Mise à jour du marché immobilier commercial canadien – T4 2024

Patience stratégique face aux fluctuations du marché

Le volume d'investissement immobilier commercial au Canada a atteint 53 milliards de dollars en 2024, soit un peu moins de 5 % par rapport à 2023 (figure 1). Cette baisse reflète l'impact des taux d'intérêt élevés, des coûts de construction élevés, de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et de l'écart persistant entre les cours acheteur et vendeur, ce qui a incité de nombreux investisseurs à adopter une approche attentiste.

Figure 1 – Activité d’investissement totale du Canada – Tous les secteurs par année

Des variations régionales étaient évidentes : Vancouver et Montréal ont enregistré une hausse des investissements, tandis que Toronto, Calgary, Edmonton et la région du Grand Golden Horseshoe (GGH) ont connu une baisse ; et Ottawa est demeurée stable (figure 2). Une forte hausse de l’activité d’investissement a eu lieu au deuxième trimestre, les investisseurs se dépêchant de conclure des transactions avant l’annonce de la hausse de l’impôt sur les gains en capital le 25 juin 2024. Par conséquent, le troisième trimestre a connu un retour aux niveaux d’investissement du premier trimestre, les transactions ayant été devancées au deuxième trimestre.

Figure 2 – Activité d’investissement totale au Canada – Tous secteurs par région (2023 vs 2024)

Selon le rapport du quatrième trimestre 2024*$* du groupe AltusEnquête sur les tendances en matière d'investissement au Canada (EIC)Toronto, Vancouver et Edmonton sont respectivement devenus les trois marchés privilégiés par les investisseurs (figure 3). En 2024, les zones commerciales à vocation alimentaire et les immeubles multifamiliaux ont notamment dépassé les immeubles industriels comme type de propriété le plus recherché (figure 4). De plus, les centres commerciaux régionaux de premier plan et les hôtels ont suscité un intérêt croissant des investisseurs tout au long de l'année, stimulé par l'amélioration des fondamentaux d'exploitation, le potentiel de réaménagement et les attentes d'une hausse des dépenses discrétionnaires, ainsi que par une reprise des voyages et du tourisme en 2025. Ces préférences sont illustrées par la croissance positive d'une année sur l'autre dans les secteurs de l'hôtellerie, des immeubles multifamiliaux et du commerce de détail (figure 5). Ces tendances soulignent l'importance accordée par les investisseurs aux opportunités stables et à faible risque et à la diversification des portefeuilles dans un contexte d'incertitude économique.

Figure 3 - Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) – Baromètre de localisation (T4 2024)

Figure 4 - Enquête sur les tendances d'investissement (ITS) - Baromètre des types de propriétés (T4 2024)

Figure 5 – Transactions immobilières au Canada par catégorie d’actifs

Tout au long de 2024, le marché immobilier commercial canadien a réagi favorablement à l'engagement de la Banque du Canada (BdC) d'assouplir ses taux d'intérêt. Cette position a suscité un optimisme progressif, quoique prudent, chez les investisseurs, malgré les incertitudes économiques et géopolitiques ambiantes.

Le secteur industriel canadien fera face à des ajustements en 2024

Le secteur industriel canadien a connu un ralentissement en 2024, principalement en raison de l'afflux important de nouvelles livraisons en 2023, qui a entraîné une offre excédentaire temporaire. Ce phénomène, combiné à l'incertitude économique persistante et à la hausse des taux de disponibilité industrielle, a eu un impact négatif sur la confiance des investisseurs. Selon le rapport du Groupe Altus pour le quatrième trimestre 2024 Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle national a augmenté de 200 points de base pour atteindre 6,3 % en glissement annuel, soit le niveau le plus élevé depuis 2011 (graphique 6). Par conséquent, le volume d'investissement a diminué à 12,3 milliards de dollars, soit une baisse de 18 % par rapport à l'année précédente. Cette baisse des investissements a coïncidé avec un changement de marché, où l'offre nouvelle a dépassé la demande. Il est à noter que le marché a connu trois trimestres consécutifs d'absorption négative avant de revenir en territoire positif au quatrième trimestre.

