Décomposer les grandes méthodes d'évaluation immobilière

Les fondamentaux de l'évaluation immobilière commerciale

La valeur d'un bien immobilier est le facteur le plus important pour les investisseurs lorsqu'ils prennent des décisions d'investissement. Au cours des dernières décennies, l'investissement dans l'immobilier commercial est devenu plus populaire, car les investisseurs privés, corporatifs et publics recherchent des rendements stables.

Dans ce guide, nous partageons nos connaissances et nos idées d'expert sur les méthodes d'évaluation de biens commerciaux, décomposons les principes complexes du calcul de la valeur d'estimation d'un bien commercial et examinons comment des solutions logicielles puissantes peuvent soutenir la cohérence, la transparence et la normalisation dans l'ensemble du secteur de l'évaluation.

Si vous effectuez une recherche sur Internet pour savoir comment évaluer un bien immobilier commercial, vous trouverez des articles et des tutoriels sur différentes méthodes. Pour les nouveaux venus dans le secteur immobilier, la simplicité des concepts d’évaluation peut souvent être trompeuse. Par exemple, une approche basée sur le taux de capitalisation (taux de capitalisation) est mathématiquement simple. Il suffit de diviser le revenu net d’exploitation (RNE) par le taux de capitalisation et, voilà, vous obtenez une estimation de la valeur de la propriété. Pour les professionnels de l’immobilier expérimentés, cependant, l’évaluation d’un bien immobilier commercial nécessite une analyse beaucoup plus approfondie.

Bien qu’une analyse approfondie de chacune des méthodes ci-dessous soit abordée dans des articles séparés, nous fournirons un bref aperçu de chaque concept, puis nous nous pencherons sur certains des facteurs qui rendent ces concepts plus difficiles à mettre en pratique qu’ils ne le semblent au premier abord.

• Approche par les coûts

• Approche par comparaison des ventes

• Approche par le taux de capitalisation

• Approche des flux de trésorerie actualisés

• Autres méthodes à considérer

Il convient de noter que de nombreuses sources d’information sur l’évaluation de l’immobilier commercial incluent le taux de capitalisation et le flux de trésorerie actualisé (également appelé capitalisation du rendement) dans une catégorie plus large de « capitalisation des revenus ». Cet article les divise en deux approches distinctes afin de mettre en évidence les différences entre elles.

Approche par les coûts

L’approche par les coûts est une estimation du coût de construction de la structure à partir de zéro (c’est-à-dire à partir d’un terrain vide) et inclut également la valeur du terrain. Avec l’approche par les coûts, la logique consiste à déterminer s’il est moins coûteux d’acheter une propriété existante ou de construire une nouvelle propriété à partir de zéro, ce qui est crucial pour une évaluation précise de la propriété commerciale.

Il existe deux principales méthodes d'approche par les coûts :

• Méthode de reproduction – il s’agit du coût de reconstruction d’une réplique exacte de la structure existante en utilisant les mêmes matériaux, méthodes de construction, état, etc.

• Méthode de remplacement – le coût de reconstruction de la structure avec de nouveaux matériaux, de nouvelles méthodes de construction et une nouvelle conception.

Bien que la logique soit bonne, cette méthode ne tient pas compte de l’effort supplémentaire de développement et de construction nécessaire à la construction d’une propriété à partir de zéro. Elle ne tient pas non plus compte du potentiel de trésorerie à long terme d’une propriété.

Approche par comparaison des ventes

Les comparaisons avec les facteurs du marché sont l'un des éléments les plus importants de toute méthode d'évaluation. En fait, les comparaisons de ventes sont généralement la source d'informations telles que le coût de reproduction (abordé ci-dessus), les taux de capitalisation boursière actuels (abordés ci-dessous), les ratios prêt/valeur, etc.

