Mise à jour du marché de l’immobilier commercial aux États-Unis – septembre 2023

Sommes-nous déjà là? Prix ​​du marché en « pause »

Le marché du travail a occupé le devant de la scène au cours du mois de septembre, montrant des signes continus de ralentissement. Plusieurs Les grandes grèves du secteur automobile se poursuivent sans résolution rapide en vue, et les résultats du Fédération Nationale des Entreprises IndépendantesL'enquête *$*(NFIB) a montré que trouver une main-d'œuvre de qualité est une préoccupation urgente pour les petits employeurs. Les grèves ont contribué à une augmentation des demandes initiales de chômage et à une hausse ultérieure du taux de chômage. Bien que globalement négatifs, ces données inquiétantes ont été largement contrebalancées par d’autres publications macroéconomiques démontrant la force continue de l’économie tirée par la consommation. Le Données sur les dépenses de consommation du Bureau of Economic Analysis a montré que les Américains pouvaient soit puiser dans leurs économies, soit obtenir des lignes de crédit supplémentaires pour alimenter leurs folies de dépenses estivales – soulevant des problèmes préoccupants, bien que pas immédiats. Les consommateurs ont manifesté un appétit constant pour presque tout, sauf pour le logement, qui a continué de voir les augmentations de prix en raison d'une offre disponible très limitée sur le marché.

Avant et après le 20 septembre Conférence de presse du Comité fédéral de l’open market et décision sur les taux directeurs, les marchés ont continué d'intégrer l'optimisme quant à un changement de politique monétaire alors qu'il y avait un consensus croissant selon lequel la Fed en avait fini avec la phase de hausse du cycle. La perception du marché quant à la santé globale de l’économie continue d’être plus optimiste que celle de la Fed, malgré les orientations continues de cette dernière qui n’excluent pas de nouvelles hausses de taux. Même si le discours d’un « atterrissage en douceur » reste d’actualité et est principalement soutenu par des données économiques robustes, il reste encore beaucoup de place pour les sceptiques sur le marché, car le plein impact des hausses de taux (à ce jour) n’a pas encore été pleinement ressenti à l’échelle mondiale. l'économie. Cependant, même les sceptiques sont obligés d’admettre que la possibilité qu’une récession soit déclarée en 2023 s’est presque estompée.

Figure 1 - Indicateurs macro pour septembre 2023

Au milieu de la guerre en cours en Ukraine, des tensions persistantes entre les États-Unis et la Chine et de la fermeture du gouvernement américain, ce qui n'a été presque évité qu'à la toute dernière minute, le risque politique – tant national qu’étranger – continuera probablement de rester sur le radar du marché à la fin de l’année. Aux États-Unis, 2024 est une année d’élection présidentielle et, compte tenu du fait que l’économie pourrait se trouver dans une position vulnérable, le discours des candidats et les politiques proposées par la plateforme pèseront probablement lourd sur l’esprit des investisseurs. Même si la Fed n’a pas encore déclaré « mission accomplie » concernant la phase de hausse du cycle monétaire, les marchés semblent anticiper son achèvement et seraient donc ébranlés si ce n’était pas le cas.

En l’absence de catalyseur, la réinitialisation des bases se poursuit lentement

À mesure que nous avançons dans le quatrième trimestre, nous pouvons faire le point sur ce que cette année a révélé ainsi que sur ce qui reste à découvrir. L’une des plus grandes surprises de l’année a été l’absence (ou l’absence) de l’événement catalyseur tant attendu : la récession attendue. Même si le coût du capital a augmenté tout au long de l'année en raison du resserrement monétaire et aggravé par la crise bancaire du premier trimestre, la qualité globale du crédit (par exemple, les taux de défaut et de perte) dans de nombreux secteurs n'a pas connu de détérioration significative et se situe toujours dans des niveaux historiquement normaux. Les valorisations de nombreux secteurs se sont normalisées ou se sont rapprochées de leurs moyennes historiques pluriannuelles ; Toutefois, ce n’est pas le cas pour tous les secteurs et il est clair que le risque n’a pas encore été entièrement réévalué en fonction du coût plus élevé du capital. Si les neuf premiers mois de 2023 étaient révélateurs de la manière dont l’économie et les marchés se comporteront dans cet environnement de taux plus élevés, il semble juste de prédire que la révision des prix sera beaucoup plus pâteuse et graduelle que ne le laissaient penser les inquiétudes précédentes.

