Mise à jour du marché de l'immobilier commercial aux États-Unis – décembre 2023

Quatre leçons et un rappel de 2023

L’année 2023 a été une année mouvementée dans presque tous les aspects de l’économie mondiale – de la politique aux banques centrales, en passant par les marchés des capitaux, les affaires, la technologie et (bien sûr) l’immobilier commercial. Même si le passage du temps permettra probablement de découvrir des leçons supplémentaires de l’année passée, 2023 nous a déjà beaucoup appris. Quatre leçons clés que j’ai relevées cette année sont les suivantes :

• La politique monétaire n’est pas un jeu résolu – Les banquiers centraux du monde entier ont commencé l'année dans une position audacieuse et de dompteur de lions pour lutter contre l'inflation, mais ont terminé l'année comme des funambules, de plus en plus prudents à chaque étape.

• Contrairement à la marée, la hausse du coût du capital fait couler certains navires – alors que le niveau global de détresse financière est resté faible, de nombreux échecs notables ont eu lieu dans tous les secteurs. Si les faillites bancaires du premier trimestre 2023 (Credit Suisse, Silicon Valley Bank, First Republic, etc.) ont retenu l'attention et rappellent 2008-09, d'autres faillites (WeWork, Rite Aid, Party City, Bed Bath & Beyond, Tuesday Morning, Lordstown Motors) a démontré que la pression n'était pas limitée à un seul secteur

• Ne sous-estimez pas la force du consommateur américain – À maintes reprises, le consommateur américain a fait preuve de résilience tout au long de 2023, même si cela impliquait de puiser davantage dans son épargne (et pour beaucoup, d’ajouter de nouvelles dettes). Alors que les inégalités de richesse et de revenus restent élevées, le consommateur collectif américain a continué à alimenter l’économie, poussant le produit intérieur brut (PIB) bien au-dessus des prévisions.

• La promesse et la puissance de l’élixir technologique – moins d'un an après son lancement, intelligence artificielle et tous les acronymes qui colorent toute conversation sur la technologie (AI, LLM, Chat GPT, GenAI, AGI, etc.) sont devenus un élément clé du langage commercial. Alors que les chefs d'entreprise et les consommateurs recherchent toujours des moyens d'intégrer ces technologies dans leurs processus et leur vie, le potentiel est à l'étude (levant espoirs de gains de productivité et de rentabilité pour certains, et drapeaux rouges pour les autres)

Outre ces (premières) leçons précieuses, 2023 a rappelé que les marchés de capitaux reflètent l’intersection de l’économie réelle et de la psychologie collective de tous ses participants (nations, régulateurs, entreprises et individus). L’immense complexité de cette intersection dynamique est difficile à comprendre, et encore plus difficile à prévoir avec certitude.

Figure 1 – Aperçu macro de décembre 2023

Fluidité et utilité des attentes

Il existe une multitude d’excellentes citations sur les pièges et la futilité du pronostic et de la prédiction, mais l’un de mes sentiments préférés vient de Yogi Berra : « Il est difficile de faire des prédictions, surtout concernant l’avenir. » Cette boutade capture tellement de vérité et a été illustrée de manière unique en 2023. Les performances économiques et boursières de l'année écoulée ont été étonnamment solides, ce qui signifie que les attentes du début de l'année se sont révélées fausses à maintes reprises (j'ai écrit à ce sujet à plusieurs reprises* $*ici, ici, et ici pour n'en nommer que quelques-uns).

Je pense que les prédictions et les prévisions doivent être jugées en fonction de leur timing (quand la prévision a-t-elle été faite et quand l'événement a-t-il été prédit ?), de leur précision (la prédiction était-elle alignée avec la réalité ?) et de l'explication sous-jacente (les moteurs sous-jacents de la prévision ont-ils été compris, ou juste une chance de deviner ?). Et en 2023, la plupart des prévisions étaient fausses dans chacune de ces catégories. En repensant à mes propres prévisions à l’horizon 2023, je me donnerais une note peu impressionnante de B- (mais les évaluateurs les plus exigeants me donneraient probablement un C).

Figure 2 - Thèmes 2023 en revue

Même si les attentes pour 2023 se sont révélées fausses, l’exercice de prévision reste précieux, car il nécessite une analyse des informations et des relations connues, ainsi qu’une réflexion sur les événements potentiels et les moteurs sous-jacents de ces événements. Ainsi, même si une prédiction est incorrecte, elle peut constituer un exercice utile pour faire le point sur les connaissances connues et les inconnues connues.

Cela dit, certains des thèmes possibles sur mon radar pour 2024 incluent :

Attendez-vous à en voir « plus » en 2024

Pour la CRE, 2023 a été une année de disette. La rareté des capitaux abordables a contribué à une baisse des transactions, ce qui a contribué à un manque de clarté sur les flux de trésorerie, les rendements et les valorisations futurs. Cependant, dans un contexte de taux d’intérêt stables ou en baisse et de normalisation des marchés, 2024 s’annonce comme une année de « plus » pour la CRE.

Plus:

• Capital et financement disponibles – même si les coûts restent élevés

• Activité de marché et transactions – avec une plus grande clarté sur les coûts et les hypothèses de financement, les volumes augmenteront par rapport à 2023

• Détresse – alors que la majorité des difficultés seront liées à la recapitalisation/refinancement, d’autres difficultés se matérialiseront probablement par la détérioration des fondamentaux de l’immobilier (la croissance des revenus incapable de compenser la croissance des dépenses) en l’absence d’un événement de recapitalisation.