L'approche de comparaison des ventes consiste à analyser d'autres propriétés sur le marché qui ont été vendues récemment. La liste ci-dessous n'est pas exhaustive, mais énumère certains des principaux éléments découverts lors de l'analyse comparative :

• Prix au pied carré

• Prix par unité (multifamilial)

• Prix par clé (hospitalité)

• Taux de capitalisation (à quel taux de capitalisation les autres propriétés ont-elles été vendues)

• Condition physique

• Emplacement

• Profils des revenus et des locataires (qualité de crédit du locataire, stabilité des flux de trésorerie, etc.)

Plus les propriétés comparables sont similaires en termes de type, d'emplacement, d'utilisation, d'état, etc., plus un analyste peut avoir confiance dans les paramètres utilisés pour évaluer la propriété en question. Une fois les caractéristiques de la propriété en question comparées à celles des propriétés comparables, des ajustements sont effectués pour refléter les attributs plus ou moins favorables à la propriété en question, puis une détermination finale de la valeur est effectuée.

La comparaison des ventes est un excellent moyen de déterminer la valeur marchande des propriétés similaires à la propriété en question. Cependant, comme l’approche par les coûts ci-dessus, la méthode de comparaison des ventes ne tient pas compte des flux de trésorerie à long terme auxquels un investisseur peut s’attendre pendant la période de détention de la propriété, ce qui en fait une méthode moins complète pour l’évaluation des propriétés commerciales.

En savoir plus sur l'analyse comparative des propriétés commerciales

Approche par le taux de capitalisation (également appelée capitalisation des revenus)

Il est courant d’entendre les professionnels de l’immobilier faire référence au « prix de vente » d’un bien immobilier en citant soit le taux de capitalisation, soit le prix au pied carré auquel un bien immobilier a été vendu. Le taux de capitalisation est l’une des méthodes d’évaluation des biens commerciaux les plus utilisées, tant dans le monde du crédit que pour l’analyse initiale d’une acquisition envisagée.

La formule du taux de capitalisation consiste à diviser le revenu net d’exploitation (RNE) de la propriété par le taux de capitalisation (taux de capitalisation). Le résultat obtenu est la valeur estimée approximative de la propriété commerciale basée sur les flux de trésorerie attendus au cours de la première année de propriété, souvent appelés « RNE à terme sur 1 an » (la raison pour laquelle le RNE à terme sur 1 an est utilisé plutôt que le RNE sur 1 an suivant est que le rendement pour l’acheteur de la propriété est basé sur les flux de trésorerie futurs, et non sur les flux de trésorerie passés).

La méthode du taux de capitalisation est un outil précieux pour estimer la valeur marchande actuelle d'un bien immobilier. Toutefois, cette méthode est particulièrement utile lorsque les flux de trésorerie du bien sont stables et relativement certains.

Par exemple, si l’on tente d’évaluer un bâtiment avec un NOI faible ou nul, l’exactitude d’une évaluation utilisant strictement une approche de taux de capitalisation serait suspecte, car un NOI stabilisé n’est pas connu.

Dans cette situation, les praticiens utilisent généralement une approche de prix au pied carré ou de flux de trésorerie actualisés pour tenir compte de facteurs tels que les améliorations d'équipement pour les propriétés négligées, les temps d'arrêt et les coûts d'amélioration des locataires pour les bâtiments vacants, etc. Ces coûts, une fois additionnés, pourraient avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété commerciale et les rendements qu'un investisseur obtient pendant la période de détention d'une propriété.

Approche des flux de trésorerie actualisés

Chacun des concepts d’évaluation précédents présente des avantages dans des situations différentes, mais ils présentent également le même inconvénient. Chacune (approche coût, approche comparaison des ventes et approche taux de capitalisation) estime la valeur d’un bien à un moment précis.

