Les appels en matière d’impôt foncier sont-ils le côté positif du marché actuel?

Les mauvaises nouvelles n’ont pas manqué dans le monde de l’immobilier commercial ces derniers mois. En mettant en lumière les carences et les déficits, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires d’actifs peuvent trouver le bon côté du ralentissement du marché – en utilisant les appels à l’impôt foncier pour réduire les coûts d’exploitation et stimuler les revenus futurs.

Tout d’abord, la mauvaise nouvelle : des défis pour tous les secteurs

À mesure que les restrictions liées à la pandémie se sont assouplies, il a semblé que l’immobilier allait également rebondir – mais est ensuite arrivée la montée de l’inflation et les efforts pour la combattre par des augmentations des taux d’intérêt. Après un rebond rapide fin 2021/début 2022, les informations diffusées au cours des trois derniers trimestres ont montré de fortes baisses des volumes et des prix des transactions, affectant tous les secteurs du marché.

Les défis du marché des bureaux ont été bien documentés, impactant à la fois le NOUS et canadien marchés et bien d’autres à travers le monde. Le travail à domicile, le travail hybride et les licenciements dans le secteur technologique ont porté le taux de postes vacants à une moyenne nationale de 18,6 % aux États-Unis et de 17,3 % au Canada. En particulier, les immeubles de bureaux de classe B et C ont du mal à être compétitifs, et nombre d'entre eux pourraient avoir besoin de investissement de capitaux important à rénover ou à réutiliser.

Le secteur de la vente au détail connaît une vigueur continue dans le commerce de détail basé sur les besoins (épiceries et pharmacies), mais les propriétaires de centres commerciaux sont soumis à une pression continue pour maintenir leur taux d'occupation. Même les secteurs qui ont obtenu de bons résultats, comme les secteurs industriels et multifamiliaux, sont confrontés à des pressions à la baisse sur les valeurs alors que l'inflation et la hausse des taux d'intérêt continuent d'augmenter les coûts.

La combinaison d’un affaiblissement des fondamentaux, de la volatilité des taux d’intérêt et d’une découverte limitée des prix a conduit à un resserrement du capital. Les banques et autres prêteurs traditionnels limitent leur exposition à l’immobilier commercial. À mesure que des opérations de refinancement se présentent, les emprunteurs peuvent constater que leur résultat opérationnel net (NOI) ne couvre plus les options de service de base de la dette nécessaires pour obtenir un financement.

Encore une mauvaise nouvelle : les évaluations des impôts fonciers augmentent

Pour l’année d’imposition 2023, même si tout indique que les valeurs devraient diminuer, de nombreuses évaluations et évaluations de taxes foncières demeurent inchangées ou sont même plus élevées que les années précédentes. Un certain nombre de facteurs peuvent y avoir contribué, notamment :

• Les contraintes de temps et les dates d'évaluation imposées par la loi peuvent signifier que l'évaluateur n'est pas toujours en mesure de prendre en compte les données les plus récentes avant de soumettre les valeurs évaluées finales.

• Les évaluateurs se méfient souvent de la surestimation des pertes de valeur et ont tendance à supposer que les propriétés se rétabliront à court terme.

• L’absence de transactions récentes a peut-être conduit à s’appuyer sur des données antérieures au ralentissement du marché.

• Les valorisations basées sur les coûts ont augmenté avec l'inflation, mais ne tiennent peut-être pas compte de toutes les sources de dépréciation, y compris l'obsolescence externe ou économique.

Les évaluations des impôts fonciers ont une date d’évaluation légale (également appelée date de base ou date de privilège). Dans la plupart des régions des États-Unis et du Canada, la date d'évaluation est le 1er janvier de l'année d'imposition, mais elle peut être le 1er juillet de l'année précédente, voire plusieurs années plus tôt. La date à laquelle l'expert fiscal est tenu de finaliser les valeurs imposables peut être plusieurs mois avant la date de référence. En raison du calendrier du cycle d'évaluation, l'évaluateur peut ne pas avoir pris en compte les transactions survenues au cours de la seconde moitié de l'année précédente. En conséquence, de nombreuses propriétés aux États-Unis et au Canada paieront probablement trop d’impôts fonciers en 2023.

Les évaluateurs fiscaux se sentent souvent obligés de maintenir l’assiette d’imposition – car la réduction de l’assiette totale nécessite généralement d’augmenter le taux d’imposition pour générer le même montant de recettes. Cela peut conduire à une tendance à un optimisme excessif. De nombreuses régions d’évaluation ont traité les pertes de revenus liées à la pandémie comme étant à court terme et ont supposé que les NOI se stabiliseraient aux niveaux de 2019 d’ici un an ou deux. Les ajustements de valeur précédemment accordés pour tenir compte des impacts de la pandémie peuvent avoir été supprimés.

Les évaluations fiscales et les évaluations des immeubles à locataires multiples tels que les bureaux, les commerces de détail et les immeubles multifamiliaux sont généralement déterminées en utilisant l'approche du revenu : capitalisation du résultat opérationnel net. L'évaluateur calcule le bénéfice net sur la base d'une analyse de marché des taux de location, des ratios d'occupation et des dépenses d'exploitation. Les taux de capitalisation sont dérivés de la vente de propriétés similaires à la date d'évaluation ou à une date proche.