Figure 6 - Taux de disponibilité industrielle du Canada (d'un trimestre à l'autre et d'une année à l'autre)

Montréal et Ottawa ont été les seuls marchés à observer une croissance positive de leurs secteurs industriels d'une année à l'autre. Le marché montréalais a affiché le secteur industriel le plus robuste en 2024 par rapport aux autres grands marchés, avec un volume de transactions de 2,6 milliards de dollars, soit une augmentation de 34 % sur un an. La moitié des transactions concernaient des propriétés à petite surface de moins de 20 000 pieds carrés. L'enquête ITS du quatrième trimestre 2024 du Groupe Altus a révélé que les propriétés industrielles à locataires multiples étaient le type de propriété le plus prisé par les investisseurs à Montréal. Ottawa suivait avec un volume de transactions de 224 millions de dollars, soit une légère augmentation de 7 % sur un an. À l'inverse, les secteurs industriels d'Edmonton, de Vancouver et de Toronto ont connu une certaine volatilité, avec des baisses respectives de 36 %, 28 % et 27 %.

Sur le plan de la construction, le quatrième trimestre 2024 du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadien a indiqué que 96 projets étaient en construction, totalisant 17,8 millions de pieds carrés, dont 77 % étaient disponibles à la location. Toronto arrivait en tête avec 10,8 millions de pieds carrés, soit 61 % des locaux industriels en construction. De plus, l'activité de prélocation a progressivement diminué, avec 77 % des locaux disponibles à la location à l'échelle nationale en raison d'une demande réduite.

Le secteur industriel a traversé une période d'ajustement, marquée par une offre accrue, une hausse des taux de vacance et une baisse subséquente du volume d'investissement. Si des difficultés persistent, notamment en ce qui concerne l'offre excédentaire, l'incertitude économique et les droits de douane potentiels avec les États-Unis, les variations régionales indiquent des zones de force. Le marché a continué de progresser vers un nouvel équilibre, et le sentiment des investisseurs est resté prudemment optimiste pour l'année à venir.

Les investissements dans les immeubles multifamiliaux augmentent, remettant en cause la domination industrielle

Le changement stratégique de politique d'immigration du gouvernement fédéral canadien, annoncé le 24 octobre 2024, a souligné la réduction prévue de 21 % des cibles de résidence permanente, de 500 000 à 395 000 d'ici 2025, conjuguée à une trajectoire descendante continue de 380 000 en 2026 et de 365 000 en 2027, ce qui a amorcé un ralentissement notable de l'immigration temporaire. Cet effet a été mis en évidence par le dernier rapport de Statistique Canada sur les estimations démographiques du Canada, qui a révélé que le quatrième trimestre de 2024 a connu le taux de croissance démographique le plus faible depuis le quatrième trimestre de 2020, lorsque des restrictions aux frontières étaient en place en raison de la pandémie. Ce recul délibéré, cependant, se déroule dans un contexte de conditions de marché tendues persistantes. Le Canada continue de faire face à une grave crise de l'accessibilité au logement, exacerbée par des années de croissance démographique record créant une importante demande refoulée. De plus, les changements majeurs apportés au programme d'immigration canadien, conjugués à des coûts de construction toujours élevés, à une pénurie de main-d'œuvre qualifiée et à des politiques d'urbanisme restrictives, ont entraîné une certaine volatilité à court terme dans le secteur de l'habitation. Face à l'incertitude quant aux perspectives de la demande pour 2025, les promoteurs immobiliers sont susceptibles de suspendre ou de retarder leurs nouveaux projets de construction, ce qui pourrait limiter davantage l'offre.

Malgré ces défis, le secteur multifamilial a fait preuve d'une résilience remarquable, enregistrant un rebond substantiel de l'activité d'investissement après le ralentissement observé en 2023. L'annonce de la hausse de l'impôt sur les gains en capital a déclenché une forte hausse des transactions, se traduisant par un volume de transactions de 11,4 milliards de dollars, soit une augmentation de 37 % par rapport à la même période l'an dernier. Cette hausse des investissements souligne la stabilité et le potentiel de croissance du secteur. En comparant les principaux marchés, Calgary a enregistré la plus forte croissance, avec un volume de transactions de 781 millions de dollars, soit une augmentation de 64 %, principalement tirée par la forte croissance démographique de l'Alberta et l'engagement de la ville à simplifier les processus de construction. La demande continue de logements locatifs, alimentée par les changements démographiques et les contraintes d'accessibilité sur le marché de la propriété, indique un besoin soutenu de logements multifamiliaux abordables. De plus, cette demande soutenue et ces solides fondamentaux à long terme font du secteur multifamilial un secteur clé pour les investisseurs alors qu'ils s'adaptent aux ajustements économiques et politiques plus larges.

