Dans quelle mesure les évaluations foncières de votre ville sont-elles à jour?

Déterminer la répartition équitable des impôts fonciers

Lorsque les évaluations foncières reflètent la valeur marchande actuelle réelle de toutes les propriétés d’une juridiction, il est généralement admis que les impôts fonciers sont répartis équitablement entre les propriétaires, sous réserve uniquement des variations des ratios fiscaux déterminés par les autorités fiscales locales.

Deux variables clés déterminent la répartition équitable des impôts fonciers : le ratio d'imposition et la mise à jour des évaluations foncières. Au Canada, la fréquence des mises à jour des évaluations foncières et la mise à jour des valeurs foncières sont régies par les gouvernements provinciaux.

Pour mieux refléter les changements inhérents à une économie dynamique et pour maximiser l’équité et la facilité de compréhension, les évaluations devraient être basées sur la valeur marchande actuelle des propriétés. Les valeurs dans une zone peuvent augmenter, tandis que celles dans une autre peuvent diminuer ou se stabiliser. Les impôts fonciers sont alors transférés vers les zones où la richesse augmente, mesurée par la valeur des propriétés. Seul un système exigeant la valeur marchande actuelle tient compte de ces changements dans les économies locales et de la répartition de la richesse liée à la propriété.

Source : Norme de l'Association internationale des agents d'évaluation (IAAO) sur la politique fiscale foncière – 2020

Dans quelle mesure les évaluations foncières au Canada sont-elles à jour?

Le graphique ci-dessous illustre à la fois la fréquence des mises à jour des évaluations et l’actualité des valeurs foncières pour chacun des 11 grands centres urbains couverts dans ce rapport.

Le barre bleue / date d'évaluation lag indique dans quelle mesure les évaluations foncières sont à jour dans chaque ville. La validité des évaluations foncières est mesurée par le décalage entre la date d'évaluation de base des évaluations foncières et le 1er janvier de la première année d'imposition à laquelle elles s'appliquent. Les évaluations foncières sont les plus à jour à Vancouver, Calgary et Edmonton, où la date d'évaluation foncière est seulement six mois avant la première année d'imposition. Les évaluations foncières sont les moins à jour à Toronto, Ottawa, Saskatoon et Regina, où la date d'évaluation foncière précède la première année d'imposition de deux ans.

Le barre orange / durée du cycle d'évaluation indique la fréquence des mises à jour des évaluations mesurée par le nombre d'années entre les mises à jour des évaluations. Les mises à jour des évaluations sont les plus fréquentes à Vancouver, Calgary, Edmonton et Halifax, où les évaluations sont mises à jour chaque année. Les mises à jour des évaluations sont les moins fréquentes à Toronto, Ottawa, Saskatoon et Regina, où les évaluations ne sont mises à jour que tous les quatre ans.

Le combiné bleu et orange*Les barres *$* indiquent le nombre d'années écoulées depuis la date d'évaluation de la valeur marchande à la fin d'un cycle d'évaluation. Comme les valeurs marchandes évoluent au fil du temps, à des rythmes différents, les évaluations obsolètes créent des inégalités, ou des injustices, dans la façon dont les impôts fonciers sont répartis entre les catégories de propriétés et entre les propriétaires d'une même catégorie fiscale.

Le barre grise / retards de réévaluation représente le nombre d'années pendant lesquelles une mise à jour prévue des évaluations a été reportée. Winnipeg devait mettre à jour ses évaluations pour refléter les valeurs marchandes au 1er avril 2020 pour l'année d'imposition 2022. Cette réévaluation a été reportée d'un an. Toronto et Ottawa devaient mettre à jour leurs évaluations pour refléter les valeurs marchandes au 1er janvier 2019 pour l'année d'imposition 2021. La province de l'Ontario a retardé cette réévaluation pendant deux années consécutives et, au moment de la rédaction du présent rapport, n'avait pas encore confirmé si une mise à jour des évaluations aurait lieu pour l'année d'imposition 2023.

La combinaison du décalage entre les dates d’évaluation et la longueur du cycle d’évaluation montre que Vancouver, Calgary et Edmonton sont les modèles canadiens, avec des évaluations qui ne sont jamais obsolètes de plus d’un an et demi. Ces facteurs combinés favorisent un système équitable de répartition des impôts qui se conforme le plus à la norme de l’IAAO.

À l’autre extrémité du spectre, Saskatoon, Regina, Toronto et Ottawa ont les systèmes d’évaluation les moins à jour, où les valeurs évaluées accusent un retard de six ans à la fin d’un cycle d’évaluation. Avec le retard provincial dans la mise à jour des évaluations, les évaluations de Toronto et d’Ottawa seraient désormais obsolètes de huit ans, selon la législation actuelle, d’ici la fin de 2022.

Quelles sont les conséquences d’évaluations foncières obsolètes ?

Lorsque l’on laisse les évaluations devenir plus obsolètes, des inégalités ou des injustices dans la répartition des impôts s’insinuent dans le système. Il en résulte généralement des changements importants dans les évaluations relatives, entre les catégories d'impôt foncier et entre les propriétés au sein d'une catégorie d'impôt, lorsque la prochaine réévaluation a lieu. T

son déplacement des charges fiscales suscite normalement des protestations de la part des groupes de contribuables qui étaient auparavant sous-imposés et qui sont désormais confrontés aux plus fortes augmentations d’impôts. La réaction politique à cette situation est normalement la mise en œuvre d’outils visant à atténuer les changements fiscaux, tels que l’introduction progressive de modifications d’évaluation, le plafonnement des augmentations d’impôts ou la modification des ratios fiscaux.

Toutes ces mesures ne font qu’aggraver les inégalités d’évaluation, causées par des évaluations périmées, en inégalités d’imposition. Les propriétés qui ne payaient pas leur juste part continuent d’être sous-imposées, tandis que celles qui étaient surtaxées continuent de l’être.

La province de l'Ontario a traversé une période de 1969 à 1998 où les cotisations ont été « gelées », aucune réévaluation n'a eu lieu. À l'époque, le taux d'imposition résidentiel représentait 85 % du taux d'imposition commercial à Toronto et à Ottawa, ce qui représente un ratio d'imposition de 1,18.

Lorsque la province a adopté des évaluations fondées sur la valeur marchande en 1998, le déplacement du fardeau fiscal, qui aurait résulté de la correction des inégalités en matière d'évaluation qui se sont développées au cours des 29 années précédentes, a forcé la province à introduire de nombreuses catégories, sous-catégories et options d'imposition. classes sociales, en plus du plafonnement des augmentations d’impôts et de la récupération des baisses d’impôts, de l’introduction de taux d’imposition progressifs et, plus tard, de l’introduction progressive des augmentations d’évaluation.

Les conséquences de ce retard sans précédent dans la mise à jour des évaluations demeurent à ce jour à Toronto et à Ottawa, où les inégalités fiscales sont les plus grandes et le système fiscal le moins transparent de toutes les villes couvertes par cette enquête.

En conséquence, leurs ratios fiscaux sont passés respectivement de 1,18 à 3,44 et 2,37. Et la situation ne pourrait qu’empirer pour ces villes avec l’introduction imminente d’une catégorie d’impôt pour les petites entreprises et/ou si de nouveaux retards dans la réévaluation se produisaient.