• Certitude des prix et de la valeur – même avec des niveaux de difficultés plus élevés sur le marché, la reprise des activités de transaction et la reprise de la disponibilité des capitaux contribueront à réduire l’écart acheteur-vendeur qui s’est creusé en 2023.

Dans l’ensemble, la période 2024 s’annonce comme une année de fonctionnement plus « normal » des marchés – ce qui, même si les perspectives ne sont pas optimistes, semble étrangement réconfortant. Les perspectives à 12 mois pour la CRE ressemblent toujours à des montagnes russes – avec quelques rebondissements, virages et chutes visibles – mais après avoir parcouru la première boucle majeure, nous avons une certaine assurance que les harnais semblent fonctionner correctement. Levez la main, et c'est parti…

Voici les développements récents qui ont retenu mon attention au cours des dernières semaines :

Économie:

• Conformément aux attentes du marché, la Réserve fédérale a maintenu sa pause sur les hausses de taux d'intérêt et les changements de politique monétaire lors de sa dernière réunion de 2023, maintenant le taux dans la fourchette de 5,25 % à 5,5 %. Cependant, à travers ses deux commentaire et Résumé des projections économiques, la banque centrale a suggéré trois baisses de taux en 2024, indiquant un changement de politique monétaire. Aux nouvelles, les investisseurs ont ajusté leurs attentes pour 2024, passant d’environ trois à près de six.

• Les données sur l'emploi aux États-Unis en novembre étaient plus fortes que prévu création de 199 000 emplois au cours du mois, faisant baisser le taux de chômage à 3,7 % contre 3,9 % en octobre. La croissance des salaires est restée stable, augmentant de 40 points de base (pdb) sur le mois ou de 4 % sur l'année. Données JOLTS a montré que les offres d'emploi ont chuté à 8,7 millions en octobre contre 9,35 millions en septembre, marquant le niveau d'offres d'emploi le plus bas depuis le début de 2021 et signalant un refroidissement du marché du travail. Le ratio d'ouvertures d'emploi par rapport aux chômeurs est revenu proche des normes d'avant la pandémie, à 1:3.

• Les données sur le logement aux États-Unis en novembre ont été mitigées : les mises en chantier ont bondi de 15 % sur le mois, tandis que les permis de construire ont chuté de 2,5 % et les ventes de logements existants ont légèrement augmenté de 80 points de base, mettant fin à une baisse de cinq mois. Cependant, les ventes de maisons neuves ont diminué 12,2% en novembre.

• DOLLARS AMÉRICAINS Le PIB du T3 a été révisé en légère baisse à 4,9%, tandis que le Indice des prix PCE adouci à 2 %. L'indice économique avancé du Conference Board a poursuivi sa baisse, même si la confiance des consommateurs a connu un bond surprenant en décembre.

• Houthis soutenus par l’Iran attaques en mer Rouge a perturbé les routes commerciales mondiales et incité les grandes compagnies maritimes à se réorienter autour de l'Afrique, en contournant le canal de Suez. Près d'un tiers de trafic mondial de conteneurs et une fraction significative du fret énergétique mondial passe généralement par le canal de Suez. Même si la situation continue d'évoluer, elle a permis de récolter international attention et coopération politique. Le réacheminement entraîne des retards et des coûts plus élevés pour le commerce mondial.

Les marchés de capitaux:

• La volatilité des marchés est restée stable sur le mois, puisque le VIX a terminé le mois à 12h47. La corrélation sur 60 jours glissants entre les actions et les obligations est tombée à 0,36, en baisse par rapport au mois précédent (0,41). Le Dollars américain a peu changé par rapport aux autres principales devises mondiales au cours du mois, soit environ 0,1 %.

• Les actions ont terminé le mois en hausse, avec le Large marché américain indices en hausse de 5,7% sur le mois. Les performances selon les secteurs ont été mitigées, l'immobilier (+11,5 %) et l'industrie (+8,7 %) étant en tête, tandis que l'énergie (0,0 %) et les services publics (+1,6 %) étaient à la traîne.

• Le rendement sur le Titre du Trésor américain à 10 ans a chuté de 53 points de base au cours du mois, s'établissant à 3,84 %. La courbe des taux sans risque est restée inversée avec le Trésor américain à 10 ans/3 mois paire terminant le mois à -1,61%.

• Les spreads de crédit corporate se sont élargis au cours du mois, les spreads sur les titres du Trésor américain terminant le mois AAA (65 pb contre 55 pb un mois auparavant) et BBB (150 pb contre 155 pb un mois auparavant). Le rendement effectif de la dette d'entreprises à haut rendement s'est élevé à 7,3 %.

Immobilier commercial:

• Les actions des REIT américains ont terminé le mois en hausse (5,5 %), battant les indices boursiers américains, qui ont terminé le mois en hausse de 4,3 % par rapport au mois précédent. Le prix par rapport aux multiples FFO pour les REIT dans leur ensemble a augmenté au cours du mois, terminant à 15,7x, contre 15,4x. Les performances des secteurs des FPI ont été mitigées, et l'écart entre les secteurs les plus performants et les moins performants s'élevait à 14,8 %. Le secteur REIT le plus performant pour le mois a été le libre-entreposage (+14,5 %), et le secteur REIT le moins performant pour le mois a été celui des maisons préfabriquées (-0,3 %).

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