Figure 2 - Activité d'investissement trimestrielle en CRE ($ volume)

Des signes d'un creux apparaissent

Peut-être que l’économie est suffisamment robuste pour changer de vitesse et fonctionner dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés avec moins de perturbations qu’on ne le pensait auparavant. Peut-être verrons-nous les capitaux accumulés se réévaluer uniquement lorsque cela est nécessaire, lorsque des recapitalisations ou des transactions doivent avoir lieu. Un tel scénario pourrait être envisagé si l’économie dans son ensemble évitait effectivement un atterrissage brutal et si la détresse n’était pas généralisée mais se manifestait de manière continue et isolée. Si tel est le cas – et les marchés ont raison de supposer que la récente pause de la Réserve fédérale marque le début de la prochaine phase du cycle de politique monétaire – l’activité du marché immobilier devrait s’améliorer (ou du moins tendre vers une normalisation). Même si la réévaluation des actifs de la CRE n’a probablement pas été pleinement ressentie, comme en témoignent les baisses de valeur consécutives et continues, le retour ou la reprise de l’activité du marché renforcera la confiance dans la classe d’actifs dans son ensemble. Et même s’il est trop tôt pour dire avec certitude si l’activité récente des transactions CRE a effectivement atteint son point le plus bas, il faut espérer.

Figure 3 – Activité de transaction montrant des signes possibles de creux

Voici les principaux développements qui ont retenu mon attention au cours des dernières semaines :

Économie :

Dans son Annonce du taux directeur le 20 septembre, la Réserve fédérale a signalé une position prudente, soulignant sa dépendance aux données économiques entrantes pour guider les décisions futures sur l'évolution des taux d'intérêt. Cette approche prudente découle des inquiétudes concernant l’inflation, qui reste élevée malgré certains signes récents d’assouplissement. Le Indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 0,6 % en août, soit la plus forte augmentation mensuelle depuis juin 2022. Cependant, les consommateurs à court et à long terme anticipations d'inflation a diminué, ce qui suggère que les consommateurs pourraient être plus optimistes quant aux perspectives de ralentissement de l'inflation.

Le Bureau du recensement des États-Unis a publié son chiffre annuel Rapport sur le revenu et la pauvreté, révélant une baisse continue des revenus des ménages américains. Revenu réel médian des ménages*Le $*avant impôts est tombé à 74 580 $ en 2022, ce qui représente une baisse de 2,3 % par rapport à l'estimation de 2021 de 76 330 $. Cette tendance à la baisse reflète les défis économiques actuels, notamment la hausse de l’inflation et les perturbations de la chaîne d’approvisionnement.

Le marché immobilier est aux prises avec les effets de des taux hypothécaires plus élevés. Ventes de maisons neuves a diminué de 9,0 % en août par rapport à juillet, atteignant un rythme annualisé de 662 000 unités. Cette baisse reflète l'impact de la hausse des taux hypothécaires, qui ont dépassé 7,75% sur le mois. Les constructeurs répondent à ces défis en proposant des réductions, près d'un tiers des constructeurs signalant des réductions, contre un quart en août. Cependant, l’efficacité de l’escompte diminuera probablement à mesure que les taux hypothécaires continuent de grimper.

Marchés des capitaux :

La volatilité des marchés s'est accrue au cours du mois, alors que le VIX a terminé le mois à 17h61. La corrélation sur 60 jours glissants entre les actions et les obligations est passée à 0,44, en hausse par rapport au mois précédent (0,4). Le Dollars américain a peu changé par rapport aux autres principales devises mondiales au cours du mois, environ -0,5 %.

Les actions ont terminé le mois sans grand changement, les indices boursiers américains terminant le mois stables à -4,9 %. Les performances selon les secteurs ont été mitigées, l'énergie (+3,3 %) et les services de communication (-2,6 %) étant en tête, tandis que l'immobilier (-8,1 %) et les services publics (-6,9 %) étaient à la traîne.

Le rendement sur le Titre du Trésor américain à 10 ans a augmenté de 51 points de base au cours du mois, s'établissant à 4,69 %. La courbe des taux sans risque est restée inversée, la paire du Trésor américain à 10 ans/3 mois terminant le mois à -0,93 %. Les spreads de crédit des entreprises se sont resserrés au cours du mois, les spreads des titres du Trésor américain terminant le mois AAA (71 pb contre 77 pb un mois auparavant) et BBB (175 pb contre 181 pb un mois auparavant). Le rendement effectif de la dette d'entreprises à haut rendement a augmenté à 8,96 %.

Immobilier commercial :

Les actions des REIT américains ont terminé le mois en baisse (-9,3 %), à la traîne des indices boursiers américains, qui ont terminé le mois en baisse de -5,3 % par rapport au mois précédent. Le prix par rapport aux multiples FFO pour les REITs s'est globalement contracté au cours du mois et s'est terminé à 13,8x (en baisse par rapport à 15,0x le mois précédent). Les performances des secteurs des FPI ont été mitigées, et l'écart entre les secteurs les plus performants et les moins performants s'élevait à 10,4 %. Le secteur REIT le plus performant pour le mois a été celui de l'hôtellerie (-4,3 %), et le secteur REIT le moins performant pour le mois a été celui des sociétés diversifiées (-14,7 %).