L’immobilier commercial en Ontario fait face à des impôts fonciers plus élevés, même sans réévaluation

janvier 9, 2024

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Points saillants

Même si les propriétés ontariennes sont toujours évaluées en fonction de leur valeur au 1er janvier 2016, les analyses immobilières commerciales sont de plus en plus nombreuses – à mesure que la SÉFM évalue les améliorations en fonction des permis de construire.
Les propriétaires de propriétés commerciales ou industrielles endommagées ou en rénovation en 2023 sont admissibles à demander des réductions de taxes avant le 29 février 2024.
Les évaluations de l'impôt foncier peuvent faire l'objet d'un appel chaque année. Si votre cotisation ne fait pas actuellement l'objet d'un appel, le la date limite est le 31 mars 2024.
Les contribuables continuent de faire appel pour obtenir des réductions en raison des pertes de valeur survenues après la date d'évaluation du 1er janvier 2016. Les appels seront entendus devant la Cour divisionnaire de l'Ontario ce printemps.
L'Ontario pourrait potentiellement être réévalué en 2025 sur la base des valeurs en date du 1er janvier 2023.. Les propriétaires doivent être préparés à l’impact que cela aura sur leur obligation fiscale, dicté par la catégorie de propriété et la hausse ou la baisse de valeur depuis l’évaluation précédente.

Malgré le retard des réévaluations, les impôts fonciers commerciaux continuent d’augmenter

Les propriétaires fonciers de l’Ontario qui ont reçu des avis d’évaluation en novembre 2023 n’y ont peut-être pas beaucoup réfléchi en l’absence d’une réévaluation prévue. Cependant, recevoir un avis au cours d’un cycle d’évaluation est un signal que votre évaluation a changé. Une évaluation modifiée peut être le résultat d’un appel réussi, d’un changement de propriétaire – ou d’une augmentation de votre valeur imposable.

Bien que l'impôt foncier en Ontario continue d'être basé sur les évaluations en date du 1er janvier 2016, la valeur imposable de nombreuses propriétés a en fait augmenté. Le Groupe Altus a comparé les valeurs imposables de 2024 et 2023 de plus de 24 000 propriétés commerciales – y compris des propriétés multifamiliales, commerciales et industrielles – et a constaté que les évaluations de 57 % de ces propriétés ont augmenté cette année. Parmi celles-ci, 70 % – soit plus de 9 800 propriétés – ont vu leur évaluation augmenter de 5 % ou plus. Dans certains cas, des valeurs plus élevées résultent de nouveaux bâtiments ou d’améliorations des immobilisations. Dans d'autres, cela peut résulter de la révision par la SÉFM des zones de construction ou des types d'occupation en fonction des informations soumises par les propriétaires, ou de l'ajout de valeur en fonction des permis de construire. Nous recommandons que toutes les évaluations soient examinées pour identifier et vérifier la pertinence de tout changement.

Trouver des moyens de réduire votre obligation fiscale en 2024

Les contribuables ontariens attendent toujours d'être informés du moment où la province procédera à une nouvelle cotisation, et même si les impôts fonciers ne correspondent peut-être pas aux valeurs marchandes actuelles, les taux d'imposition continuent d'augmenter. Les possibilités de réduire l'impôt foncier comprennent les demandes de remboursement de taxes municipales pour les propriétés en rénovation, ainsi que les demandes de réexamen ou les appels. Il est maintenant temps de tirer le meilleur parti des possibilités de réduire les impôts et de se préparer aux changements qui pourraient survenir. Les propriétés de la catégorie de taxe commerciale ou industrielle qui ont connu certains événements de changement admissibles au cours de l'année d'imposition précédente sont admissible à un rabais d’une partie des taxes de l’année dernière. Certains changements éligibles courants incluent :

Démolition totale ou partielle, dommages ou inutilisable pour cause de rénovation pendant au moins 90 jours consécutifs
Un changement de zonage ou d'utilisation fait que la propriété est éligible à une classe d'imposition à un taux inférieur (par exemple, zonage commercial à multirésidentiel, ou utilisation de fabrication à entreposage)
Terrain qui cesse d'être utilisé à des fins commerciales

Les propriétés admissibles peuvent bénéficier d'un rabais allant jusqu'à 30 % des taxes prélevées sur cette partie de la propriété pour la période inutilisable. La date limite pour demander les réductions d'impôts pour 2023 est le 29 février 2024. Chaque commune a ses propres stipulations concernant les formulaires de demande et les pièces justificatives. Il se peut que vous deviez fournir des éléments tels que des photos datées montrant l'état de la propriété, des lettres d'entrepreneurs, des permis de démolition ou d'occupation. Idéalement, vous souhaiterez comparer vos informations avec le dossier d’évaluation de l’évaluateur pour éviter les divergences et les retards injustifiés.

Le Groupe Altus peut aider à gérer l'ensemble du processus, depuis l'identification des opportunités de remise et la coordination de la demande jusqu'à la soumission des documents et la vérification du remboursement, pour garantir que nos clients reçoivent la remise maximale autorisée.

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La date limite pour faire appel des évaluations foncières de 2024 est le 31 mars 2024.

De nombreuses propriétés, en particulier les bureaux et les commerces de détail dans les centres-villes, ont connu une augmentation des taux d'inoccupation et des coûts d'exploitation en raison du travail continu à domicile et des modalités de travail hybrides. Avec les changements d'occupation, la valeur imposable de votre propriété peut ne plus refléter son état actuel, sa composition de locataires ou sa classification fiscale.

