Taxe foncière dans la DMV: Ce qu'il faut savoir

Les impôts fonciers constituent l'impôt national et local le plus important payé par les entreprises aux États-Unis et représentent une part substantielle des coûts d'exploitation totaux pour les propriétaires. Vous pouvez gérer ces coûts de manière proactive et réduire considérablement votre obligation fiscale pour les années à venir en déposant un appel de cotisation.

Pour contester avec succès les évaluations, vous devez respecter les exigences de dépôt de documents, les délais et les procédures d'appel. Ceux-ci varient selon l'État et parfois selon le comté ou la municipalité. Vous devez être capable de rassembler des données convaincantes à l’appui de la valeur suggérée et de présenter stratégiquement votre analyse et vos arguments aux autorités d’évaluation ou aux tribunaux.

Pourquoi devriez-vous faire appel?

Un appel est le seul moyen de réduire le montant de l’impôt foncier que vous paierez pour l’année à venir. Au moment où vous recevez votre facture fiscale finale, il est trop tard.

Une évaluation peut être basée sur des informations incorrectes, car l'évaluateur peut avoir estimé de manière inexacte la valeur marchande ou avoir évalué votre propriété à un taux plus élevé que des propriétés similaires. Dans certaines juridictions, un taux d'imposition différent peut s'appliquer en fonction de la façon dont la propriété est utilisée, et vous pouvez faire appel si la classification est incorrecte.

Les évaluations sont préparées à l’aide de techniques d’évaluation de masse – des méthodes qui permettent aux évaluateurs d’évaluer un grand nombre de propriétés dans un court laps de temps. Ils reflètent généralement les tendances globales du marché, mais peuvent ne pas refléter les circonstances spécifiques de chaque propriété. Votre propriété peut être vieillissante, en mauvais état ou avoir été endommagée. Il peut présenter des caractéristiques particulières qui ne sont plus valorisées sur le marché ou souffrir d'une offre excédentaire sur le marché ou d'une baisse de la demande.

Alors que nous entrons dans la quatrième année de la pandémie mondiale, la valeur de votre propriété a peut-être diminué. De nombreuses propriétés commerciales, notamment des bureaux, des hôtels et certains commerces de détail, ne se sont pas remises de la baisse de valeur – ou commencent à ressentir les effets de la pandémie à mesure que les baux doivent être renouvelés. Les valeurs sont particulièrement difficiles à prévoir dans un marché volatil, et les évaluateurs ont généralement la réputation d'être trop optimistes lorsqu'ils estiment les valeurs à des fins fiscales.

Comment faire appel ?

Le processus d'évaluation et d'appel peut varier selon l'État, le comté ou la ville. Un aperçu du cycle d’évaluation et des niveaux d’appel est présenté ci-dessous et les délais d’appel sont résumés dans la section suivante.

Maryland

Maryland a un cycle d'évaluation triennal et un tiers des propriétés sont réévaluées chaque année. Ce sont les propriétés en cycle et les propriétaires reçoivent un avis de la nouvelle évaluation. Le délai d'appel est de 45 jours à compter de la date de mise à la poste et pour l'année d'imposition 2023, ce délai est le 10 février.

Pour les biens en 2ème et 3ème années du cycle triennal (biens hors cycle), aucun avis n'est envoyé. Pour avoir la possibilité de modifier la valeur imposable d'un bien hors cycle, vous devez déposer un recours avant le 31 décembre de l'année précédente. Par exemple, pour contester la valeur imposable d’un bien hors cycle pour 2024, vous devrez faire appel avant le 31 décembre 2023.

Le moment idéal pour faire appel de votre évaluation est lorsque votre propriété reçoit son avis de réévaluation, mais il y a également des avantages importants à faire appel d'évaluations hors cycle. Les modifications de la valeur imposable sont introduites progressivement au cours du cycle triennal. Un appel réussi réduit non seulement votre cotisation et votre obligation fiscale au cours du cycle actuel, mais il établira également un point de départ plus bas pour l’introduction progressive des cotisations futures. Cela signifie que toute économie réalisée aura un impact sur vos paiements d’impôts pendant plusieurs années, puisque les économies se poursuivront pendant deux ans après la fin du cycle d’évaluation actuel.

Virginie

Les juridictions de Virginie du Nord réévaluent les propriétés sur une base annuelle. Le processus est géré au niveau local (comté ou ville). Chaque juridiction dispose de deux niveaux d'appel. Vous pouvez soit faire appel directement au deuxième niveau, soit déposer un premier appel auprès de l'autorité d'évaluation locale et passer au deuxième niveau - le Conseil de péréquation (BOE) si vous recevez une décision insatisfaisante du premier niveau. Il existe des délais d'appel différents pour chaque niveau dans chaque comté et/ou ville.

Le District de Columbia (DC)

Le District de Columbia évalue également chaque année. Les cotisations sont basées sur la valeur vénale au 1er janvier de l'année en cours et sur les revenus des deux années précédentes.

Le 1er mars 2023, des avis seront émis pour l'année d'imposition 2024. Pour contester la valeur imposable pour 2024, vous devez demander une révision administrative au plus tard le 1er avril 2023. La révision administrative est le premier niveau d'appel. Les audiences ont lieu en mai et juin et les avis de décision sont reçus en septembre.

