Décomposer les grandes méthodes d'évaluation immobilière

Les fondamentaux de l’évaluation d’un bien immobilier commercial

La valeur d’un bien immobilier est le facteur le plus important pour les investisseurs lorsqu’ils prennent des décisions d’investissement. Au cours des dernières décennies, l’investissement dans l’immobilier commercial est devenu plus populaire, les investisseurs privés, corporatifs et publics recherchant des rendements stables.

Dans ce guide, nous partageons nos connaissances spécialisées et nos idées sur les méthodes d'évaluation des propriétés commerciales, décomposons les principes complexes de calcul de la valeur d'estimation d'une propriété commerciale et examinons comment des solutions logicielles puissantes peuvent soutenir la cohérence, la transparence et la standardisation dans l'ensemble du secteur de l'évaluation.

Si vous effectuez une recherche sur Internet sur la façon d’évaluer un immobilier commercial, vous trouverez des articles et des tutoriels sur différentes méthodes. Pour ceux qui débutent dans l’immobilier, la simplicité des concepts d’évaluation peut souvent être trompeuse. Par exemple, une approche de taux de capitalisation (taux de capitalisation) est mathématiquement simple. Il suffit de diviser le résultat opérationnel net (NOI) par le taux de capitalisation et, le tour est joué, vous avez une estimation de la valeur de la propriété. Toutefois, pour les professionnels de l’immobilier expérimentés, l’estimation d’une propriété commerciale implique beaucoup plus d’analyses.

Bien qu'une analyse approfondie de chacune des méthodes ci-dessous soit abordée dans des articles séparés, nous fournirons un bref aperçu de chaque concept, puis approfondirons certains des facteurs qui rendent ces concepts plus difficiles en pratique qu'ils ne le paraissent initialement. être.

• Approche coût

• Approche de comparaison des ventes

• Approche du taux de capitalisation

• Approche des flux de trésorerie actualisés

• Autres méthodes à considérer

À noter que de nombreuses sources d'informations sur l'évaluation des biens immobiliers commerciaux incluent le taux de capitalisation et le flux de trésorerie actualisé (également connu sous le nom de capitalisation du rendement) dans une catégorie plus large de « capitalisation des revenus ». Cet article les divise en deux approches distinctes afin de mettre en évidence les différences entre elles.

Approche coût

L’approche coût est une estimation du coût de construction de la structure à partir de zéro (c’est-à-dire à partir d’un terrain vide) et inclut également la valeur du terrain. Avec l’approche du coût, la logique est de déterminer s’il est moins coûteux d’acheter une propriété existante ou de construire une nouvelle propriété à partir de zéro, ce qui est crucial pour une évaluation précise d’une propriété commerciale.

Il existe deux méthodes principales d’approche par les coûts :

• Méthode de reproduction – il s’agit du coût de reconstruction d’une réplique exacte de la structure existante en utilisant les mêmes matériaux, méthodes de construction, état, etc.

• Méthode de remplacement – ​​le coût de reconstruction de la structure avec de nouveaux matériaux, méthodes de construction et conception.

Bien que la logique soit solide, cette méthode ne tient pas compte de l’effort supplémentaire d’aménagement et de construction qu’implique la construction d’une propriété à partir de zéro. Cela ne tient pas non plus compte du potentiel de flux de trésorerie à long terme d’une propriété.

Approche de comparaison des ventes

Les comparaisons avec les facteurs de marché constituent l’un des éléments les plus importants de toute méthode d’évaluation. En fait, les comparaisons de ventes sont généralement la source d’informations telles que le coût de reproduction (discuté ci-dessus), les taux de capitalisation boursière actuels (discutés ci-dessous), les ratios prêt/valeur, etc.

