Est-il maintenant temps de trouver de l'"or" dans les appels en matière d'impôt foncier en Californie ?

Cotisations de base et augmentations obligatoires

La Californie a une approche unique pour déterminer les valeurs imposables pour la fiscalité foncière. Depuis Proposition 13 (« Prop 13 ») a été mise en œuvre en 1978, les valeurs à des fins d'évaluation sont généralement fixées au moment de l'achat ou de la construction des propriétés. La Constitution californienne stipule qu'une fois l'évaluation de base établie, elle ne peut être augmentée que de 2 % au maximum chaque année. Pour l'année d'imposition 2023, une propriété achetée ou nouvellement construite en 2018 sera imposée sur la base d'une valeur imposable supérieure de 10 % à sa valeur de 2018. En revanche, une propriété achetée ou achevée en 2022 sera évaluée 2 % plus haut en 2023 – alors que la valeur marchande de la plupart des propriétés a baissé. Dans certains cas, une propriété peut valoir encore moins en 2023 que lorsqu’elle a été acquise il y a cinq ans.

Les transactions immobilières commerciales ont récemment été stoppées en réponse à la hausse des taux d’intérêt par la Fed. À l’heure actuelle, l’incertitude quant aux futures hausses demeure et, en même temps, les marchés sont toujours absents découverte des prix. Les propriétaires abandonnent des actifs comme le Centre de San Francisco ou comme dans le cas du 350 California et d'autres anciens bâtiments phares qui se vendent à prix fort réductions.

Bien qu’il s’agisse d’exemples extrêmes, un examen des évaluations préparées par le Groupe Altus depuis 2018 indique que les valeurs moyennes par pied carré déterminées pour chaque catégorie de propriétés ont diminué, certaines tombant sous les niveaux de 2018.

Figure 1 – Valeurs moyennes par pied carré à Los Angeles – Long Beach – Anaheim ASFC, 2018-2023

Figure 2 - Valeurs moyennes par pied carré dans l'ASFC de San Francisco-Oakland-Hayward, 2018-2023

Remarque : Les valeurs sont basées sur les données agrégées des évaluations Altus et ne sont pas nécessairement représentatives des propriétés individuelles ou de la population dans son ensemble.

Les données analytiques d'Altus montrent que San Francisco et Los Angeles comptent parmi les marchés de bureaux les plus difficiles du pays. En mesurant le risque en fonction de l'occupation et de la durée moyenne pondérée des baux de 7 ans ou moins, 80 à 90 % des espaces non médicaux dans ces villes reflètent actuellement un risque moyen ou élevé. Le rendement d’appréciation indiqué sur 3 ans est estimé à -23 % à Los Angeles. À San Francisco, la baisse indiquée est de plus de 30 %, ce qui en fait l'un des cinq marchés de bureaux les plus en difficulté aux États-Unis.

Figure 3 – Analyse du risque de bureau et du rendement d’appréciation sur 3 ans, T2 2023

Avez-vous la possibilité de réduire votre taxe foncière ?

Même si les propriétés achetées ou achevées il y a dix ans ou plus bénéficient probablement encore d’évaluations bien inférieures à la valeur marchande, celles dont l’évaluation de base a été fixée plus récemment devraient envisager un examen approfondi de leurs valeurs.

Propriétés génératrices de revenus: Les experts en fiscalité foncière peuvent démontrer qu’à mesure que les taux d’intérêt augmentent, les taux de capitalisation sont également susceptibles d’augmenter. Les ventes de propriétés avec des difficultés d'occupation indiquent des baisses spectaculaires de la valeur des propriétés dans le CBD.

Propriétés à usage spécial: À mesure que les coûts de construction augmentent et que les valeurs diminuent, l'obsolescence doit être prise en compte.

Biens personnels de l'entreprise : Lorsque la valeur d’un bâtiment diminue, la valeur de son contenu peut également être affectée. Les bureaux d'évaluation des comtés et les districts d'évaluation utilisent les coûts déclarés et les tableaux de tendances pour évaluer l'équipement, les autres biens personnels et les agencements. Les tables d'âge/durée de vie ne tiennent généralement pas compte des conditions du marché ou de la vétusté extraordinaire.

Outre l’impact général des conditions de marché, secteur par secteur, les propriétés individuelles peuvent également être sous-performantes. Les impacts persistants du travail à distance, en plus des licenciements dans le secteur technologique, ont eu des conséquences dramatiques sur les quartiers centraux des affaires. Selon les rapports de CBRE, le taux d'inoccupation des bureaux dans le centre-ville de San Francisco est passé de 3,9 % en 2020 à plus de 29 % au premier trimestre 2023.

Les ventes récentes peuvent également être utilisées pour étayer des arguments en faveur de valeurs réduites. Bien qu'un nombre limité de transactions soient disponibles pour l'analyse, ces ventes constituent une référence pour l'analyse des valeurs marchandes actuelles.

Libérez de la valeur avec un appel en matière d'impôt foncier

Lorsqu’un bien immobilier est très vacant ou lorsque les contrats de location sont basés sur un loyer « brut » (taxes comprises), une réduction de l’impôt foncier à payer peut avoir un impact immédiat sur le résultat opérationnel net (NOI). Lorsque les contrats de location sont principalement nets/nets, les réductions de taxe foncière diminuent les coûts bruts pour les locataires. Cela peut aider à fidéliser ou à attirer des locataires, tout en permettant d’augmenter les futurs loyers de base. Tous ces résultats contribuent à accroître la valeur.

Une modeste réduction de 10 % de la valeur imposable de votre propriété peut augmenter le bénéfice net d’exploitation de 2 à 3 %, même dans un État où les taux d’imposition sont aussi bas que celui de la Californie.

Figure 4 - Impact potentiel d'une réduction de 10 % de la taxe foncière

Action que vous pouvez entreprendre dès maintenant

La loi californienne offre la possibilité de faire appel de votre évaluation si la valeur marchande tombe en dessous de la valeur imposable. Pour protéger vos droits à une valeur imposable inférieure, vous devez déposer un appel avant la date limite. Si la valeur n’est pas inférieure à l’évaluation, l’appel peut être retiré.

Il existe deux délais pour déposer un appel en matière d'évaluation en Californie, qui varient selon le comté. Onze comtés, dont San Francisco, ont une date limite d'appel fixée au 15 septembre 2023. Dans le reste de l'État, la date limite est le 30 novembre 2023.

Figure 5 – Délais de dépôt des appels en matière d’évaluation en Californie 2023