, car le shopping est souvent cité comme l'une des activités préférées des touristes américains, et Las Vegas est l'une des destinations les plus populaires des États-Unis.

« Au plus fort de la pandémie, les visiteurs de Las Vegas ont consacré une grande partie de leurs dépenses au shopping, en raison de la fermeture temporaire des lieux de divertissement », note Johnstone. « Las Vegas a également retrouvé assez rapidement son niveau de fréquentation touristique d’avant la pandémie. En fait, en 2021, les revenus des jeux de hasard ont atteint des niveaux records, tandis que le taux d’occupation des hôtels est revenu à près de 80 %. En 2022, Las Vegas a accueilli près de 40 millions de visiteurs par an, se rapprochant de sa moyenne de 42 millions de visiteurs annuels entre 2015 et 2019. »

Il est intéressant de noter que lorsque Johnstone a effectué l’analyse alpha-bêta pour le trimestre précédent, elle a remarqué un changement significatif dans le score alpha de Las Vegas. « Lorsque nous examinons les rendements trimestriels de Las Vegas, je constate que la région a connu un très bon trimestre au troisième trimestre 2024 », ajoute-t-elle. « Bien que nous ne puissions pas voir exactement ce qui s’est passé pour déclencher cette amélioration des performances, nous pouvons supposer que certaines propriétés commerciales ont pu voir leurs valeurs ajustées entre le deuxième et le troisième trimestre – probablement un effet de « redimensionnement » des baux pandémiques aux baux post-pandémiques – ce qui a fait évoluer le rendement total dans une direction positive. »

À cet effet, le loyer moyen des commerces de détail a augmenté d'une année sur l'autre et l'absorption nette devrait être négative jusqu'en 2027, ce qui implique que les loyers devraient continuer à augmenter à mesure que l'offre est inférieure à la demande. La valeur marchande par pied carré des commerces de détail de Las Vegas est également la plus élevée de toutes les CBSA suivies dans l'indice NPI, et la croissance de ses rendements de détail a été la plus élevée d'un trimestre à l'autre.

« L’autre facteur positif de la demande d’immobilier commercial de détail à Las Vegas provient de l’immigration importante en provenance des villes de Californie », explique Johnstone. « Lorsque la pandémie a frappé et que le travail à distance a rendu possible la vie dans des zones à moindre coût, Las Vegas a connu un afflux de personnes. » Pour reprendre les propos de Johnstone, la population de Las Vegas a augmenté deux fois plus vite que celle de l’ensemble des États-Unis au cours des trois dernières années, et sa population active a augmenté deux fois plus vite que la moyenne des zones métropolitaines américaines au cours de la même période. « Alors que de plus en plus d’entreprises rappellent leurs employés au bureau, nous pourrions observer une certaine émigration de Las Vegas, mais cela n’aura probablement pas d’effet aigu, et le tourisme fort compensera en partie ce changement. »

Charleston-North Charleston, Caroline du Sud

La prochaine ville sur la liste est Charleston/North Charleston, en Caroline du Sud. Les villes de la ceinture de soleil étaient des destinations de relocalisation populaires pendant la pandémie, et comme Las Vegas, Charleston se distingue par le fait qu'elle a attiré un afflux important de personnes au cours des 24 derniers mois.

« Le PIB par habitant de Charleston, un indicateur de productivité et de santé macroéconomique, est nettement supérieur à la moyenne, à 61 600 dollars par personne, contre 47 400 dollars par personne en moyenne aux États-Unis », explique Johnstone. « Tout comme à Las Vegas, les taux de croissance de la population et de la main-d’œuvre à Charleston au cours des trois dernières années sont deux fois plus élevés que la moyenne américaine. »

Les rendements du secteur de la vente au détail de Charleston ont doublé en glissement annuel et les loyers du marché pour la vente au détail de Charleston ont augmenté de 3,0 % en glissement annuel. Charleston a également un bêta relativement plus élevé, à 1,6, ce qui s'est reflété dans une croissance des rendements supérieure à celle de l'indice de référence, à mesure que les rendements de l'indice de référence ont augmenté.

West Palm Beach, Boca Raton et Delray Beach, Floride

West Palm Beach, en Floride, se trouve en troisième position, avec des rendements commerciaux passant de 1,3 % au troisième trimestre 2023 à 3,5 % au troisième trimestre 2024. Les loyers commerciaux moyens ont également augmenté de 4,1 % au cours de la même période. Lorsque nous examinons de plus près ses performances, nous constatons que West Palm Beach raconte une histoire similaire à celle de Las Vegas et de Charleston : un afflux important de nouveaux résidents (près de 60 000 au cours des 24 derniers mois, pour être exact) semble entraîner une augmentation de la demande de vente au détail et, par conséquent, une augmentation des rendements au détail.