Le secteur des bureaux au Canada a atteint un tournant

En 2024, le secteur canadien des bureaux a connu des changements importants, sous l'effet de l'évolution des préférences en matière de milieu de travail et des exigences de retour au travail. Selon le rapport du Groupe Altus pour le quatrième trimestre 2024 Mise à jour du marché des bureaux canadiensFrançais , les taux nationaux de disponibilité des bureaux se sont stabilisés à un sommet de 17,5 %, reflétant une tendance des entreprises à réduire leurs effectifs, à reconfigurer ou à déménager (Figure 7). Un phénomène prononcé de fuite vers la qualité est apparu récemment, créant un fossé marqué entre les bâtiments de classe A et les anciens bâtiments de classes B et C. Les propriétés de classe A ont dominé l'activité locative en 2024, comme en témoignent 12,8 millions de pieds carrés d'espace loué, ce qui dépasse de loin les près de 3 millions de pieds carrés de location en classe B, et environ 550 000 pieds carrés en classe C. Cela souligne la nécessité pour les propriétaires d'investir dans la modernisation des espaces plus anciens et fonctionnellement obsolètes. Les espaces de sous-location, après avoir culminé au deuxième trimestre 2023, ont diminué pendant six trimestres consécutifs, les entreprises les réoccupant.

Figure 7 - Taux de disponibilité des bureaux au Canada (trimestre à l'autre, année à l'autre)

Français Les disparités régionales étaient évidentes. Vancouver a fait preuve de résilience avec une augmentation de 123 % du volume d'investissement sur douze mois, la plus élevée parmi les principaux marchés canadiens, et a enregistré le taux de disponibilité des bureaux le plus bas à 13,2 %, avec le taux de disponibilité de classe A le plus bas à 12,7 %. Cette force est attribuée à un secteur technologique et commercial robuste et à un réseau de transport en commun fiable. À l'inverse, le secteur des bureaux de Toronto a connu des turbulences, avec une baisse de 46 % du volume d'investissement, la plus forte baisse à l'échelle nationale. Les taux de disponibilité des bureaux à Toronto sont restés élevés à 19,0 %, avec une disponibilité de classe A à 20,1 %. Si l'afflux de nouvelles offres a joué un rôle important dans la hausse des taux de disponibilité, la tendance à la fuite vers la qualité a non seulement creusé l'écart entre les immeubles de classe A et les immeubles de classe B et C, mais a également créé une segmentation complexe au sein du marché de classe A lui-même, en particulier entre les propriétés de classe A et de classe AAA, les locataires recherchant de plus en plus des immeubles de la plus haute qualité et les emplacements les plus recherchés.

À l'échelle nationale, le marché des bureaux semble être à un tournant. Le nombre de projets de construction se réduit, avec 4,9 millions de pieds carrés de bureaux en construction et 37 % des surfaces disponibles à la location. Ce phénomène, combiné à des taux de disponibilité stabilisés, laisse entrevoir un potentiel d'absorption positif et une baisse des taux de vacance. Cependant, la raréfaction des surfaces de classe A haut de gamme, notamment dans les nouveaux projets, pourrait représenter un défi pour les locataires en quête de bureaux de qualité dans des emplacements de choix.

Les propriétés axées sur l'alimentation ont suscité un vif intérêt des investisseurs

En 2024, les consommateurs canadiens ont fait preuve de prudence en matière de dépenses, privilégiant les biens et services essentiels dans un contexte d'inquiétudes persistantes concernant la hausse du coût de la vie. Ce changement de comportement a considérablement influencé les stratégies des investisseurs dans le secteur du commerce de détail. Conscients de la stabilité et de la nécessité des épiceries et des services essentiels, les investisseurs ont stratégiquement concentré leurs efforts sur l'acquisition de certains formats de commerce de détail, notamment des centres commerciaux de quartier et régionaux dont les piliers sont des épiceries ou des détaillants de marchandises diverses, ou ceux présentant un potentiel de réaménagement. Cet accent mis sur les biens et services essentiels a été renforcé par l'enquête ITS du Groupe Altus du quatrième trimestre 2024, qui a identifié les zones commerciales à vocation alimentaire comme le type de propriété le plus prisé des investisseurs pour un quatrième trimestre consécutif. Ces types de propriétés sont restés des opportunités d'investissement attrayantes, reflétant la demande soutenue pour une destination répondant à tous les besoins essentiels en matière de magasinage. Cette stratégie d'investissement ciblée a contribué à la relative stabilité du secteur du commerce de détail, qui a enregistré un volume d'investissement de 7 milliards de dollars, soit une hausse de 6 % sur un an.

