Solutions de construction – L’impact des prêts de la SCHL sur les efforts de développement du secteur locatif au Canada

Réorganiser le marché immobilier canadien face à une pénurie d’offre

Ces dernières années, le manque de logements abordables au Canada est devenu un sujet de discussion majeur parmi les décideurs politiques et une préoccupation majeure parmi les futurs propriétaires. L’écart croissant entre la demande et l’offre de logements, combiné à des taux d’immigration historiquement élevés, a créé un défi important – parfois, apparemment insurmontable – pour le marché. En fait, le sondage sur le logement de 2024 de la Banque Scotia indique que le nombre de Canadiens âgés de 18 à 34 ans qui possèdent une maison est passé de 47 % en 2021 à 26 % aujourd’hui. De plus, la moitié des Canadiens de moins de 30 ans auraient « renoncé » à posséder une maison unifamiliale.

Selon les taux actuels de construction de logements neufs, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que le parc immobilier canadien augmentera de 2,3 millions d’unités d’ici 2030. Toutefois, pour que le logement soit véritablement abordable, il faudra 3,5 millions de logements supplémentaires. À l’heure actuelle, le déficit d’offre de logements le plus important se situe en Ontario et en Colombie-Britannique. Toutefois, le Québec et l’Alberta devraient également avoir besoin d’une offre plus importante en raison de la croissance économique prévue.

Bien entendu, les problèmes complexes sont rarement résolus par des solutions simples, et la pénurie de logements est un problème à multiples facettes qui nécessite la contribution et la coopération de divers niveaux de gouvernement, ainsi que des secteurs public et privé. Le coût (et la disponibilité) du capital, le sentiment des investisseurs et le coût du développement jouent également un rôle essentiel dans la capacité du pays à atteindre ses objectifs en matière de logement.

Une chose est sûre : on ne peut pas résoudre un problème d’offre et de demande sans créer davantage d’offre. Le coût de l’accession à la propriété dans les centres-villes populaires comme Toronto et Montréal a poussé de nombreux résidents à louer, et les logements locatifs spécialement conçus sont devenus plus attrayants pour les promoteurs – et pour le gouvernement canadien.

Les politiques axées sur les loyers occupent une place centrale

Ces dernières années, nous avons assisté à l’adoption de diverses politiques visant à accroître le développement du marché locatif, notamment des incitatifs fiscaux, des programmes de prêts à la construction et des subventions. À cet effet, le gouvernement fédéral a annoncé en avril un complément de 15 milliards de dollars au Programme de prêts pour la construction d’appartements (PLCA), ainsi que des réformes du programme et le lancement de « Canada Builds », une approche d’Équipe Canada visant à construire des logements abordables sur des terrains sous-utilisés partout au pays. En juillet, la SCHL a également lancé le cadre de travail pour les constructeurs fréquents, qui promettait d’accélérer la construction de logements abordables et locatifs en accélérant le processus de demande pour les fournisseurs de logements établis qui comptent sur le Fonds pour le logement abordable (FLA) ou le PLCA pour obtenir du financement.

Ces initiatives axées sur la location semblent générer un élan sur l’ensemble du marché, puisque les mises en chantier de logements locatifs spécialement conçus ont représenté 47 % de toutes les mises en chantier de logements dans les six plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada en 2024. De plus, le rythme annuel des mises en chantier de logements en octobre a augmenté de 8 % par rapport à septembre, le rythme annuel des mises en chantier d’immeubles urbains à logements multiples tels que les appartements, les copropriétés et les maisons de ville ayant augmenté de 7 %, pour atteindre 175 705, selon la SCHL.

La chef du Parti libéral de l’Ontario, Bonnie Crombie, a également dévoilé le 4 décembre son plan de logement, qui comprend un plan de contrôle des loyers « échelonné », en plus de la promesse de ressources pour éliminer l’arriéré (plutôt notoire) de litiges en attente d’examen par la Commission de la location immobilière. Crombie a également fait part de son intention de créer un fonds d’aide d’urgence pour les locataires qui contribuerait à atténuer les expulsions en offrant des prêts à court terme sans intérêt aux locataires confrontés à des urgences financières.

Principales mises à jour du programme de prêts pour la construction d’appartements

En novembre, le gouvernement fédéral a annoncé des améliorations à venir au PCAA, qui offre des prêts à faible coût pour soutenir la construction de nouveaux logements locatifs, notamment des logements abordables, pour les aînés et les étudiants. Le programme accorde la priorité aux projets qui répondent à des critères précis liés à l'abordabilité, à la durabilité et aux résultats sociaux, et offre des prêts allant d'un minimum de 1 000 000 $ jusqu'à 100 % du coût de la composante résidentielle d'un projet.

Le programme d’assurance prêt hypothécaire pour immeubles à logements multiples (MLI Select) de la SCHL travaille en coordination avec l’ACLP pour fournir une assurance prêt hypothécaire pour les projets de logements locatifs à logements multiples avec des primes réduites et des périodes d’amortissement plus longues basées sur des engagements en matière d’abordabilité, d’accessibilité et de durabilité.

« Alors que l’ACLP fournit un financement indispensable qui rend le développement possible, MLI Select offre une assurance prêt hypothécaire avec de meilleures conditions de financement pour le projet », note Kerri Byers, directrice du conseil chez Groupe Altus. « En termes simples, l’ACLP aide les projets à obtenir le feu vert, et MLI Select aide à garantir que les projets restent financièrement viables au fil du temps grâce à des incitations en matière d’assurance. En tirant parti des deux programmes, les promoteurs peuvent bénéficier d’un soutien complet tout au long du cycle de vie d’un projet de logement locatif, de la construction au financement à long terme. »

En septembre 2024, la SCHL avait engagé 20,65 milliards de dollars en prêts par l'intermédiaire du PCAA pour soutenir la création de plus de 53 000 logements locatifs spécialement conçus. Les améliorations récentes apportées à ce programme sont les suivantes :

• Nouvelle mesure de notation : Semblable à MLI Select, l'ACLP utilise désormais un système de points basé sur l'abordabilité, l'efficacité énergétique, l'accessibilité et la notation des résultats sociaux.