L’approche de comparaison des ventes consiste à analyser d’autres propriétés sur le marché qui ont récemment été vendues. La liste ci-dessous n'est pas exhaustive, mais répertorie certains des principaux composants découverts lors de l'analyse comparative :

• Prix ​​au pied carré

• Prix ​​par unité (multifamilial)

• Prix ​​par clé (hospitalité)

• Taux de capitalisation (à quel taux de capitalisation les autres propriétés ont-elles été vendues)

• Condition physique

• Emplacement

• Profils de revenus et de locataires (qualité de crédit du locataire, stabilité des flux de trésorerie, etc.)

Plus les propriétés comparables sont similaires en termes de type, d’emplacement, d’utilisation, d’état, etc., plus un analyste peut avoir confiance dans les paramètres utilisés pour évaluer la propriété en question. Une fois que les caractéristiques de la propriété en question sont comparées à celles des propriétés comparables, des ajustements sont effectués pour refléter les attributs plus ou moins favorables à la propriété en question, puis une détermination finale de la valeur est effectuée.

La comparaison des ventes est un excellent moyen de déterminer comment le marché évalue les propriétés similaires à la propriété en question. Cependant, comme l’approche des coûts ci-dessus, la méthode de comparaison des ventes ne prend pas en compte les flux de trésorerie à long terme auxquels un investisseur peut s’attendre pendant la période de détention de la propriété, ce qui en fait une méthode moins complète pour l’évaluation d’une propriété commerciale.

En savoir plus sur l'analyse comparative de l'immobilier commercial

Approche du taux de capitalisation (également appelée capitalisation des revenus)

Il est courant d’entendre des professionnels de l’immobilier faire référence au prix auquel la propriété « s’échange » en citant soit le taux plafond, soit le prix au pied carré auquel une propriété s’est vendue. Le taux plafond est l’une des méthodes d’évaluation des propriétés commerciales les plus utilisées, tant dans le monde des prêts que pour l’analyse initiale d’une acquisition envisagée.

La formule du taux de capitalisation consiste à diviser le résultat opérationnel net (NOI) de la propriété par le taux de capitalisation (taux de capitalisation). Le nombre obtenu est la valeur estimée approximative de la propriété commerciale basée sur les flux de trésorerie attendus au cours de la première année de propriété, souvent appelé « NOI à terme sur 1 an » (la raison pour laquelle le NOI à terme sur 1 an est utilisé plutôt que le NOI à terme de 1 an). l'année NOI est que le rendement pour l'acheteur de la propriété est basé sur les flux de trésorerie futurs et non sur les flux de trésorerie passés).

La méthode du taux plafond est un outil précieux à utiliser pour tenter d’estimer la valeur marchande actuelle d’une propriété. Toutefois, cette méthode est plus utile lorsque les flux de trésorerie du bien sont stables et relativement certains.

Par exemple, si l’on tente d’évaluer un bâtiment avec peu ou pas de NOI, l’exactitude d’une évaluation utilisant strictement une approche de taux plafond serait suspecte car un NOI stabilisé n’est pas connu.

Dans cette situation, les praticiens utilisent généralement une approche de prix au pied carré ou de flux de trésorerie actualisés pour tenir compte de facteurs tels que les améliorations des immobilisations pour les propriétés négligées, les temps d'arrêt et les coûts d'amélioration des locataires pour les immeubles vacants, etc. Ces coûts, une fois additionnés, pourraient avoir un impact significatif. impact sur la valeur de la propriété commerciale et les rendements qu'un investisseur obtient pendant la période de détention d'une propriété.

Approche des flux de trésorerie actualisés

Chacun des concepts d’évaluation précédents présente des avantages dans des situations différentes, mais ils présentent également le même inconvénient. Chacune (approche coût, approche comparaison des ventes et approche taux de capitalisation) estime la valeur d’un bien à un moment précis.