Si vous recevez une décision insatisfaisante au premier niveau, vous pouvez faire appel au deuxième niveau. Vous disposez de 45 jours à compter de la date indiquée sur votre avis de décision de recours administratif pour faire appel auprès de la Commission de recours en matière immobilière (RPTAC). Si vous ne recevez pas de décision du premier niveau d’appel, vous devez déposer votre appel auprès du RPTAC avant le 30 septembre. Les audiences du 2e niveau ont lieu entre octobre et janvier et les décisions sont envoyées par courrier en février. Si vous ne recevez pas de décision satisfaisante du deuxième niveau d'appel, vous pouvez porter votre affaire devant la Cour supérieure de DC. La date limite pour faire appel des décisions du RPTAC pour l’année d’imposition 2023 est le 30 septembre 2023.

Si vous avez acheté une propriété après la mise à la poste des avis d'évaluation le 1er mars, vous disposez de 60 jours pour faire appel au RPTAC. Si vous n'obtenez pas de résultat satisfaisant au RPTAC, vous pouvez déposer une plainte auprès de la Cour supérieure de DC avant le 30 septembre.

Quand peut-on faire appel ?

Des appels peuvent être déposés chaque année, que la cotisation ait changé ou non. Le délai d’appel est généralement lié à la date de réception de votre avis de cotisation. Vous devez toujours consulter votre avis de cotisation pour vérifier le délai d'appel, mais également connaître le délai d'appel si aucun avis n'est envoyé. Les principales échéances pour 2023 sont indiquées ici :

Maryland

• Décembre – avis reçu (1/3 de toutes les propriétés)

• 10 février – date limite d'appel, premier niveau

• Les propriétés hors cycle ne reçoivent aucun préavis

• La date limite pour faire appel est le 31 décembre 2023 pour l'année d'imposition 2024.

• Appel auprès du PTAAB – 30 jours après l’avis de décision de 1er niveau

• Appel devant la Cour fiscale du Maryland – 30 jours après la décision du 2e niveau

• Nouvelle construction – le délai d’appel est de 45 jours à compter de la date indiquée sur l’avis de cotisation.

Virginie

Les délais d’appel varient selon le comté/municipalité.

Comté de Fairfax

• Les valeurs évaluées sont publiées fin février

• 1er avril 2023 – Date limite de révision administrative

• 1er juin 2023 – Date limite d’appel du Conseil de péréquation

Comté de Loudon

• Les valeurs évaluées sont publiées fin janvier/début février

• Première semaine de mars (estimation : 6 mars 2023) – Date limite de révision administrative

• 1er juin 2023 – Date limite d’appel du Conseil de péréquation

Ville d'Alexandrie

• Les valeurs évaluées sont publiées à la mi-février

• 15 avril 2023 – Date limite de révision administrative

• 1er juin 2023 – Date limite d’appel du Conseil de péréquation

Comté d'Arlington

• Les valeurs évaluées sont publiées à la mi-janvier

• 1er mars 2023 – Date limite de révision administrative

• 15 avril 2023 – Date limite d’appel du Conseil de péréquation

Comté de Prince-William

• Les valeurs évaluées sont publiées mi-mars

• 1er juin 2023 – Date limite de révision administrative

• 1er juillet 2023 – Date limite d’appel du Conseil de péréquation

District de Colombie (DC)

• 1er avril 2023 – Date limite pour les appels de premier niveau pour l’année d’imposition 2024

• 18 avril 2023 – Date limite pour retourner l'enquête sur les revenus et dépenses

• Septembre 2023 – Date limite pour faire appel auprès du Real Property Tax Appeal Council (RPTAC) – 45 jours après la décision de 1er niveau (ou avant le 30 septembre 2023 si aucun avis n'a été reçu)

• 30 septembre 2023 – Date limite pour déposer une requête TY2023 auprès de la Cour supérieure de DC

Quelles informations devez-vous fournir aux évaluateurs ?

La législation nationale ou locale donne aux évaluateurs le droit de demander des informations sur les revenus et les dépenses et d'inspecter les propriétés dans la mesure nécessaire pour effectuer une évaluation. Ces informations peuvent avoir un impact direct sur votre valeur imposable, et il vaut la peine d’examiner comment elles peuvent affecter les impôts futurs. Il est également essentiel de vous assurer de respecter les délais et les exigences de chaque juridiction, afin d’éviter d’encourir des pénalités coûteuses.

Dans le Maryland, les propriétaires de biens commerciaux reçoivent des questionnaires sur les revenus et les dépenses au cours de la dernière année du cycle d'évaluation, juste avant la réévaluation. Ils doivent être complétés et retournés avant le 15 mai. Pour les propriétés évaluées à plus de 5 000 000 $, des pénalités importantes s'appliquent en cas de défaut de remplir le dossier : 100 $ par jour jusqu'à un maximum de 0,1 % de la valeur de la propriété. Virginia n'exige pas que le rapport de revenus et de dépenses soit rempli, mais devra l'examiner en cas d'appel de l'évaluation de la propriété. Le comté de Prince William assignera à comparaître les propriétaires de propriétés pour qu'ils fournissent les informations nécessaires. Dans le district de Columbia, les propriétés tenues de déposer le rapport annuel sont répertoriées sur le site Web du gouvernement du DC. Les propriétaires de ces propriétés sont tenus de soumettre par voie électronique leurs rapports de revenus et de dépenses avant la mi-avril. La date limite pour 2023 est le 18 avril, et si la date limite n'est pas respectée, une pénalité de 10 % sera ajoutée à la facture fiscale finale.