Un examen des coûts de remplacement peut aider à lutter contre les évaluations foncières personnelles gonflées

L’importance de comprendre la vraie valeur de votre inventaire de biens personnels

De nombreuses entreprises pourraient trouver que leurs prévisions pour 2023 et 2024 sont plus élevées que prévu. La hausse de l’inflation a fait grimper considérablement les coûts des matériaux au cours des derniers trimestres. En conséquence, les facteurs d’indice utilisés par les évaluateurs pour évaluer les biens personnels ont presque doublé par rapport à l’année précédente. Même si la valeur imposable des biens personnels diminue généralement rapidement à mesure que l’équipement se déprécie, ces facteurs plus élevés compenseront une part importante de cette dépréciation.

Pour lutter contre ces augmentations, les entreprises pourraient envisager de revoir les coûts de remplacement de leur inventaire de biens personnels. Dans les cas où les coûts de remplacement sont inférieurs aux valeurs indiquées par les facteurs d'évaluation, il existe une possibilité de réductions substantielles de l'impôt foncier personnel à payer.

L’inflation entraîne une augmentation des cotisations d’impôt foncier des particuliers pour 2023

Les valeurs imposables des biens personnels sont déterminées à l'aide du approche des coûts. Cette méthode d'évaluation est basée sur le principe de substitution : un acheteur ne paiera pas pour un bien plus que le coût d'un remplacement d'utilité égale. Pour appliquer l’approche du coût, l’évaluateur examine les déclarations annuelles des entreprises, qui indiquent les coûts initiaux de la propriété et la date d’acquisition. Un facteur de tendance est appliqué au coût initial pour refléter les valeurs à la date de référence (généralement le 1er janvier de l'année d'imposition), puis l'amortissement est calculé en fonction de l'âge de la propriété et de sa durée de vie utile prévue.

Les facteurs de tendance sont déterminés d'une manière similaire à l'indice des prix à la consommation, sur la base de l'augmentation globale des coûts des matériaux. Cependant, la valeur de tous les matériaux ou produits n'a pas augmenté au même rythme. L'application du facteur de tendance au coût initial de l'équipement peut donc donner lieu à une valeur supérieure au coût de remplacement de cet équipement.

Figure 1 – Facteurs de tendance pour les biens personnels californiens 2020-2012

Des facteurs de tendance sont appliqués aux coûts initiaux pour refléter le coût de reproduction à la date d'évaluation.

Les évaluations des actifs dépréciés peuvent être supérieures au coût de remplacement de l'équipement aujourd'hui

Bien que le graphique ci-dessus provienne de Californie, les facteurs utilisés dans la plupart des États seront similaires. Sur la base des facteurs 2023, l’équipement acheté en 2021 sera évalué à 15 % de plus que ce que vous avez payé. Les équipements achetés en 2018 auront un coût estimé 30 % supérieur à leur prix d'acquisition. Même si ces valeurs seront ajustées pour refléter la dépréciation, dans certains cas, la valeur imposable dépréciée sera supérieure à ce qu'il en coûterait pour acheter le même équipement aujourd'hui. Dans ce cas, la détermination du coût de remplacement de l’équipement peut entraîner une réduction substantielle de l’impôt foncier.

Pour appliquer correctement l’approche du coût, la valeur d’un bien doit être basée sur son coût de remplacement plutôt que sur son coût de reproduction.

• Coût de reproduction – combien coûte une réplique exacte du produit aujourd'hui

• Coût de remplacement – le coût d'un produit actuel ayant la même utilité que le produit historique

Imaginez si les téléviseurs étaient évalués à l'aide de facteurs de tendance et que vous achetiez un nouveau téléviseur OLED de 55 pouces en 2013, alors qu'il coûtait 12 000 $. L’application du « facteur de tendance » de 40 % au prix d’achat de 2013 entraîne un « coût de reproduction neuf » de 16 800 $. Un meilleur téléviseur OLED doté de plus de fonctionnalités est actuellement disponible pour moins de 1 300 dollars, ce qui signifie que le coût de remplacement de ce téléviseur de 2013 est inférieur à 1 300 dollars et ne représente qu'une fraction du coût de reproduction.

La technologie électronique s’améliore à un rythme étonnant et les facteurs énumérés ne s’appliquent donc pas aux téléviseurs pour cette raison. L’exemple ci-dessus est fourni pour illustrer le principe. Non seulement le coût de certains produits augmente à des rythmes différents, mais à mesure que la technologie s'améliore, un produit disponible aujourd'hui peut avoir plus de fonctionnalités et une plus grande capacité que le produit disponible dans le passé. Lorsque tel est le cas, le coût de remplacement doit également être ajusté pour refléter la capacité plus élevée du produit actuel.

Des évaluations attrayantes des biens personnels d'entreprise peuvent entraîner des économies d'impôt substantielles.

Par exemple, considérons un convoyeur acheté en 2018 pour 40 millions de dollars et ayant la capacité de déplacer 3 000 widgets par jour. Un convoyeur de remplacement moderne peut être acheté en 2023 pour 50 millions de dollars et avec une capacité de déplacement de 9 000 widgets par jour. Sur la base des facteurs de tendance de l’évaluateur, le coût de reproduction du convoyeur de 2018 sera de 52 millions de dollars (coût de 2018 x facteur de tendance de 1,30). Comme la propriété de remplacement a une capacité trois fois supérieure à celle du convoyeur de 2018, la valeur de remplacement doit être ajustée pour refléter cette lacune. Après ajustement de la propriété de remplacement en fonction de sa capacité excédentaire, le coût de remplacement du convoyeur s'élève à 25,9 millions de dollars, soit moins de la moitié du coût de reproduction calculé par l'évaluateur.

Bien que l’hypothèse ci-dessus soit extrême, elle n’est pas très éloignée de l’expérience réelle. Un examen des coûts de remplacement peut entraîner une réduction de 20 à 30 % de la valeur des biens personnels de l'entreprise. Si les biens personnels d'un centre de distribution ont une valeur imposable totale de, disons, 200 millions de dollars, une réduction de 20 % de cette valeur imposable pourrait générer des économies d'impôt de 400 000 $ à 800 000 $, selon votre juridiction fiscale.