La baisse de la valeur de l'immobilier commercial est imputée à l'augmentation des impôts fonciers à Chicago. Quelle est la vraie histoire ?

Une période difficile pour le secteur CRE de Chicago

Les factures définitives de taxe foncière pour 2022 ont été récemment envoyées dans le comté de Cook et les taxes foncières sont à nouveau en hausse. Les banlieues nord et nord-ouest récemment réévaluées sont confrontées au Les augmentations d'impôts les plus élevées depuis 30 ans. Mais même si certains peuvent penser que les propriétés commerciales s’en sortent facilement, la réalité est que le fardeau fiscal a été tout sauf facile pour le secteur de l’immobilier commercial de Chicago. Largement évoqués dans l’actualité, les impôts fonciers de l’Illinois sont parmi les plus élevés des États-Unis, ainsi que parmi les plus difficiles à interpréter. Pour donner un sens aux histoires qui se cachent derrière les gros titres, il peut être utile de comprendre comment fonctionne le système d'impôt et d'évaluation foncière à Chicago, comment les évaluations, les ventes et les impôts fonciers se comparent, et ce qui pourrait se passer lorsque les townships de la ville seront réévalués en 2024.

Chicago n'a pas échappé aux troubles post-pandémiques auxquels sont confrontés les immeubles de bureaux dans les centres urbains du pays. L'agence de notation KBRA a annoncé en août que les prêts du secteur immobilier commercial de Chicago présentaient le taux de détresse ou de délinquance le plus élevé parmi les 20 plus grandes villes métropolitaines américaines. En septembre, Bisnow a rapporté que l'AON Center, le quatrième plus haut bâtiment de Chicago avec 83 étages, avec 2,8 millions de pieds carrés de superficie locative, avait perdu près de la moitié de sa valeur depuis 2018. Le taux d'occupation de la propriété était passé de 89,7 % à 76 %, et les dépenses d'exploitation ont augmenté, entraînées par une augmentation de 40 % des impôts fonciers.

Pourquoi les taxes foncières commerciales augmentent-elles à Chicago ?

L'évaluateur du comté de Cook a déclaré publiquement que les propriétés commerciales ont été historiquement sous-évaluées. Lors de la dernière réévaluation, les évaluations ont été mises à jour des valeurs de 2018 à 2021, et les évaluations des propriétés commerciales ont augmenté d'un total de 77 %, contre une augmentation résidentielle de 14 %.

L’évolution des valeurs imposables était en contradiction avec le marché de 2021 : alors que les propriétés commerciales tentaient de se remettre de la pandémie, la valeur des propriétés résidentielles a considérablement augmenté.

De nombreux propriétaires de propriétés commerciales ont fait appel de l'augmentation de leur valeur, et la commission de révision leur a accordé des réductions, mais l'évaluateur du comté a rétabli les valeurs imposables d'origine pour 2022. La plupart de ces propriétés ont de nouveau fait appel et ont obtenu des valeurs réduites de la même manière de la part de la commission de révision.

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Les données Altus pour le deuxième trimestre 2023 indiquent une baisse des valeurs dans tous les secteurs CRE

Les évaluations immobilières préparées par le Groupe Altus pour les propriétés situées dans les grands centres urbains du pays ont indiqué qu'entre le premier trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023, les valeurs moyennes ont chuté, en grande partie en raison de l'augmentation des taux de capitalisation et de la stagnation des loyers. À Chicago, les effets les plus spectaculaires ont été constatés dans le secteur des bureaux, où les valeurs d'expertise moyennes ont chuté de plus de 18 % par rapport au premier trimestre 2022 et où les taux de capitalisation moyens étaient supérieurs de 35 points de base.

Figure 1 – Paramètres de marché et ventes moyens de Chicago par Groupe Altus au deuxième trimestre 2023 par rapport au premier trimestre 2022

*Les valeurs et paramètres du Groupe Altus sont basés sur un nombre limité d'actifs et ne sont pas nécessairement représentatifs du marché dans son ensemble. Les taux de capitalisation correspondent aux taux implicites moyens des années 1 à 5.

Les propriétaires de propriétés commerciales de Chicago paient plus de 2,5 fois les impôts que les propriétaires résidentiels paient

Dans le comté de Cook, les impôts fonciers sont calculés en appliquant le taux d’imposition à la « valeur imposable égalisée ». L'évaluateur du comté de Cook détermine la valeur et un facteur d'évaluation est appliqué (10 % pour le résidentiel, 25 % pour le commercial et l'industriel) pour déterminer la partie imposable de l'évaluation. Chaque année, l'État calcule un facteur de péréquation basé sur les ventes des trois années précédentes par rapport aux évaluations. Pour l’année d’imposition 2022, le facteur de péréquation était de 2,92. La valeur imposable est multipliée par le facteur de péréquation pour déterminer la valeur imposable égalisée. Il en résulte une valeur imposable 2,5 fois plus élevée pour les immeubles commerciaux que pour les immeubles résidentiels.

En utilisant les valeurs moyennes par pied carré identifiées dans l'échantillon du deuxième trimestre 2023 ci-dessus et les taux d'imposition effectifs estimés, les taxes par pied carré (psf.) pour les bureaux, les commerces de détail et les secteurs industriels sont estimées ci-dessous :

Figure 2 - Taux d'imposition estimés par pied carré pour 2022 par valeur d'expertise moyenne au deuxième trimestre 2023

Quelle est la prochaine étape pour les propriétaires d’immeubles commerciaux à Chicago ?

L’évaluateur du comté de Cook réévalue chaque année les propriétés dans un tiers des cantons du comté, ce qui signifie que chaque propriété est réévaluée tous les trois ans. L’évaluateur peut également modifier les valeurs en cours de cycle – comme cela a été le cas pour le Centre AON et d’autres immeubles de bureaux du centre-ville.

Les évaluations dans les townships du nord et du sud de Chicago sont actuellement basées sur la détermination de la valeur marchande par l’évaluateur au 1er janvier 2021, et leur réévaluation est prévue pour l’année d’imposition 2024, sur la base des valeurs marchandes au 1er janvier 2023.

Figure 3 – Cycle de réévaluation triennal du comté de Cook

Les cotisations pour l’année d’imposition 2023 seront émises cet automne, et les comptes de taxes 2023 seront payables en 2024. Pour obtenir une réduction de vos impôts 2023, vous devez faire appel avant la date limite, soit 30 jours après l'envoi de l'avis de cotisation.

Site Web du Conseil de révision du comté de Cook fournit une liste des cantons ouverts et des délais d'appel.

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