Le NOI calculé par l’évaluateur peut ne pas tenir compte de certaines pertes de revenus. En tant que propriétaires de bureaux rivaliser pour retenir ou attirer les locataires, ils offrent de plus en plus d'incitations telles qu'un espace clé en main complet ou le financement d'améliorations locatives. De même, pour maintenir les niveaux d'occupation, les propriétaires d'immeubles commerciaux sont de plus en plus obligés de louer des espaces au loyer brut, soit*$*.pourcentage de loyer en remplacement. Les évaluateurs peuvent ne pas tenir compte de ces coûts ni identifier la baisse des loyers effectifs nets.

Avec la hausse des taux d'intérêt et l'instabilité du marché, au premier trimestre 2023, les volumes de transactions immobilières commerciales ont diminué de 50 à 70 %. Il existe toujours un écart important entre les prix catalogue et ce que les acheteurs sont prêts à payer, ainsi qu'un nombre limité de transactions disponibles pour l'analyse. Par conséquent, la plupart des ventes utilisées par les évaluateurs de l’impôt foncier pour déterminer les taux de capitalisation reflètent probablement le marché d’avant le ralentissement. Si le prix payé pour une propriété ne reflète pas la valeur transactionnelle attendue, les évaluateurs peuvent se demander s’il y a eu des pressions indues sur le vendeur.

Pour les établissements de santé, les centres de données et autres propriétés à usage particulier, les évaluations et évaluations de l'impôt foncier sont généralement déterminées en utilisant l'approche du coût. Les évaluateurs utilisent un manuel des coûts, qui fournit des coûts de construction indexés et des tableaux d'amortissement. Toutefois, comme les textes d’évaluation prennent soin de l’affirmer, le coût d’une propriété n’est pas égal à sa valeur. Il incombe à l'évaluateur d'étudier le marché pour prouver la corrélation entre les coûts de développement et les prix payés pour acquérir un bien similaire.

Sur les marchés où les valeurs et les coûts augmentent régulièrement, comme ce fut le cas entre 2012 et 2020 aux États-Unis et au Canada, les taux d’intérêt historiquement bas ont entraîné une accumulation importante de capitaux propres à mesure que les valeurs augmentaient. L’inflation rapide des coûts depuis 2021, associée à la hausse des taux d’intérêt, a bouleversé ce modèle, dans lequel les valeurs de marché évoluent à l’inverse des coûts.

Figure 1 – Coût par rapport à la valeur lorsque les valeurs s'accélèrent

Figure 2 – Coût par rapport à la valeur lorsque les coûts s'accélèrent et que les valeurs sont limitées (de 2023 à aujourd'hui)

Lorsque les coûts commencent à dépasser la valeur, les développements peuvent être interrompus, voire abandonnés. L'évaluateur fiscal doit examiner les transactions, inscriptions et offres récentes, pour identifier et quantifier toutes les formes d'obsolescence.

Maintenant, la bonne nouvelle : vos mauvaises nouvelles pourraient conduire à des remboursements d’impôt foncier et libérer un potentiel de revenus futurs.

Grâce aux appels en matière d’impôt foncier, vous pouvez transformer vos pertes en économies. Dans presque toutes les juridictions du Canada et des États-Unis, les évaluations de l'impôt foncier peuvent être contestées chaque année – par le biais d'une demande de révision informelle, d'un appel, d'une contestation ou d'une protestation, ou d'un litige formel. Grâce au processus d’appel, un expert en fiscalité foncière peut mettre en lumière toutes les lacunes et lacunes qui n’étaient peut-être pas évidentes au départ pour l’évaluateur. Avec application de techniques d'évaluation à l'analyse des données de marché et de propriété, ainsi que enquêtes auprès des investisseurs, il est possible de déterminer non seulement le prix de vente le plus probable, mais également une valeur équitable par rapport aux propriétés concurrentes.

L’utilisation d’outils d’évaluation – tels qu’une analyse de bande d’investissement – ​​peut démontrer l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur les taux de capitalisation. Bien que cette analyse doive être étayée par des données probantes sur le marché, l’application de la formule démontre clairement une corrélation entre des taux d’intérêt plus élevés et des taux de capitalisation plus élevés, ce qui équivaut à des valeurs de marché plus faibles.

Figure 3 – Calcul de la tranche d’investissement

Dans un environnement de location brute, où le propriétaire paie l'impôt foncier, une réduction de l'impôt foncier entraînera une augmentation directe du NOI, comme illustré ci-dessous. Si les baux sont nets/nets, la réduction des coûts peut stimuler l'augmentation des loyers de base.

Tableau 4 – Impact potentiel de la réduction de l’impôt foncier sur le REN

Quelles sont vos options ?

Utilisez la liste de contrôle ci-dessous pour trouver le côté positif de votre immeuble de placement.

Liste de contrôle de l’avis d’évaluation :

• Si votre municipalité propose des ressources en ligne, créez un compte et téléchargez l'un de vos registres de propriété.

• Déterminez votre délai d’appel – dans de nombreux cas, le délai n’est pas une date fixe, mais un certain nombre de jours à compter de la date de l’avis.

• Vérifiez que la description de votre propriété est exacte

• L’avis indique-t-il si la valeur de votre propriété a changé ? Pouvez-vous comparer avec les avis précédents ?

• Enregistrez une copie de votre avis dans votre base de données de gestion fiscale

• Transmettre à un expert en fiscalité foncière pour examen

De nombreuses juridictions ne fournissent pas d'avis si la propriété n'a pas été réévaluée. Dans la plupart des cas, vous avez toujours la possibilité de faire appel. Consultez votre avis précédent, contactez votre autorité d'évaluation locale ou appelez un expert en fiscalité foncière pour discuter de vos options.