Mise à jour du marché de l'immobilier commercial aux États-Unis - janvier 2023

2022 a été une année difficile pour les investisseurs et les marchés des capitaux. Bien que 2023 soit une nouvelle année, bon nombre des douleurs de l’année dernière persistent. Malgré le bon début de l’année dernière, l’année s’est terminée sur des ralentissements notables dans les classes d’actifs sensibles aux taux d’intérêt, la Fed ayant retiré des liquidités du marché pour ralentir l’inflation et refroidir le marché du travail.

Aujourd’hui, en 2023, le sentiment du marché reste sombre et l’incertitude est élevée. Bien qu’il y ait encore des signes de vigueur dans l’économie américaine, la situation macroéconomique reste remplie de signaux mitigés. Ces signaux mitigés ont contribué et continueront probablement de contribuer aux divergences de vues et à la volatilité des marchés dans plusieurs classes d’actifs, y compris l’immobilier commercial.

Même si de nombreux économistes s’accordent sur la probabilité d’une récession en 2023, la forme et la durée de la récession anticipée font toujours l’objet de débats. Les prévisions de récession sont encore plus compliquées car la période actuelle présente de nombreuses caractéristiques uniques qui compliquent les comparaisons historiques.

Par exemple, les deux dernières récessions (la crise pandémique du COVID et la crise financière mondiale) semblent trop rapides et extrêmes. En revanche, l’éclatement de la bulle technologique au début des années 2000 et la crise précédente de l’épargne et des prêts se sont produits dans un environnement macroéconomique très différent.

Nouvelle année, mêmes difficultés : un instantané toujours mitigé

En nous concentrant sur ce que nous savons, voici un certain nombre de développements clés qui ont retenu notre attention au cours du dernier mois de 2022 :

Économie

• Dans sa dernière décision en matière de taux, en 2022, la Fed a répondu aux attentes du marché en augmentant le taux de référence des Fed Funds de 50 points de base (pb), mais a surpris les acteurs du marché avec une prévision plus belliciste pour le taux final en 2023. La bande cible des Fed Funds est désormais 4,50 % à 4,75 %, tandis que la prévision médiane du FOMC a augmenté à 5,1 % en 2023, soit 50 points de base de plus que les 4,6 % de septembre.

• L'économie américaine a créé 223 000 emplois en décembre, soit plus que prévu par le marché. Toutefois, cette surprise a été quelque peu compensée par les révisions à la baisse des chiffres des mois précédents et par la légère hausse du taux d’activité (à 62,3 % contre 62,1 %).

• Les prix à la consommation aux États-Unis ont continué de montrer des signes de ralentissement en décembre, marquant le sixième mois consécutif de décélération. L'indice des prix à la consommation (IPC) a diminué de dix points de base par rapport à novembre, en hausse de 6,5 % sur un an, soit un rythme plus modéré que le rythme de 7,1 % en glissement annuel enregistré en novembre.

• Des paiements d'intérêts nettement plus élevés ont contribué à un déficit budgétaire américain croissant de 12 % au premier trimestre de l'exercice financier. L’écart budgétaire de 2022 s’élevait à 1 380 milliards de dollars, soit plus de la moitié de l’écart de 2 780 milliards de dollars de l’année précédente.

Marchés

• À la clôture de 2022, la plupart des classes d’actifs étaient en baisse à deux chiffres sur l’année. Les actions du marché général ont chuté de près de 20 % sur l’année. Alors que les entreprises commencent à publier leurs résultats pour le 4T22, les analystes s'attendent à une baisse des bénéfices de l'ordre de 5% sur l'année, la première baisse depuis le 3T20.

• Si 2022 a été une année baissière pour les actions, elle a été une année haussière pour les rendements. Alors que les banques centrales du monde entier ont augmenté leurs taux d’intérêt, les obligations à rendement négatif ont été éliminées – pour la première fois depuis 2014.

• L’effondrement de FTX en décembre a provoqué une onde de choc sur le marché de la cryptographie, alimentant une montée de l’attention médiatique et politique sur cette classe d’actifs en plein essor. Bien qu’il reste encore beaucoup à déterminer, les régulateurs bancaires américains (dont la Réserve fédérale et la FDIC) ont publié une déclaration soulignant les risques au sein du marché de la cryptographie.

Immobilier commercial

• Paralysée par une disponibilité moindre et des coûts de capital plus élevés, l'activité du marché de l'immobilier résidentiel a continué de chuter jusqu'en décembre. Les estimations préliminaires suggèrent que le volume des transactions CRE (volume de propriétés négociées en 2022) a chuté de près de 20 % par rapport à l’année précédente. La forte baisse a nui à la découverte des prix et a suscité beaucoup d’incertitude quant à l’orientation de la valeur des actifs.

• Les actions des REIT américaines cotées en bourse ont terminé l’année 2022 en baisse de près de 25 %. Même si les rendements des revenus sont restés stables, reflétant des fondamentaux toujours solides, la composante rendement du capital a contribué aux rendements négatifs. Cependant, les indices CRE du marché privé, en retard sur les marchés publics, n'ont pas chuté aussi rapidement, suscitant des opinions divergentes dans la presse et plusieurs fonds privés fermant la porte aux rachats des investisseurs.

Tendances des transactions CRE aux États-Unis