Bien que les évaluations soient toujours basées sur le 1er janvier 2016, les contribuables ont le droit de faire appel chaque année si les circonstances d'une propriété ont changé. (Si vous avez un appel ouvert pour une année précédente du cycle, une nouvelle plainte sera créée automatiquement sans qu'il soit nécessaire de la déposer). La date limite pour déposer un appel ou une demande de réexamen est le 31 mars 2024.

Voici quelques raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de faire appel de votre évaluation foncière en 2024 :

Ramener l’évaluation foncière au point de départ le plus bas possible en cas de réévaluation en 2025 avec des augmentations progressives.
Si la valeur de votre propriété a diminué depuis votre dernier examen de l'évaluation
Si la valeur imposable de votre propriété n’est pas équitable avec celle de propriétés similaires
Si la composition des locataires a changé d'une manière qui a un impact sur l'évaluation
Si l'utilisation de tout ou partie de votre propriété a changé (par exemple, de la fabrication à l'entreposage), ce qui peut entraîner une baisse des taux d'imposition au sein de votre municipalité.
Si la propriété a été acquise récemment

La dernière réévaluation en 2017 a mis à jour les valeurs du 1er janvier 2012 au 1er janvier 2016. De nombreux propriétaires ont fait appel en 2017 et ont accepté des évaluations révisées avant que la pandémie ne frappe.

Malgré la législation ontarienne en matière d'évaluation qui prévoit un droit d'appel annuel, les autorités d'évaluation, les municipalités et le tribunal d'appel ont bloqué les tentatives visant à réduire davantage les évaluations sur la base des preuves du récent ralentissement économique. Le Groupe Altus a coordonné les efforts de grands centres commerciaux et d'autres pour contester cette position, et nos consultants en fiscalité foncière ont été retenus comme experts dans ces initiatives d'appel pionnières. Certaines de ces affaires seront désormais portées devant la Cour divisionnaire. La décision de la Cour ne sera pas connue une fois passé le délai d'appel de cette année. Si vous n'avez pas d'appel ouvert lorsque la décision sera rendue, vous ne pourrez pas profiter du résultat.

Si une réévaluation se profile à l’horizon, quelles seront les implications pour les propriétés ?

La mise à jour la plus récente du ministre des Finances de l’Ontario indiquait que le gouvernement réexaminait le système d’évaluation et n’annoncerait pas de date tant que cet examen ne serait pas terminé. Nous comprenons que le cabinet du ministre examine actuellement l’impact d’une éventuelle mise à jour des valeurs imposables du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2023 pour l’année d’imposition 2025. Si cette réévaluation se poursuit, nous prévoyons une annonce ce printemps.

En règle générale, les nouvelles cotisations sont censées n’avoir aucune incidence sur les revenus. Le taux d'imposition est déterminé en fonction des besoins en recettes municipales, divisés par l'assiette fiscale. Lorsque la valeur imposable globale des propriétés d’une catégorie augmente, le taux d’imposition est réduit pour augmenter le montant d’impôt équivalent. Si la valeur d’une propriété augmente au taux moyen, le propriétaire ne verra probablement aucun changement fiscal. Les propriétés dont la valeur augmente plus que la moyenne ont tendance à voir les taxes augmenter, tandis que les propriétés dont la valeur augmente inférieure à la moyenne ont tendance à voir les taxes baisser.

L'analyse préliminaire des ventes de propriétés de la catégorie commerciale indique que des changements importants dans la valeur résulteraient d'une mise à jour des valeurs du 1er janvier 2016 aux valeurs du 1er janvier 2023. Par exemple, un examen des ventes à Mississauga suggère qu'une réévaluation aux valeurs de 2023 pourrait entraîner les changements d'évaluation suivants :

Les entrepôts et centres de distribution pourraient voir leur valeur augmenter de 200 à 400 %
La valeur des immeubles de bureaux pourrait augmenter de 50 à 70 %
Les évaluations de la plupart des propriétés commerciales pourraient augmenter de 40 à 50 %
Les centres commerciaux fermés, en particulier dans les petits marchés, pourraient voir leur valeur baisser de 50 % ou plus

Sur la base de ces observations, nous nous attendons à ce que la réévaluation ait un impact limité sur les immeubles de bureaux et de commerces stables dont la valeur augmente au même rythme que l'ensemble de la classe commerciale. Les entrepôts et les centres de distribution connaîtraient cependant des augmentations significatives, et les immeubles de bureaux et de vente au détail en difficulté devraient connaître des diminutions.

Les propriétés industrielles, multifamiliales et résidentielles appartiennent chacune à des classes fiscales distinctes. Ces secteurs de marché sont plus homogènes que le secteur commercial et nous ne nous attendons pas à une redistribution spectaculaire des valeurs, ce qui signifie que les éventuels changements fiscaux seront probablement moins spectaculaires. En général, nous nous attendons à une baisse des impôts pour les propriétés plus anciennes ou pour les emplacements moins recherchés et à des augmentations pour les propriétés bien situées et les nouvelles constructions.

Sur la base de la législation actuelle, les cotisations qui augmentent en raison d’une réévaluation seront introduites progressivement sur le cycle d’évaluation de quatre ans, un quart de l’augmentation étant introduit progressivement chaque année. Les villes ont toujours la possibilité d’introduire un plafonnement et une récupération des impôts, ainsi que d’utiliser des classes d’impôt facultatives telles que les centres commerciaux et les bureaux pour compenser l’impact de la baisse des valeurs.