Les tenants et aboutissants des audits : Documenter les valorisations pour résister aux pressions du marché

Ce que recherchent les auditeurs

Les audits sont un processus assez courant, mais cela ne veut pas nécessairement dire qu'ils sont faciles. Les audits nécessitent du temps, de l’énergie et des ressources, et des évaluations solides réalisées par un tiers indépendant peuvent grandement contribuer au bon déroulement du processus. Nous avons récemment discuté du processus d'audit avec Travis Wilson, directeur des services-conseils en évaluation et Robert Santilli, directeur des comptes nationaux en services-conseils en évaluation – tous deux du Groupe Altus et tous deux possédant une vaste expérience des relations avec les auditeurs au Canada et aux États-Unis. Travis et Rob ont parlé avec une poignée d'auditeurs pour cet article, en particulier sur le processus d'audit de leur point de vue.

Que recherchent exactement les auditeurs ? Ce que les auditeurs nous disent le plus souvent chez Altus, c'est l'importance d'une documentation solide. La capacité du cabinet audité à assurer la cohérence du processus d'un trimestre à l'autre et à présenter des hypothèses d'évaluation étayées par des faits concrets. Si une propriété, par exemple, est évaluée à un taux plafond de 5 %, cela doit être testé pour montrer qu’il s’agit d’un taux réaliste. Il n’y a pas de jugement basé sur l’opinion professionnelle. Chaque hypothèse doit être étayée.

Des processus et une documentation détaillés sont encore plus essentiels dans un environnement caractérisé par des valeurs de marché changeantes et de faibles transactions, car les auditeurs doivent approfondir leurs connaissances pour garantir la transparence et gérer les risques. De nos jours, les auditeurs sélectionnent un plus grand échantillon de propriétés à examiner en fonction de leur importance par rapport au patrimoine total. Ils vérifient la méthodologie pour s'assurer qu'elle est appropriée, ainsi que les hypothèses sur une variété de mesures clés, telles que les taux de capitalisation, les taux d'actualisation et les loyers du marché, ainsi que les pertes de recouvrement, la probabilité de renouvellement et les frais de gestion, entre autres. financières.

Le point de vue de l’auditeur sur les évaluations internes et externes

Qu'une évaluation soit réalisée en interne ou en externe, les auditeurs doivent être en mesure d'affirmer avec certitude que la valeur immobilière estimée représente une valeur marchande raisonnable. Il n’est pas exagéré de dire que les auditeurs consacrent souvent plus de temps à examiner les évaluations que les évaluateurs n’en mettent à les faire.

L’une des principales raisons pour lesquelles les entreprises effectuent leurs propres évaluations internes est la volonté de réaliser des économies. Cependant, parvenir à des évaluations précises et organiser la paperasse pour un audit peut nécessiter un déplacement important des ressources internes des fonctions commerciales essentielles. En plus de réaliser les évaluations, de nombreux cabinets spécialisés peuvent contribuer à d’autres exigences d’audit qui autrement créeraient un fardeau en interne.

Les évaluations internes impliquent également généralement plus de travail pour les auditeurs. Chaque société immobilière fait généralement ses propres hypothèses et calculs. En conséquence, les auditeurs doivent s'adapter à leurs systèmes, à leurs feuilles de travail d'examen et effectuer des tests pour s'assurer que les formules de leurs feuilles de calcul Excel fonctionnent correctement. En revanche, les évaluations par des tiers doivent respecter les normes industrielles et éthiques et s’appuyer généralement sur un processus impartial et cohérent en termes de méthodologie et de documentation.

Dans certains cas, les entreprises pensent qu’elles réaliseront des économies en effectuant des évaluations en interne, mais elles finissent souvent par passer plus de temps avec les auditeurs pour résoudre les problèmes d’évaluation qui pourraient être influencés par des biais potentiels.

Les investisseurs veulent de la transparence

Les valorisations dans certains secteurs et marchés immobiliers ont radicalement changé au cours de l’année écoulée, ce qui a accru la pression pour fournir des données d’évaluation plus actuelles et plus précises aux auditeurs et aux investisseurs. Dans l'ensemble, la valeur de l'immobilier commercial a baissé en moyenne de 17,3 % par rapport au sommet, les bureaux étant les plus durement touchés avec une baisse de 30 %. Dans ce contexte, les investisseurs hésitent naturellement à investir leur argent dans un fonds pour lequel des données de valorisation à jour ne sont pas disponibles.

« Les investisseurs exigent de plus en plus de transparence, en particulier dans un marché volatil où les ventes sont moins nombreuses », explique Travis Wilson. De nombreux fonds constatent qu'une fréquence accrue des valorisations est essentielle pour communiquer avec les investisseurs existants, ainsi que pour attirer de nouveaux flux de capitaux dans un marché où la collecte de fonds a ralenti. « La transparence est utile dans un marché volatil, car les investisseurs veulent s'assurer qu'ils n'obtiennent pas une évaluation à la valeur de marché une fois par an avec des valorisations qui pourraient chuter de 30 % », explique Wilson. "Personne n'aime être aussi surpris que les choses aient autant baissé."

La pression visant à augmenter la fréquence des rapports ne fait qu’augmenter la pression et la charge de travail sur les entreprises – une autre raison impérieuse d’engager une entreprise tierce pour gérer le processus.

"Nos clients sont en concurrence pour les investissements, donc s'ils peuvent différencier leur fonds en disant que vous obtiendrez ce rapport trimestriel externe et doté de solides pratiques d'évaluation, ce sont tous des avantages concurrentiels", déclare Robert Santilli, directeur, Conseil en comptes nationaux en évaluation chez Groupe Altus. "Et si leurs concurrents le font, ils ne veulent pas être le fonds qui n'offre pas ce type de gouvernance, de transparence et de bonnes pratiques."

Détermination des valorisations en l’absence de données de ventes comparables

Un défi courant pour les propriétaires immobiliers, les gestionnaires de fonds, les auditeurs et les spécialistes de l'évaluation consiste à fournir des évaluations précises sans données de vente comparables. « Nous sommes tous dans le même bateau. Les auditeurs n’ont pas accès à un nombre considérable de transactions, pas plus que les évaluateurs ou les clients eux-mêmes », explique Wilson. L’avantage de travailler avec un spécialiste de l’évaluation est que cela donne accès à un plus vaste réseau de ressources sur lequel il peut s’appuyer pour obtenir des données et des informations sur le marché, même lorsque l’activité de transaction est faible.

En plus des données de marché qui peuvent être générées, les évaluateurs peuvent utiliser d'autres ressources, telles qu'une combinaison d'enquêtes et de discussions avec les acteurs du marché. Il est beaucoup plus simple de déterminer la valeur d’un appartement, par exemple, lorsque vous avez 10 ventes d’appartements sur un marché qui se négocient toutes à peu près au même prix unitaire. L’absence de ces échanges rend beaucoup plus difficile la détermination des valeurs. Les courtiers ont un bon sens de la découverte des prix et de ce qui pourrait être trop élevé ou trop bas sur le marché actuel. "Je pense qu'on s'appuie désormais davantage sur les opinions des courtiers sur la valeur et sur leurs connaissances, car ils ont des conversations d'un côté ou de l'autre de la table et ils ont vu toutes les transactions, y compris celles qui ont échoué", déclare Wilson.

En fin de compte, il s’agit de gérer les risques et les attentes des investisseurs. Le processus d’audit peut potentiellement être fastidieux, mais avec les ressources et l’expertise adéquates en place, il peut être réalisé de manière efficace et dans l’intérêt des investisseurs.

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