« Les personnes qui s’installent à West Palm Beach viennent de quartiers où le revenu médian des ménages est en moyenne 32 % plus élevé que celui des personnes vivant déjà à West Palm Beach », explique Johnstone. « Leur patrimoine net est également 40 % plus élevé et ils viennent de zones où la valeur médiane des maisons est 71 % plus élevée qu’à West Palm Beach. En d’autres termes, la région a accueilli une augmentation du pouvoir d’achat des consommateurs et de la richesse des ménages, ce qui place West Palm Beach dans le top 5 des villes à score alpha pour le rendement des appartements également. »

Phoenix-Mesa-Scottsdale, Arizona

Phoenix, en Arizona, est la quatrième ville sur la liste des villes susceptibles de battre les rendements de référence du commerce de détail. Elle est également la ville numéro un en termes de rendement alpha pour les appartements, ce qui reflète une croissance de la population et des revenus des ménages supérieure à la moyenne, ainsi qu'un PIB par habitant supérieur à la moyenne. « Les loyers des commerces de détail à Phoenix ont augmenté en moyenne de 3,1 % par rapport à l'année précédente et, contrairement au secteur industriel de Phoenix, le secteur de la vente au détail de Phoenix n'est pas confronté à une offre excédentaire potentielle importante dans un avenir proche, compte tenu de son pipeline de nouvelles constructions », observe Johnstone.

Camden, New Jersey

La dernière ville sur la liste des cinq premiers scores alpha pour les retours au détail est, curieusement, la seule ville en dehors de la Sunbelt dans le top cinq.

« Lorsque vous examinez de plus près la dynamique démographique et macroéconomique de la région de Camden, dans le New Jersey, certains des moteurs de la demande de détail deviennent plus clairs », explique Johnstone. « Bien que la croissance de la population et de la main-d’œuvre ne soit que légèrement supérieure à la moyenne américaine, le taux d’accession à la propriété à Camden est nettement supérieur à la moyenne, tout comme le revenu médian des ménages et la valeur nette. » Si vous vous demandez quel est le rapport avec les rendements du commerce de détail, réfléchissez à ceci : selon les données du BLS sur les dépenses de consommation, les propriétaires dépensent 1,5 fois plus par an que les ménages locataires, et les plus gros dépensiers sont les couples mariés avec enfants, qui dépensent deux fois plus sur une base annuelle que les ménages adultes célibataires. « Le pourcentage de ménages avec enfants à Camden est supérieur à la moyenne et près de 10 000 ménages avec enfants ont été ajoutés au cours des trois dernières années », ajoute Johnstone.

Conclusion

Le secteur de la vente au détail a été un secteur immobilier commercial intéressant à surveiller au cours de l'année écoulée. Malgré la volatilité du marché en réponse aux taux d'intérêt élevés, aux craintes de récession et à l'incertitude politique, les dépenses de consommation sont restées relativement fortes. Bien que le comportement des consommateurs soit toujours sujet à changement, les données du Bureau du recensement des États-Unis révèlent une augmentation constante des ventes au détail au cours des deux derniers mois, ce qui reflète la solidité et la stabilité relatives de l'économie.

Comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous, les rendements totaux des commerces de détail sont plus élevés au quatrième trimestre 2024 qu'au troisième trimestre 2023, et les cinq villes les mieux notées reflètent cette croissance. Sur une base absolue, trois des villes de notre liste ont battu l'évolution des rendements de référence d'un trimestre à l'autre.

Même en examinant les données, nous ne savons pas ce que nous ignorons. À mesure que les gens reviennent en ville et retournent au travail, la demande croissante peut faire augmenter les loyers du marché et le bénéfice net d’exploitation, ce qui aura pour effet d’augmenter la valeur des actifs commerciaux dans les grandes villes plus rapidement que ne le prédit le score alpha actuel. « Étant donné que les scores alpha et bêta sont des modèles dynamiques, une fois que les rendements d’une combinaison ville/secteur commencent à dépasser ceux de l’indice de référence, le score de la ville reflétera ce changement », ajoute Johnstone.

Comprendre le CAPM

Le modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) est un modèle financier qui calcule le taux de rendement attendu d’un actif ou d’un investissement en utilisant le rendement attendu du marché et d’un actif sans risque, ainsi que la corrélation ou la sensibilité de l’actif au marché (bêta). En termes simples, le CAPM vous aide à choisir la meilleure ville et le meilleur secteur en équilibrant les rendements attendus avec le niveau de risque, vous guidant vers des investissements qui correspondent à votre tolérance au risque et à vos objectifs de rendement.

Les scores alpha et bêta sont basés sur les données des 20 derniers trimestres de la ville/du secteur pour une région donnée. Un alpha positif indique des rendements supérieurs à ceux de l’indice de référence, tandis qu’un alpha négatif indique des rendements limités par rapport à l’indice de référence. Le score bêta, quant à lui, reflète la sensibilité relative d’une combinaison ville/secteur aux variations des rendements de l’indice de référence. Veuillez noter que pour notre analyse, nous utilisons le NCREIF NPI comme indice de référence.

Pour une analyse plus approfondie de ce modèle et de la validité de l'alpha en tant que prédicteur des futurs rendements ajustés au risque, passez directement à la minute 4:00 de notre webinaire : Utiliser la science des données pour améliorer votre portefeuille immobilier commercial

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