Le cycle de vie de l’évaluation d’un bien immobilier commercial

Malgré les souhaits de la plupart des professionnels de l’immobilier, l’évaluation précise d’une propriété ne tombe pas simplement sur leur bureau ou n’apparaît pas dans un e-mail.

Évaluation de biens commerciaux est souvent un processus long et complexe nécessitant des visites physiques et des inspections d'une propriété, une analyse détaillée des performances des revenus et des dépenses, l'examen du rôle des loyers et de chaque bail, puis la modélisation et les ajustements qui doivent être apportés pour rendre compte avec précision. pour les caractéristiques uniques de chaque propriété donnée.

Cet article examinera de très haut niveau le processus impliqué dans l’évaluation d’un bien immobilier commercial. Le processus décrit ci-dessous n'est certainement pas la seule voie à suivre, mais cela arrive assez souvent et nous indiquerons où le processus pourrait être sensiblement différent dans certains cas, si nécessaire.

Le processus d’évaluation d’un bien immobilier commercial

Les étapes de cette section ne sont pas linéaires, mais nécessitent un processus itératif d'examen, de recherche et de modélisation qui peut passer par de nombreux cycles avant qu'un analyste se sente à l'aise avec le produit final. Gardez donc à l’esprit que le fait qu’une étape soit répertoriée avant une autre ne signifie pas nécessairement que vous ne pouvez pas revenir sur une étape précédente si nécessaire.

Première introduction à la propriété

C'est probablement l'étape où il existe le plus de variations dans le évaluation de propriété commerciale cycle de vie.

Si vous êtes un évaluateur ou un consultant, la présentation de la propriété se fera généralement par l'intermédiaire d'un client sous forme de mission. Si vous êtes un courtier ou un analyste en acquisition, il existe de nombreuses façons de connaître la propriété, qu'il s'agisse d'un propriétaire qui vous approche, d'une recherche active de propriétés potentielles ou d'annonces publiques.

Par souci de simplicité, cet article adoptera le point de vue d’un analyste d’acquisition, même si les étapes seront similaires pour la plupart des activités.

Valorisation « dos de serviette »

Une fois qu’une propriété est sur votre bureau, la meilleure approche consiste à effectuer une évaluation rapide « au hasard » pour vous assurer que la propriété correspond même quelque peu à votre zone d’intérêt. Au cours de cette étape, l'analyste doit utiliser ses connaissances locales pour s'assurer que les mesures utilisées (taux plafond, NOI, taux de location, etc.) sont réalistes pour la propriété et le sous-marché. En supposant que la propriété présente toujours un intérêt, l’analyste devrait procéder à des recherches plus approfondies.

Visite physique

Une fois les documents de propriété soigneusement examinés, c'est généralement une bonne idée de visiter physiquement la propriété et d'avoir une meilleure idée de l'emplacement, de l'état et de poser au vendeur toutes les questions qui n'étaient pas claires ou qui nécessitent des précisions.

Cette étape peut souvent conduire à une meilleure compréhension des états financiers abstraits et des listes de loyers en fournissant un contexte sur le fonctionnement de la propriété.

Par exemple, disons que deux locataires occupant la même superficie dans des espaces différents de l’immeuble paient des tarifs différents pour leur espace. À première vue, la raison pour laquelle il existe une différence de tarifs entre les deux locataires n'est peut-être pas claire.

Mais une visite du bâtiment et une inspection visuelle de chaque espace montrent qu'un locataire a une vue magnifique depuis son espace tandis que l'autre locataire n'en a pas. Ou peut-être qu'un espace est étrangement configuré pour une raison quelconque alors que l'autre espace est normalement configuré. Les petites différences peuvent mettre en évidence les anomalies qui auraient pu apparaître dans les états financiers eux-mêmes.

Construction du modèle d'évaluation de l'immobilier commercial

C'est généralement à ce stade du évaluation de propriété commerciale cycle de vie pendant lequel l'analyste a rassemblé suffisamment d'informations et a acquis une perception suffisamment intuitive de la propriété pour pouvoir commencer à développer un modèle financier plus détaillé.

Les détails du développement du modèle dépassent le cadre de cet article, mais doivent inclure non seulement les informations sur les propriétés fournies, mais également toutes les hypothèses concernant le fonctionnement qui peuvent être différentes des performances actuelles ou annoncées.

Cette étape nécessite aussi souvent que l’analyste ait une vision à plus long terme des perspectives du bien et se pose des questions telles que :

• Quelle est la probabilité que les locataires actuels renouvellent

• Compte tenu de l’orientation du marché, quelle sera la croissance et les taux de location à l’avenir ?

• Quel entretien physique futur sera nécessaire pendant la période de retenue ?

• Faut-il augmenter certaines dépenses courantes (si le bien a été autogéré par le propriétaire et que les frais de gestion sont inférieurs au marché, par exemple) ?

• Ou existe-t-il un moyen de rendre la propriété plus efficace en réduisant les dépenses ?

• Compte tenu de cet emplacement, peut-on s’attendre à une prime sur le prix de vente lors d’une vente future ou à une remise (en fonction des tendances du marché dans ce sous-marché ou cet emplacement particulier) ?

Bien qu'il n'y ait pas de réponse définitive à ces questions, elles obligent l'analyste à prendre en compte tout impact futur sur la propriété qui n'est pas inclus dans le prospectus ou la performance actuelle.

Revisitez toutes les étapes précédentes

Souvent, la construction du modèle et les questions qui se posent conduiront à des analyses complémentaires.

Cela pourrait impliquer de réexaminer les états financiers ou les listes de loyers pour tout ce qui pourrait avoir un impact potentiellement négatif, de réinspecter les espaces physiques et les composants (machines, ascenseurs, façade, etc.) du bâtiment pour déterminer la probabilité de dépenses en capital futures, ou parler directement avec les locataires pour déterminer quelles pourraient être leurs intentions futures d'occuper l'espace.