Analyse comparative du marché de l'immobilier commercial

Les comparables, ou « comps », comme les appellent généralement les professionnels de l'immobilier, fournissent les informations de base pour évaluation d'un bien immobilier commercial.

Sans de bonnes compositions, le processus d’analyse d’une propriété devient extrêmement difficile et risqué. Ci-dessous, nous verrons ce qu'est une composition, deux catégories de compositions, comment choisir de bonnes compositions, puis comment appliquer les informations obtenues à partir de l'analyse des compositions à la propriété en question.

Qu'est-ce qu'un bien comparable ?

En immobilier résidentiel, l’objectif de l’expert est de trouver des biens comparables au bien considéré. Dans ce cas, « comparable » signifie rechercher des propriétés récemment vendues dont les caractéristiques (telles que la taille, l'emplacement et la qualité) sont aussi similaires que possible à la propriété en question.

L’évaluateur procède ensuite à des ajustements en fonction des variations entre les propriétés et détermine une estimation finale de la valeur d’une maison. Dans l’immobilier commercial, cependant, ce que nous définissons comme « valeur » est plus compliqué.

Comme pour les propriétés résidentielles, les propriétés commerciales sont évaluées sur la base de comparaisons avec des propriétés présentant des caractéristiques physiques similaires, mais une étape supplémentaire dans le domaine commercial consiste à évaluer la propriété en fonction du revenu qu'elle est ou peut potentiellement générer à l'avenir. En raison de ce facteur supplémentaire, certains paramètres utilisés dans l’évaluation des biens immobiliers commerciaux ne sont pas utilisés pour les propriétés résidentielles.

Quels sont les types de comparables ?

Avant de nous lancer dans le choix et l’utilisation des informations sur les compositions, il est utile de définir les différentes catégories d’informations dont nous allons discuter.

Ces deux types sont souvent appelés offres de vente et offres de location. Les compositions de ventes sont utilisées pour obtenir des informations sur les taux de capitalisation boursière, le prix au pied carré ou le prix par unité des propriétés récemment vendues. Les modèles de location sont utilisés pour mieux comprendre les tendances actuelles du marché en termes de taux et de conditions de location, d'occupation et d'absorption pour des propriétés similaires dans la région.

Alors que les offres de vente aident les propriétaires à mieux comprendre la valeur marchande des propriétés qu'ils envisagent d'acheter ou de vendre, les offres de location les aident à mieux comprendre comment exploiter les propriétés en propriété. Les détails des différentes méthodes d’évaluation et d’analyse des baux sont abordés dans d’autres articles Insights. Nous n’entrerons donc pas dans les détails de chacune d’entre elles ici, mais ce serait une bonne idée de se familiariser avec les nuances de ces concepts.

Comment choisir de bonnes compositions ?

Choisir de bonnes propriétés comparables dans l’immobilier commercial peut être un processus compliqué. À l’instar de l’immobilier résidentiel, plus les propriétés sont similaires en termes d’emplacement, de qualité, de taille, etc., plus l’analyste peut avoir confiance dans l’estimation de la valeur. Mais étant donné le large éventail de facteurs qui doivent être pris en compte pour évaluer le potentiel de revenu d’une propriété, comment pouvons-nous décider ce qui fait qu’une propriété est « bonne » ?

Date de la transaction

Une bonne première étape consiste à rechercher les propriétés qui ont été récemment vendues (pour l'analyse des ventes) ou pour lesquelles des baux ont été récemment signés (pour l'analyse des baux). La raison pour laquelle la composante temporelle est privilégiée avant la composante géographique est que les conditions du marché évoluent au fil du temps, parfois rapidement dans un sens ou dans l’autre.

Si le bâtiment voisin a été vendu il y a cinq ans et que le marché a considérablement changé depuis la vente, les paramètres de la vente ne sont probablement pas pertinents par rapport aux conditions actuelles du marché. Le même concept s’applique aux baux signés dans un passé lointain. Ils ne reflètent probablement pas les conditions actuelles du marché et ne devraient pas être utilisés pour déterminer les prix actuels.

Emplacement

L’étape suivante consiste à trouver des propriétés « géographiquement » similaires. Cela signifie généralement des propriétés situées dans le même sous-marché ou à proximité de la propriété en question.