D'importantes variations régionales ont été observées. Montréal s'est imposée comme un marché de premier plan, enregistrant une croissance substantielle avec une hausse de 85 % du volume d'investissement, atteignant 1,7 milliard de dollars. Cette forte hausse témoigne de la reprise du secteur du commerce de détail montréalais, de la solidité de ses fondamentaux à long terme et de la confiance des investisseurs.

À l'inverse, Edmonton a connu un ralentissement économique important, enregistrant la plus faible croissance avec un volume d'investissement de 254 millions de dollars, soit une baisse de 46 % par rapport à la même période l'an dernier. Cela témoigne de potentiels défis régionaux ou d'un changement de comportement des investisseurs locaux.

Le paysage de l'investissement dans le commerce de détail au Canada en 2024 a été défini par une orientation stratégique vers les biens et services essentiels, ce qui a permis de maintenir un marché national stable malgré les disparités régionales. Cette tendance, illustrée par l'attrait soutenu des commerces de détail axés sur l'alimentation, souligne l'importance des besoins des consommateurs dans les décisions des investisseurs.

Le secteur hôtelier a dominé la croissance des investissements dans les principaux secteurs

Le secteur hôtelier s'est imposé comme le secteur le plus performant en 2024, enregistrant la plus forte croissance annuelle de 48 %, soit un volume de transactions de 1,2 milliard de dollars. Cette croissance témoigne du regain de confiance des investisseurs dans les actifs hôteliers, porté par des facteurs tels que la reprise du tourisme, l'augmentation des voyages intérieurs et le potentiel de forte croissance des revenus et de réaménagement. Il est à noter que la majeure partie de cette activité d'investissement, soit environ 70 %, soit 883 millions de dollars, a été réalisée au premier semestre 2024. Cette concentration d'activité indique que les investisseurs anticipent la hausse attendue de l'impôt sur les plus-values et anticipent une nouvelle appréciation du marché. Le paysage de l'investissement était fortement orienté vers les investisseurs, des acteurs clés comme InnVest Hotels, Manga Hotels, Artifact Group, Coast Hotels et Sunray Group étant responsables d'environ 68 % du volume total des investissements dans le secteur hôtelier. Ces acquisitions stratégiques suggèrent une tendance à la consolidation au sein du secteur hôtelier, les opérateurs établis élargissant leurs portefeuilles pour capitaliser sur la croissance attendue du secteur des voyages et du tourisme.

À l'échelle régionale, la région du Grand Golden Horseshoe a connu une hausse extraordinaire des investissements hôteliers, enregistrant une hausse de 278 % sur un an, avec un volume de transactions de 166 millions de dollars. Cette croissance spectaculaire reflète l'essor économique de la région, son attrait comme destination touristique et ses perspectives d'emploi. La région du Grand Toronto a également enregistré des gains importants, avec un volume de transactions de 552 millions de dollars, soit une augmentation de 173 % sur un an. Cette poussée des investissements souligne le statut de Toronto comme destination de choix pour les voyages d'agrément et d'affaires, et comme plaque tournante majeure pour la diversification des portefeuilles des investisseurs. En revanche, le marché montréalais a connu un ralentissement important, avec un volume de transactions de 68 millions de dollars, soit une baisse de 52 % sur un an. Ce déclin pourrait être attribué à divers facteurs, notamment la sensibilité aux facteurs économiques régionaux ou le fait que les investisseurs conservent leurs actifs existants, la solide performance du secteur hôtelier en 2024 laissant entrevoir une base solide pour une croissance continue.

Regard vers l'avenir

Au cours d'une année marquée par l'hésitation découlant des incertitudes économiques, des taux d'intérêt élevés, de l'évolution des préférences des investisseurs et des tensions commerciales potentielles avec les États-Unis, le marché immobilier commercial canadien a connu une période d'ajustement stratégique. Bien que le volume global des investissements ait diminué par rapport à 2023, l'année a présenté un tableau nuancé des variations régionales et des performances sectorielles. La réactivité démontrée du marché aux politiques de la Banque du Canada continuera de nourrir un sentiment d'optimisme prudent.

À l'avenir, les décisions d'investissement seront influencées par de nouveaux ajustements des taux d'intérêt, la vigueur des économies régionales et les opportunités sectorielles. Malgré les incertitudes persistantes, les perspectives pour 2025 restent prudemment optimistes, soutenues par une amélioration lente mais progressive des fondamentaux du secteur locatif et par la volonté continue des investisseurs de déployer des capitaux.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?