Mise à jour du marché de l'immobilier commercial aux États-Unis - mars 2023

Les turbulences bancaires américaines révèlent le risque CRE

Alors que le marché commençait à prendre la Réserve fédérale au mot, une confluence de crises bancaires nationales et internationales a compliqué la situation. Les marchés sont une fois de plus à la recherche d’un récit permettant de donner un sens à la voie à suivre.

De la mi-février au début mars, les discours de divers responsables de la Réserve fédérale (« Fed ») ont souligné que la Fed restait déterminée à lutter contre l’inflation et qu’elle avait encore du chemin à parcourir.

Ces discours ont culminé avec un témoignage belliciste au Capitole du président de la Fed, Jerome Powell, le 8 mars. Lors du rapport semestriel sur la politique monétaire au Congrès, le président Powell a souligné la nécessité de hausses supplémentaires des taux pour lutter contre l'inflation, dans un contexte de croissance économique robuste et continue. marché du travail tendu.

Au cours de son témoignage, un rapport sur l’emploi meilleur que prévu a été publié, confirmant le caractère belliciste de la Fed et contribuant à modifier les attentes du marché pour les rendre plus conformes aux commentaires prospectifs de la Fed, au moins jusqu’à ce que l’annonce d’une crise bancaire imminente commence à ébranler les marchés.

Les petites banques jouent un rôle important sur le marché américain de l’immobilier résidentiel

Il existe actuellement deux types de crises bancaires : la première concerne les banques régionales américaines et la seconde, une grande banque mondiale. Si le second est plus important pour le système financier mondial, le premier est beaucoup plus pertinent pour les marchés immobiliers commerciaux en raison du rôle important que jouent ces banques sur les marchés américains de l’immobilier commercial.

Le secteur bancaire américain s'est considérablement consolidé au cours des 30 dernières années, passant d'environ 18 000 banques à la fin des années 1980 à moins de 5 000 aujourd'hui. Malgré la diminution du nombre de petits prêteurs bancaires, ces petites banques (définies comme des banques à charte nationales qui ne figurent pas parmi les 25 premières en termes d’actifs), souvent appelées banques régionales, ont joué au fil des années un rôle démesuré dans les prêts CRE.

Banque américaine : consolidation

Récemment, ces petits prêteurs ont représenté près des deux tiers de tous les prêts CRE (67 %), contre environ 56 % il y a cinq ans. Selon des données récentes de la Réserve fédérale, les banques régionales ont actuellement environ 1 600 milliards de dollars de prêts CRE dans leurs bilans, contre 816 milliards de dollars de prêts CRE dans les grandes banques à charte nationales.

Les petites banques américaines dominent le secteur des prêts immobiliers commerciaux

Pour deux raisons principales, les difficultés bancaires actuelles diffèrent considérablement de la crise qui a frappé les marchés mondiaux lors de la crise financière mondiale (GFC) de 2008 :

Le système bancaire américain dans son ensemble est bien mieux préparé aujourd’hui qu’il ne l’était avant la crise financière mondiale. Les réformes qui ont suivi la GFC ont contribué à renforcer les bilans bancaires et les positions en capital afin de pouvoir faire face aux difficultés inattendues. Grâce à des exigences de fonds propres plus élevées et à des accises liées aux tests de résistance (par exemple, DFAST, CCAR), les institutions bancaires d’aujourd’hui et leurs régulateurs comprennent mieux la manière dont les banques sont créées et comment elles pourraient fonctionner dans d’éventuels scénarios de ciel gris.

La crise bancaire actuelle n’est pas de nature systémique – principalement en raison de la taille des institutions les plus critiquées. Le système bancaire dans son ensemble pourrait raisonnablement absorber davantage de faillites de petites banques tout en continuant à fonctionner.

Prêts hypothécaires commerciaux aux États-Unis par type de prêteur

La crise actuelle constitue effectivement une menace majeure pour certains secteurs de l’économie, dont la CRE. Compte tenu de l’importance des petites banques dans ce secteur, comme mentionné ci-dessus. Je pense que les récents problèmes des banques régionales pourraient servir de catalyseur à un cycle de crédit CRE et à une découverte accrue des prix – alors que les banques avec de fortes concentrations de prêts CRE sont soumises à une surveillance plus étroite ou explorent des moyens de libérer les capitaux piégés.

Développements récents du marché

Économie

• Un récent témoignage de la Fed à Capitol Hill a montré l’engagement belliciste de la Fed en faveur de la voie à suivre pour les hausses de taux ; cependant, cet engagement a été compliqué par les récentes faillites bancaires et les inquiétudes liées à la stabilité financière. Au moment de la rédaction de cet article, les marchés anticipent des hausses de taux plus modestes avant de multiples baisses de taux tout au long de l’année 2023.

• Le marché du travail américain reste solide malgré les licenciements massifs très médiatisés annoncés dans tous les secteurs, notamment celui de la technologie ; une grande partie de ces tensions continue de provenir d’un taux de participation obstinément faible. Le taux de chômage en février a atteint 3,6 %, en hausse de 0,2 % par rapport à janvier ; la masse salariale non agricole a augmenté de 311 000 en février, tandis que les salaires horaires moyens ont augmenté de 0,2%, atténuant légèrement les inquiétudes concernant l'inflation des prix des salaires.

• Selon la dernière publication de l'Indice des prix à la consommation (IPC), les prix de février ont augmenté de 0,4 % par rapport au mois précédent. L’IPC a augmenté de 6 % sur un an, contre 6,4 %, mais reste bien au-dessus de la fourchette cible de la Fed.

• À Washington, la Maison Blanche a publié sa proposition de budget pour l’exercice 2024, décrivant les priorités de l’administration Biden en matière de dépenses et de fiscalité pour le Congrès. Les plans du gouvernement prétendent financer entièrement les augmentations de dépenses proposées tout en réduisant le déficit global de 3 000 milliards de dollars et en augmentant les impôts de 2 000 milliards de dollars sur 10 ans. La proposition sera probablement révisée via des négociations, d'autant plus que le débat sur le plafond de la dette reste ouvert à l'approche de l'échéance.

Marchés

• Après la fin du quatrième trimestre 2022 et de la saison des résultats pour l'ensemble de l'année, FactSet signalé que pour le premier trimestre 2023, la baisse estimée des bénéfices du S&P 500 est de -6,1 %, ce qui marquera la plus forte baisse des bénéfices signalée par l'indice depuis le deuxième trimestre 2020 (-31,8 %), si cette attente s'avère exacte.

• Les marchés d'actions et de crédit ont été secoués par la volatilité et les interruptions (multiples arrêts de négociation affectant les titres individuels et élargissement des spreads), suite à une liquidation massive des valeurs bancaires régionales.

• Le rendement des bons du Trésor à 10 ans a frôlé les 4% avant de plonger à 3,70%, alors que les inquiétudes bancaires frappaient le marché.

Immobilier commercial

• La pression accrue sur les actions des banques régionales et les inquiétudes concernant la stabilité financière au sein de ce secteur de prêteurs continuent d’attirer une surveillance et une attention accrues sur les marchés de l’immobilier résidentiel.

• Depuis le début de l'année, les émissions de crédits structurés CRE (CMBS, CLO) restent modérées, alors que l'activité en cours diminue et que les transactions déjà en cours seront probablement retardées en raison du récent élargissement des spreads.

• Le rythme actuel des transactions CRE est inférieur de près de 40 % à celui de l’année précédente aux États-Unis, illustrant un environnement macroéconomique difficile et incertain.