Afin de comprendre pourquoi les valorisations à un moment donné sont un inconvénient, il faut d’abord comprendre comment les investisseurs immobiliers mesurent le rendement qu’ils obtiendront sur la durée de détention d’un bien. Si un investisseur détient un bien immobilier pendant dix ans de l'achat à la vente, le rendement global sera une combinaison des flux de trésorerie de chacune des dix années de propriété en plus de toute différence entre le prix d'achat et le prix de vente à la fin de la période. année dix.

Ainsi, les approches de coût, de comparaison des ventes et de taux de capitalisation ne tiennent pas compte des changements potentiels dans les flux de trésorerie ou la valeur de la propriété au cours de la période de détention de la propriété.

Par exemple, si un investisseur sait qu'au cours de la quatrième année de la période de détention, un locataire majeur va quitter la propriété et entraîner une diminution significative des flux de trésorerie de la propriété pendant un certain temps, cela aura un impact négatif sur le rendement global de l'investisseur. réalise.

La seule méthode d’évaluation qui prend en compte la valeur temporelle de l’argent et qui capture la performance future du bien est la méthode DCF. La méthode DCF consiste à prédire les flux de trésorerie futurs sur la durée de détention estimée du bien, y compris les flux de trésorerie annuels et le bénéfice au moment de la vente. De nombreux praticiens constatent que la pratique consistant à tenter de prédire avec précision les revenus, les dépenses et la valeur future de la propriété au moment de la vente les oblige à réfléchir plus profondément aux facteurs de risque à long terme, à la gestion, à la qualité des locataires et aux tendances du marché. marché de l'immobilier.

Bien qu’elle ne soit pas parfaite (car personne n’a de boule de cristal pour prédire l’avenir), la méthode DCF est préférée par les investisseurs car elle correspond mieux à la réalité de l’investissement que les autres méthodes évoquées ci-dessus.

Pour les meilleurs calculs DCF de leur catégorie, Logiciel ARGUS Enterprise Entreprise aide les professionnels de l'immobilier commercial à évaluer la propriété de la manière la plus rapide et la plus précise possible. Un regard plus approfondi sur le Flux de trésorerie actualisé (DCF) est disponible.

Autres méthodes d'évaluation de l'immobilier commercial

En dehors des trois formes les plus courantes d’évaluation de biens immobiliers commerciaux évoquées ci-dessus, des méthodes d’évaluation plus spécialisées entrent en jeu.

Value Per Door décompose l’évaluation en un simple décompte basé sur le nombre d’unités, principalement utilisées pour les condos et les appartements.

Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est une méthode qui compare la valorisation potentielle d’un actif en divisant le prix de la propriété par son revenu brut sur la durée de vie de l’actif. Le GRM peut être un moyen efficace d’évaluer les actifs à valeur ajoutée, lorsque le prix est faible par rapport au potentiel de revenu de la propriété.

Coût par pied carré locatif, qui combine l'espace utilisable d'un locataire avec l'espace partagé du bâtiment, puis compare ce chiffre au coût moyen du bail par pied carré. L'évaluation d'un bâtiment en fonction du coût par pied carré locatif est une méthode privilégiée pour les actifs haut de gamme dotés de finitions haut de gamme, d'un emplacement de premier ordre, ou les deux, car la valeur reflète ce qui peut être facturé en loyer pour générer des rendements.

Résumé

Choisir la bonne méthode d’évaluation, c’est comme simplement choisir le bon outil pour le travail. La plupart des décisions sont prises au cas par cas, sur la base des meilleures informations disponibles. Avec les différentes méthodes et informations subjectives, l’évaluation des actifs dans le monde commercial est à la fois une formule et une forme d’art.

En fin de compte, la plupart des évaluateurs ne se limitent pas à une seule méthode, mais choisissent en moyenne deux méthodes ou plus ; Outre ces méthodes, les tests de résistance constituent également un élément important de la valorisation. Apprendre ce qui entre dans chaque décision d’évaluation aidera à mettre en lumière le marché mondial de l’immobilier commercial de 8 900 milliards de dollars.

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