Pour les propriétés plus uniques ou pour lesquelles il y a très peu de transactions dans les environs immédiats, l'analyste devra peut-être élargir sa zone de recherche, mais il doit être conscient de la nécessité de trouver des sous-marchés similaires à celui de la propriété en question et doit être prêt à faire des recherches. ajustements pour refléter les différences entre les marchés.

Caractéristiques physiques

Non seulement il existe différents cas d’utilisation pour les propriétés commerciales (bureaux, commerces de détail, industriels, résidentiels, etc.), mais il existe également différentes qualités et caractéristiques physiques qui doivent être prises en compte.

Par exemple, un nouveau bâtiment résidentiel de luxe sur un marché ne devrait pas être utilisé comme comparable à un immeuble résidentiel de quatre étages sans ascenseur dans le même marché. De même, un immeuble de bureaux de classe A situé dans le quartier central des affaires d’une grande zone métropolitaine ne devrait pas être utilisé comme comparable à un immeuble de bureaux de classe C situé dans le même sous-marché.

Caractéristiques du revenu

Le dernier élément majeur dont nous discuterons dans cet article est le revenu généré par la propriété. Même si deux propriétés similaires en termes de date de transaction, d'emplacement et de caractéristiques physiques sont évaluées, si la source et le risque de ces flux de revenus sont différents, les propriétés peuvent ne pas être comparables.

Par exemple, si une propriété récemment vendue avait des problèmes d'occupation majeurs (peut-être vient-elle de perdre un locataire important) et était vendue rapidement pour éviter un défaut de paiement ou une saisie, elle serait évaluée très différemment d'une propriété entièrement occupée par un locataire fort avec un bail à long terme.

Étant donné que les revenus et les risques associés à ces revenus sont différents, les ventes pourraient avoir des paramètres très différents, tels que le taux plafond et le prix au pied carré.

La liste ci-dessus comprend les principaux éléments qu’un analyste devrait prendre en compte, mais elle n’est en aucun cas exhaustive. Les nuances impliquées dans l’identification des comparables et dans les ajustements nécessaires pour garantir la similarité peuvent être complexes et subjectives.

Plus un analyste comprend la situation sous-jacente du sujet et des propriétés comparables, mieux il peut appliquer les résultats au sujet.

Comment appliquer les informations de composition à la propriété en question

Une fois que l'analyste a identifié un nombre suffisant de compositions (trois à cinq est une bonne règle empirique), l'étape suivante du processus consiste à traduire les transactions survenues dans ces compositions en activités dans la propriété en question.

Si l'analyse porte sur l'achat ou la vente d'une propriété, l'analyste doit comprendre les circonstances opérationnelles de la transaction, y compris la stabilité des flux de trésorerie, le montant des réparations physiques ou de l'entretien nécessaire pour améliorer la propriété, et si la transaction est ou non C'était une vente en difficulté.

Pour une analyse de bail, des facteurs tels que la qualité du crédit du locataire, la durée du bail et les conditions (périodes de loyer gratuites, montant des améliorations locatives, etc.) doivent être compris.

Après une évaluation minutieuse des facteurs ci-dessus, l'analyste doit formuler des hypothèses sur l'exploitation de la propriété en question et effectuer une estimation de la valeur en utilisant une ou plusieurs des principales méthodes d'évaluation de l'immobilier commercial. Pour les méthodes telles que la capitalisation des revenus et le prix au pied carré/prix par unité, l'exploitation actuelle de la propriété est au centre de l'analyse.

Cependant, pour une approche de flux de trésorerie actualisés, l'analyste doit projeter la performance de la propriété dans le futur. La durée de la projection est déterminée par la période de détention prévue du bien. Cette vision de l'avenir nécessite qu'un analyste prenne en compte non seulement les conditions actuelles, mais aussi les changements attendus dans les fondamentaux du marché immobilier et dans la performance opérationnelle de la propriété en question elle-même.

Conclusion

Les calculs ne fournissent pas la valeur d’une propriété, mais ils contribuent à fournir les informations nécessaires à une évaluation complète de l’immobilier commercial. Comprendre les tendances du marché immobilier et les facteurs macroéconomiques fait également partie d’une analyse de valorisation.

Souvent, les transactions portant sur des propriétés comparables, considérées par rapport aux facteurs immobiliers et macroéconomiques, peuvent fournir une bonne indication des mouvements du marché ou du sentiment des investisseurs sur ce marché.

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