Analyse comparative du marché de l'immobilier commercial

Les comparables, ou « comps » comme les appellent généralement les professionnels de l’immobilier, fournissent les informations fondamentales pour évaluation immobilière commerciale.

Sans de bons comparatifs, le processus d’analyse d’un bien immobilier devient extrêmement difficile et risqué. Nous allons voir ci-dessous ce qu’est un comparatif, deux catégories de comparatifs, comment choisir de bons comparatifs, puis comment appliquer les informations obtenues à partir de l’analyse des comparatifs au bien immobilier en question.

Qu'est-ce qu'une propriété comparable ?

Dans l'immobilier résidentiel, l'objectif de l'évaluateur est de trouver des propriétés qui sont comparables à la propriété en question. Dans ce cas, « comparables » signifie trouver des propriétés qui ont récemment été vendues et dont les caractéristiques (comme la taille, l’emplacement et la qualité) sont aussi similaires que possible à la propriété en question.

L’évaluateur procède ensuite à des ajustements pour tenir compte des variations entre les propriétés et détermine une estimation finale de la valeur d’une maison. Dans l’immobilier commercial, cependant, ce que nous définissons comme « valeur » est plus compliqué.

Comme pour les propriétés résidentielles, les propriétés commerciales sont évaluées en fonction de comparaisons avec des propriétés aux caractéristiques physiques similaires, mais un niveau supplémentaire dans le domaine commercial consiste à évaluer la propriété en fonction des revenus que la propriété génère ou peut potentiellement générer à l'avenir. En raison de ce facteur supplémentaire, il existe quelques paramètres utilisés dans l'évaluation immobilière commerciale qui ne sont pas utilisés pour les propriétés résidentielles.

Quels sont les types de comparables ?

Avant de nous lancer dans le choix et l’utilisation des informations comparatives, il est utile de définir les différentes catégories d’informations dont nous allons discuter.

Ces deux types sont souvent appelés comparaisons de ventes et comparaisons de locations. Les comparaisons de ventes sont utilisées pour obtenir des informations sur les taux de capitalisation boursière, le prix au pied carré ou le prix unitaire des propriétés récemment vendues. Les comparaisons de locations sont utilisées pour mieux comprendre les tendances actuelles du marché en matière de taux et de conditions de location, d'occupation et d'absorption pour des propriétés similaires dans la région.

Si les comparaisons de ventes aident les propriétaires à mieux comprendre la valeur marchande des biens qu’ils envisagent d’acheter ou de vendre, les comparaisons de location les aident à mieux comprendre comment exploiter les biens dont ils sont propriétaires. Les détails des différentes méthodes d’évaluation et d’analyse des baux sont abordés dans d’autres articles Insights, nous n’entrerons donc pas dans les détails de chacune d’entre elles ici, mais il serait bon de se familiariser avec les nuances de ces concepts.

Comment choisir de bonnes comps ?

Choisir le bon propriétés comparables dans l'immobilier commercial peut être un processus compliqué. Comme dans l'immobilier résidentiel, plus les propriétés sont similaires en termes d'emplacement, de qualité, de taille, etc., plus l'analyste peut avoir confiance dans l'estimation de la valeur. Mais étant donné le large éventail de facteurs à prendre en compte pour évaluer le potentiel de revenu d'une propriété, comment décider de ce qui fait qu'une comparaison est « bonne » ?

Date de la transaction

Une bonne première étape consiste à trouver des propriétés qui ont été vendues récemment (pour l'analyse des ventes) ou pour lesquelles des baux ont été récemment signés (pour l'analyse des baux). La raison pour laquelle la composante temporelle est mise en avant la composante de localisation est que les conditions du marché évoluent au fil du temps, parfois rapidement dans un sens ou dans l'autre.

Si l’immeuble voisin a été vendu il y a cinq ans et que le marché a considérablement changé depuis la vente, les paramètres de la vente ne sont probablement pas pertinents par rapport aux conditions actuelles du marché. Le même concept s’applique aux baux signés dans un passé lointain. Ils ne reflètent probablement pas les conditions actuelles du marché et ne devraient pas être utilisés pour déterminer les prix actuels.

Emplacement

L’étape suivante consiste à trouver des propriétés qui sont « géographiquement » similaires. Il s’agit généralement de propriétés situées dans le même sous-marché ou à proximité de la propriété en question.