• Prolongation du programme : L'ACLP a été prolongé de 2027-28 à 2031-32

• Admissibilité élargie : le programme comprend désormais des logements pour étudiants sur et hors campus et des logements pour personnes âgées autonomes

• Suppression des exigences minimales :  Les exigences minimales liées à l'accessibilité et à l'efficacité énergétique ont été supprimées. Les candidats sont désormais encouragés à prendre des engagements plus fermes en matière d'offre locative et de résultats sociaux souhaités.

• Exigences d’évaluation renforcées : Auparavant, les demandes de logements collectifs de plus de 25 unités ne nécessitaient pas d'évaluation. Désormais, les rapports d'évaluation doivent être produits conformément aux normes sectorielles applicables, contenir trois méthodes d'évaluation du marché et avoir une date d'évaluation effective dans les 12 mois suivant la soumission de la demande.

Conclusion

En combinant les prêts à faible coût de la SCHL aux incitatifs d’assurance de MLI Select, les promoteurs peuvent réduire considérablement leurs coûts de financement et améliorer la faisabilité financière globale de leurs projets. « Collectivement, ces mesures contribuent à rendre les projets de logements locatifs plus viables et attrayants, contribuant ainsi à une offre accrue de logements locatifs abordables et durables au Canada, ajoute M. Byers. Ces programmes aident les projets à logements multiples à tirer leur épingle du jeu. Cependant, ils ne tiennent pas compte des autres pressions subies par les promoteurs au cours de la dernière année, notamment la volatilité des coûts de construction, le coût élevé des terrains pour les sites de développement, les frais municipaux et les droits d’aménagement, ainsi que l’augmentation des coûts d’exploitation. Tous ces facteurs combinés produisent un projet pro forma qui peut en fin de compte faire ou défaire sa faisabilité. Les programmes de financement de la SCHL, bien qu’ils aient un impact, ne sont qu’un seul facteur dans le projet pro forma de développement. »

FAQ

Q : Comment la viabilité et la commercialisation des projets sont-elles évaluées par le programme PCEA de la SCHL ?

R : La viabilité et la commercialisation d’un projet sont évaluées en fonction de plusieurs facteurs clés :

• Demande du marché

• Faisabilité financière

• Expérience de développeur

• Conception et qualité du projet

• Abordabilité et résultats sociaux

Ces critères permettent de garantir que les projets financés sont non seulement financièrement solides, mais répondent également aux besoins de logement de la communauté.

Q : Combien de temps dure généralement le processus de demande et d’approbation ?

• Soumission initiale : Une fois que vous avez soumis une demande complète, la SCHL procède à un examen initial. Cette étape peut prendre jusqu'à 30 jours.

• Approbation conditionnelle : Si l’examen initial est positif, vous pouvez recevoir une approbation conditionnelle décrivant les modalités, les conditions et les documents supplémentaires requis pour la souscription.

• Évaluation détaillée : Le processus d'évaluation détaillée et d'approbation finale peut varier en fonction de la complexité du projet et de l'exhaustivité de la documentation fournie. Cette étape peut prendre plusieurs semaines à quelques mois.

Dans l’ensemble, le processus depuis la soumission initiale jusqu’à l’approbation finale peut prendre de quelques mois à plus de six mois, selon les spécificités du projet et la réactivité du demandeur.

Q : Comment Altus peut-il vous aider dans ce processus ?

Altus peut vous aider dans ce processus en fournissant des services d'évaluation et de consultation spécialisés que nous avons toujours fournis. Notre implication dans le processus de développement peut se produire à de nombreuses étapes du cycle de vie du développement et inclure :

• Enquêtes sur les taux de location du marché : Le Groupe Altus peut mener des études de marché complètes pour démontrer la demande et les taux de location actuels du marché pour votre projet de logement, ce qui est crucial pour les demandes de financement auprès de la SCHL ainsi que pour la viabilité future du projet.

• Estimation du terrain : Le Groupe Altus peut préparer un évaluation immobilière pour l’analyse initiale de faisabilité du projet, ainsi que pendant la phase d’acquisition du site de développement proposé à des fins de prêt.

• Évaluation du projet : Groupe Altus peut préparer une évaluation immobilière basée sur les paramètres de développement proposés, comme si le projet était entièrement construit et occupé. Cela peut inclure des projections financières détaillées (analyse des flux de trésorerie actualisés à l'aide du logiciel ARGUS Enterprise ) si nécessaire.

• Conseil en coûts : Le Groupe Altus peut fournir estimation des coûts pour les projets proposés ainsi que les estimations des coûts de remplacement pour assurer une couverture d'assurance adéquate, le suivi des prêts bancaires pour rendre compte de l'avancement des travaux et des flux de trésorerie, et la gestion du projet de construction du début à la fin.

• Évaluation pour refinancement : Groupe Altus peut préparer une évaluation des propriétés existantes et en exploitation à des fins de financement (ou de refinancement), ou des évaluations continues de la propriété en exploitation à des fins de reporting interne. Cela peut également inclure des projections financières détaillées (analyse des flux de trésorerie actualisés à l'aide de ARGUS Software) si nécessaire.

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