Mesure ULA – la dernière augmentation des taxes de transfert en Californie

Qu’est-ce que Mesure ULA ?

Mesure ULA, également appelée "Taxe pour les sans-abri et les solutions de logement," est une nouvelle taxe municipale sur les transferts de propriété approuvée par les électeurs de la ville de Los Angeles, en Californie, en novembre 2022. Bien qu'elle soit surnommée la « taxe sur les manoirs » par de nombreux politiciens, médias et commentateurs de l'industrie, ce terme dénature la taxe. Contrairement aux autres « taxes sur les demeures » appliquées aux biens immobiliers résidentiels de prix élevé, la mesure ULA a une portée beaucoup plus large et s'applique aux transactions immobilières résidentielles et commerciales évaluées à plus de 5 millions de dollars.

Le taux d'imposition sera de 4 % du prix d'achat pour les transactions comprises entre 5 et 10 millions de dollars et de 5,5 % pour les transactions supérieures à 10 millions de dollars, en plus des taxes combinées sur les transferts documentaires existantes de 0,56 % à Los Angeles. Bien que plusieurs associations industrielles la contestent actuellement, la mesure ULA devrait entrer en vigueur le 1er avril 2023.

Los Angeles est confrontée à une crise du logement bien documentée, avec un déficit de près de 500 000 logements. Selon le texte de Measure ULA, la ville de Los Angeles comptait un pourcentage plus élevé de ménages locataires confrontés à des coûts plus élevés (59 %) que toute autre grande ville américaine en 2019. Près d'un tiers (32 %) des locataires d'Angeleno sont gravement confrontés à des coûts, consacrent plus de la moitié de leurs revenus au loyer. De plus, plus de 40 000 citadins sont actuellement sans abri. L'objectif déclaré de Measure ULA est d'établir et d'autoriser des programmes visant à augmenter le nombre de logements abordables et à fournir des ressources aux locataires risquant de se retrouver sans abri. La loi californienne limite la capacité des municipalités à augmenter les impôts fonciers. En conséquence, bon nombre de ces municipalités se sont tournées vers des mesures telles que les droits de mutation pour réunir les fonds nécessaires et faire peser une part plus importante du fardeau fiscal sur les propriétaires de propriétés commerciales et résidentielles qui paient des impôts.

La mesure ULA n'est que l'une des nombreuses initiatives récentes en Californie visant à collecter des fonds pour lutter contre le sans-abrisme et alléger le fardeau des coûts des ménages dans tout le Golden State. Le même mois où Angelenos a adopté la mesure ULA, les électeurs de Santa Monica ont adopté Mesure GS (appelé mesure de vote « Financement pour la prévention de l'itinérance, le logement abordable et les écoles »). La mesure GS augmentera les droits de mutation dans la ville à 6 % pour les ventes supérieures à 8 millions de dollars, en hausse par rapport au taux actuel d'environ 1 %. San Francisco, Culver City et San Jose ont adopté des mesures similaires en 2020, qui sont entrées en vigueur en 2021.

Mesure ULA et autres mesures de droits de mutation mises en œuvre en Californie depuis 2020

Droits de mutation californiens et taxes foncières selon la proposition 13

Depuis l’adoption de la proposition 13 en 1978, les impôts fonciers californiens sont basés sur la « valeur d’acquisition ». L'évaluation est mise à jour pour refléter le prix d'achat lorsqu'une propriété est vendue. Suite à une vente, la valeur imposable (le prix de vente) devient la « valeur de base », qui est augmentée chaque année du taux d’inflation jusqu’à ce que la propriété soit à nouveau vendue.

Si une propriété n’a pas été vendue depuis plusieurs années, une vente peut augmenter considérablement la valeur imposable de la propriété. Puisqu’il n’est pas obligatoire que les taxes soient équitables pour des propriétés similaires, les propriétés qui font l’objet d’une transaction sont souvent désavantagées sur le plan concurrentiel, payant une charge fiscale plus élevée que les propriétés voisines qui n’ont pas été vendues. Le nouveau droit de mutation en vertu de la mesure ULA amplifiera ces inégalités.

Critiques de la mesure ULA

Malgré son succès dans les sondages, Measure ULA a ses critiques. La mesure est contestée devant la Cour supérieure par la Howard Jarvis Taxpayers Association et la Apartment Association of Greater Los Angeles, qui soutiennent que la mesure est inconstitutionnelle. Bien que la loi de l'État accorde des exemptions aux villes à charte pour permettre la perception de droits de mutation, elle exige que les taxes soient affectées aux recettes générales et non à des projets spéciaux. D’autres critiques à l’égard des augmentations des droits de mutation sont les suivantes :

• La taxe ne devrait pas être perçue sur la valeur brute de la transaction mais plutôt sur le produit de la vente.

• La taxe ne tient pas compte d'une perte de valeur ayant pu survenir depuis l'achat du bien.

• Les mesures aggravent les difficultés des propriétaires et des propriétaires fonciers qui se remettent de la pandémie de COVID-19.

• Le coût élevé des transactions découragera les investissements dans les limites de la ville de Los Angeles.

• L'augmentation des coûts sera répercutée sur les consommateurs, ce qui entraînera probablement une augmentation des loyers, ce qui est contraire à l'objectif visé par la mesure.

De nombreux critiques de Measure ULA soulignent les tentatives antérieures d’augmentation des impôts pour faire face à la crise du logement. Les tentatives précédentes ont eu une efficacité mitigée, créant généralement un nombre limité de nouvelles unités. Plutôt que de pénaliser les acteurs du marché en augmentant les taux d’imposition, de nombreux critiques de Measure ULA et défenseurs de l’industrie suggèrent qu’une incitation accrue des promoteurs à créer des logements plus abordables entraînerait de meilleurs résultats.

Que faut-il considérer si la mesure ULA est mise en œuvre ?

En vertu de la loi californienne, les impôts (à la fois l’impôt foncier et les droits de mutation) sont prélevés sur la « valeur réelle », définie comme l’intérêt en fief simple sur le terrain et les bâtiments. Le prix d’achat est présumé refléter la « valeur réelle ». Cependant, dans de nombreux cas, le prix d’achat peut être supérieur à la « valeur réelle ». Cela peut inclure des machines et des équipements qui, dans le cas de propriétés telles que les centres de données, peuvent représenter une partie importante de la valeur et doivent être extraits du prix d'achat pour déterminer la « valeur réelle ». Le prix d'achat peut inclure la valeur locative, le fonds de commerce et la valeur de la marque, ainsi que d'autres valeurs liées à l'entreprise, et non à l'immobilier.

Bien que l’issue de cette contestation soit encore inconnue, l’impact de la mesure ULA devrait être pris en compte dans l’évaluation, augmentant ainsi le coût de vente de la valeur de réversion. L’application de la mesure telle qu’elle existe actuellement au moment de la rédaction augmenterait le coût de vente de 4 % pour les actifs dont le prix est compris entre 5 et 10 millions de dollars au moment de la réversion et de 5,5 % pour les actifs vendus pour plus de 10 millions de dollars au moment de la réversion.

Avant d'intégrer la prise en compte des droits de mutation plus élevés, les évaluateurs doivent s'assurer que la propriété relève de la juridiction de la ville de Los Angeles, car tous les actifs de ce marché du grand Los Angeles ne seront pas affectés. Comme indiqué précédemment, Culver City et Santa Monica peuvent sembler géographiquement faire partie de Los Angeles, mais ce sont leurs propres juridictions soumises à des lois fiscales différentes. La diligence raisonnable est essentielle pour déterminer quels impôts doivent être pris en compte et appliqués lors de la réversion.