Pour les propriétés plus uniques ou pour lesquelles il y a très peu de transactions dans les environs immédiats, l'analyste devra peut-être élargir sa zone de recherche, mais il doit être conscient de la nécessité de trouver des sous-marchés similaires à celui de la propriété en question et doit être prêt à faire des ajustements pour refléter les différences entre les marchés.

Caractéristiques physiques

Non seulement il existe différents cas d’utilisation pour les propriétés commerciales (bureaux, commerces de détail, industrielles, résidentielles, etc.), mais il existe également différentes qualités et caractéristiques physiques qui doivent être prises en compte.

Par exemple, un immeuble résidentiel de luxe neuf sur un marché ne doit pas être utilisé comme comparable pour un immeuble résidentiel de quatre étages sans ascenseur sur le même marché. De même, un immeuble de bureaux de classe A dans le quartier central des affaires d'une grande zone métropolitaine ne doit pas être utilisé comme comparable pour un immeuble de bureaux de classe C sur le même sous-marché.

Caractéristiques du revenu

Le dernier élément important que nous aborderons dans cet article est le revenu généré par la propriété. Même si deux propriétés similaires en termes de date de transaction, d’emplacement et de caractéristiques physiques sont évaluées, si la source et le risque de ces flux de revenus sont différents, les propriétés peuvent ne pas être de bons comparables.

Par exemple, si une propriété récemment vendue présentait d’importants problèmes d’occupation (peut-être qu’elle venait de perdre un locataire important) et a été vendue rapidement pour éviter un défaut de paiement ou une saisie, elle serait évaluée très différemment d’une propriété entièrement occupée par un locataire solide avec un bail à long terme.

Étant donné que les revenus et les risques associés à ces revenus sont différents, les ventes pourraient avoir des paramètres très différents, tels que le taux de capitalisation et le prix au pied carré.

La liste ci-dessus inclut les principaux éléments qu'un analyste doit prendre en compte, mais elle n'est en aucun cas exhaustive. Les nuances impliquées dans l'identification des comparables et dans les ajustements visant à garantir la similarité peuvent être complexes et subjectives.

Plus un analyste comprend la situation sous-jacente du sujet et des propriétés comparables, mieux il peut appliquer les résultats au sujet.

Comment appliquer les informations de comparaison à la propriété en question

Une fois que l'analyste a identifié un nombre suffisant de comparaisons (trois à cinq est une bonne règle empirique), l'étape suivante du processus consiste à traduire les transactions qui ont eu lieu dans ces comparaisons en activités dans la propriété concernée.

Si l'analyse porte sur l'achat ou la vente d'une propriété, l'analyste doit comprendre les circonstances opérationnelles des comparables, y compris la stabilité des flux de trésorerie, le montant des réparations physiques ou de l'entretien nécessaires pour améliorer la propriété, et si la transaction était ou non une vente en difficulté.

Pour une analyse de bail, des facteurs tels que la qualité de crédit du locataire, la durée du bail et les conditions (périodes de location gratuite, montant des améliorations locatives, etc.) doivent être compris.

Après avoir soigneusement évalué les facteurs ci-dessus, l'analyste doit formuler des hypothèses sur le fonctionnement du bien immobilier en question et effectuer une estimation de la valeur en utilisant une ou plusieurs des principales méthodes d'évaluation de l'immobilier commercial. Pour les méthodes telles que la capitalisation des revenus et le prix au pied carré/prix par unité, le fonctionnement actuel du bien est au centre de l'analyse.

Toutefois, pour une approche basée sur les flux de trésorerie actualisés, l'analyste doit projeter la performance du bien immobilier dans le futur. La durée de la projection est déterminée par la période de détention prévue du bien. Cette projection dans le futur nécessite que l'analyste prenne en compte non seulement les conditions actuelles, mais également les changements attendus dans les fondamentaux du marché immobilier et dans la performance opérationnelle du bien immobilier lui-même.

Conclusion

Les comparaisons ne donnent pas la valeur d’un bien immobilier, mais elles permettent de fournir les données nécessaires à une évaluation complète de l’immobilier commercial. La compréhension des tendances du marché immobilier et des facteurs macroéconomiques fait également partie d’une analyse d’évaluation.

Souvent, les transactions portant sur des propriétés comparables, lorsqu’elles sont considérées en relation avec l’immobilier et les facteurs macroéconomiques, peuvent fournir une bonne indication des mouvements du marché ou du sentiment des investisseurs sur ce marché.

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