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Évaluez la performance de vos investissements multifamiliaux pour découvrir des opportunités

Insight Evaluating Multi Family Investment Properties

avril 14, 2021

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Où en est votre portefeuille multifamilial aujourd’hui ? Êtes-vous prêt à réussir à l’avenir ?

Vous ne le savez pas avec certitude à moins de suivre l’évolution de votre investissement et de la comparer à celle de vos concurrents. Lorsque vous savez où vous en êtes et comparez vos actifs à ceux du secteur, vous pouvez trouver des opportunités d’amélioration.

Chaque propriété est unique et il est important de mesurer la performance de votre actif par rapport à des propriétés comparables « du même magasin », à la fois en termes de type (comme les maisons en rangée ou les immeubles de grande hauteur, ou de classe A ou B) et de géographie.

Vos dépenses sont-elles conformes ou supérieures aux autres ? Comment se situe votre taux d’inoccupation ? Explorer les données vous permet de voir sur quels domaines vous pouvez vous concentrer pour maximiser la valeur. Examinons de plus près les indicateurs de performance clés les plus importants.



KPI opérationnels


  • Gestion de la réputation/de la marque : Votre réputation et votre marque affectent votre capacité à attirer des locataires. Les discussions sur les réseaux sociaux, en particulier sur les sites d'avis, ont un effet particulièrement fort sur votre réputation, notamment auprès des millennials.

  • Gestion des installations : La satisfaction des résidents est le moteur du renouvellement des baux, déclare J Turner Research, une entreprise de Houston, au Texas, au service du secteur des logements multifamiliaux. Un immeuble propre et bien géré joue un rôle important dans la satisfaction des locataires.

  • Service client : Une équipe opérationnelle réactive et active fournit le service client qui aide à fidéliser les locataires.


  • Taux d'inoccupation : Le pourcentage d'unités disponibles dans votre propriété qui sont inoccupées. Un taux bas (inférieur à 5 %) est bon pour les propriétaires et signifie que les loyers vont probablement augmenter.



KPI financiers


  • Flux de trésorerie : Le loyer mensuel par logement multiplié par le nombre de logements vous donne un flux de trésorerie mensuel brut ; soustrayez les dépenses (y compris la taxe foncière) des flux de trésorerie réels. Votre capacité à augmenter vos flux de trésorerie en facturant un loyer majoré est dictée par la qualité du bâtiment, l’état du logement et les commodités que vous offrez.

  • NOI % des revenus : Bénéfice net d'exploitation (tous les revenus de la propriété moins les dépenses d'exploitation) exprimé en pourcentage du chiffre d'affaires total. Bien qu’il soit préférable de comparer la performance de votre actif avec celle de propriétés « similaires », la moyenne nationale aux États-Unis en novembre 2020 était de 59,3 %.

  • Loyer et potentiel de loyer brut : Montant des revenus locatifs effectivement générés ou pouvant être générés par un bien immobilier sur la base des loyers de propriétés similaires dans la zone (loyer du marché), lorsque tous les logements sont occupés et que tous les locataires paient la totalité de leur loyer.

  • Dépenses d'exploitation par unité : Les dépenses peuvent inclure les réparations, l’entretien, les services publics, les services contractuels, l’assurance, les taxes, les salaires et plus encore. Comparez les dépenses à un actif comparable et assurez-vous de comparer les mêmes dépenses en termes de moyennes d’unités et de pieds carrés.



Autres références typiques de l’industrie


Comme indiqué par le Conseil national du logement multifamilial (NMHC) à Washington, DC :


  • Loyer sur place par pied carré : Loyer moyen par pied carré occupé pour tous les baux en place, y compris les nouveaux baux et les renouvellements.

  • Variation des revenus d'une année sur l'autre (par pied carré disponible) : La variation d'une année à l'autre du loyer effectif moyen par pied carré disponible (moins les unités exclues) sur les baux en place.

  • Variation d'une année sur l'autre du loyer exécuté : Le loyer effectif trimestriel moyen par pied carré sur les nouveaux baux par rapport au même trimestre de l'année précédente. Les trimestres sont basés sur une période de reporting glissante de trois mois, et non sur l'année civile ou l'année fiscale.

  • Modification de loyer - renouvellements : La variation en pourcentage du loyer effectif pour un bail renouvelé sur la même unité.

  • Taux de conversion de renouvellement : Nombre de baux renouvelés, divisé par le nombre d'expirations en fonction de la date de fin du bail. Les « expirations » couvrent tous les baux qui se terminent au cours de la période, y compris les déménagements anticipés, les sauts et le décompte des expulsions. Les mois sont inclus dans la période une fois qu'ils ont renouvelé ou donné un préavis, en fonction de la date de déménagement.

    Si vous possédez plusieurs actifs, il peut être plus facile d’analyser votre portefeuille si vous détenez des types de parts cohérents. Par exemple, vous serez mieux en mesure de comparer et d’analyser les performances de vos 10 bâtiments avec des unités cohérentes d’une chambre que si vous en aviez quinze (ou plus) variantes différentes dans votre base de données.

    Avoir une bonne maîtrise de vos KPI vous aide à évaluer la performance de vos actifs et à prendre des décisions concernant votre trésorerie et la santé à long terme de votre investissement. Regardez sous tous les angles pour estimer l’impact d’une rénovation sur votre trésorerie :

    • Le coût de la rénovation.

    • L’effet de la rénovation sur l’augmentation des loyers.

    • L'effet de la rénovation sur votre taux d'inoccupation.

    • La durée pendant laquelle les logements seront vacants.

    Supposons que vous possédiez une propriété de classe B ou C dans une zone où se trouvent de nombreux concurrents de classe A. Vous décidez d'ajouter de la valeur pour être plus compétitif en investissant 3 000 $ dans chaque unité pour mettre à niveau les appareils électroménagers.

    Tout d’abord, vous devez estimer si cette valeur ajoutée en vaut la peine. Que pouvez-vous obtenir pour cette unité rénovée au fil du temps ? Combien de temps faut-il pour obtenir un retour ? Combien de jours les logements restent-ils vacants pendant la mise à niveau, et quelle est la perte de revenus ? Quel est le juste équilibre : le bon montant à dépenser pour une unité sans trop ingénierier une rénovation afin de ne jamais voir un retour complet ?



Connaissez votre ABC


  • Classe A : La plus haute qualité. Appartements de luxe dans des immeubles récents et haut de gamme avec les tarifs de location les plus élevés.

  • Classe B : Un cran en dessous de A. Bâtiments plus anciens mais généralement bien entretenus. Les rénovations peuvent transformer une classe B en classe A.

  • Classe C : La qualité la plus basse. Ils ont plus de 20 ans et peuvent être situés dans des endroits moins recherchés ou ne pas être bien entretenus.

Maintenant que vous comprenez vos propres KPI et comment votre portefeuille multifamilial résiste à vos concurrents et au secteur, vous pouvez rechercher les lacunes dans vos performances. Utilisez votre analyse pour trouver des moyens de maximiser votre flux de trésorerie.

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