Afin de comprendre pourquoi les valorisations à un moment donné sont un inconvénient, il faut d’abord comprendre comment les investisseurs immobiliers mesurent le rendement qu’ils obtiendront sur la durée de détention d’un bien. Si un investisseur détient un bien immobilier pendant dix ans de l'achat à la vente, le rendement global sera une combinaison des flux de trésorerie de chacune des dix années de propriété en plus de toute différence entre le prix d'achat et le prix de vente à la fin de la période. année dix.

Ainsi, les approches de coût, de comparaison des ventes et de taux de capitalisation ne tiennent pas compte des changements potentiels dans les flux de trésorerie ou la valeur de la propriété au cours de la période de détention de la propriété.

Par exemple, si un investisseur sait qu'au cours de la quatrième année de la période de détention, un locataire majeur va quitter la propriété et entraîner une diminution significative des flux de trésorerie de la propriété pendant un certain temps, cela aura un impact négatif sur le rendement global de l'investisseur. réalise.

La seule méthode d’évaluation qui prend en compte la valeur temporelle de l’argent et qui capture la performance future du bien est la méthode DCF. La méthode DCF consiste à prédire les flux de trésorerie futurs sur la durée de détention estimée du bien, y compris les flux de trésorerie annuels et le bénéfice au moment de la vente. De nombreux praticiens constatent que la pratique consistant à tenter de prédire avec précision les revenus, les dépenses et la valeur future de la propriété au moment de la vente les oblige à réfléchir plus profondément aux facteurs de risque à long terme, à la gestion, à la qualité des locataires et aux tendances du marché. marché de l'immobilier.

Bien qu’elle ne soit pas parfaite (car personne n’a de boule de cristal pour prédire l’avenir), la méthode DCF est préférée par les investisseurs car elle correspond mieux à la réalité de l’investissement que les autres méthodes évoquées ci-dessus.

Pour les meilleurs calculs DCF de leur catégorie, Logiciel ARGUS Enterprise Entreprise aide les professionnels de l'immobilier commercial à évaluer la propriété de la manière la plus rapide et la plus précise possible. Un regard plus approfondi sur le Flux de trésorerie actualisé (DCF) est disponible.

Autres méthodes d'évaluation de l'immobilier commercial

En dehors des trois formes les plus courantes d’évaluation de biens immobiliers commerciaux évoquées ci-dessus, des méthodes d’évaluation plus spécialisées entrent en jeu.

Value Per Door décompose l’évaluation en un simple décompte basé sur le nombre d’unités, principalement utilisées pour les condos et les appartements.

Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est une méthode qui compare la valorisation potentielle d’un actif en divisant le prix de la propriété par son revenu brut sur la durée de vie de l’actif. Le GRM peut être un moyen efficace d’évaluer les actifs à valeur ajoutée, lorsque le prix est faible par rapport au potentiel de revenu de la propriété.

Coût par pied carré locatif, qui combine l'espace utilisable d'un locataire avec l'espace partagé du bâtiment, puis compare ce chiffre au coût moyen du bail par pied carré. L'évaluation d'un bâtiment en fonction du coût par pied carré locatif est une méthode privilégiée pour les actifs haut de gamme dotés de finitions haut de gamme, d'un emplacement de premier ordre, ou les deux, car la valeur reflète ce qui peut être facturé en loyer pour générer des rendements.

Résumé

Choisir la bonne méthode d’évaluation, c’est comme simplement choisir le bon outil pour le travail. La plupart des décisions sont prises au cas par cas, sur la base des meilleures informations disponibles. Avec les différentes méthodes et informations subjectives, l’évaluation des actifs dans le monde commercial est à la fois une formule et une forme d’art.

En fin de compte, la plupart des évaluateurs ne se limitent pas à une seule méthode, mais choisissent en moyenne deux méthodes ou plus ; Outre ces méthodes, les tests de résistance constituent également un élément important de la valorisation. Apprendre ce qui entre dans chaque décision d’évaluation aidera à mettre en lumière le marché mondial de l’immobilier commercial de 8 900 milliards de dollars.

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