Location unifamiliale: Une source de flux de trésorerie stables, de rendements et de croissance des loyers

Le cas des SFR

Le résidentiel est considéré comme un investissement relativement sûr car les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre. Au cours des dix dernières années, la hausse des prix (et la baisse des rendements) des appartements ont conduit les investisseurs résidentiels vers les SFR, où ils peuvent obtenir des rendements plus élevés.

Actuellement, le marché SFR est très fragmenté et de nombreux logements et/ou portefeuilles appartiennent à des opérateurs familiaux. L’acquisition de SFR est attractive car elle peut être facilement développée en ajoutant rapidement des centaines de logements en se concentrant sur des marchés sélectionnés. Un autre avantage est que les locataires ont tendance à renouveler leur bail, ce qui entraîne une baisse des coûts de rotation. Les SFR ont un taux de rétention de 75 pour cent, contre 50 pour cent à 53 pour cent pour les multifamiliaux de 2013 à 2018.

Selon l'Urban Institute, la plupart des parts de SFR appartiennent à des investisseurs particuliers. Environ 45 pour cent appartiennent à des propriétaires qui ne possèdent qu'un seul logement (maman et papa), et 87 pour cent des investisseurs possèdent 10 logements ou moins. Les SFR constituent une classe d’actifs relativement nouvelle pour les investisseurs institutionnels. Malgré une croissance rapide, on estime que la propriété institutionnelle (portefeuilles de plus de 2 000 propriétés) représente entre 2,8 pour cent et 3,1 pour cent du total des unités SFR, représentant 450 000 à 500 000 logements. Cela contraste avec d'autres types de produits générateurs de revenus, notamment les logements locatifs multifamiliaux (MFR), où les institutions possèdent 50 à 55 pour cent des unités.

Sans logements SFR, l’offre en multifamilial n’est pas suffisante pour répondre à la demande des locataires. Selon le Bureau du recensement des États-Unis, de 2007 à 2016, le nombre de SFR a augmenté de 31 pour cent, contre 14 pour cent pour les MFR. En net, les SFR ont ajouté 3,6 millions d'unités contre 3,2 millions d'unités MFR.

Bien qu'applicables à la fois aux SFR et aux MFR, plusieurs facteurs sont responsables de la demande de logements locatifs, notamment la croissance de l'emploi et la migration, les changements démographiques, la croissance relativement stable des salaires, la grande taille de la génération Y, l'endettement étudiant plus élevé, les logements célibataires plus restrictifs. -les normes de prêt familial et le coût d'achat et d'entretien d'une maison unifamiliale. Ensemble, ces facteurs ont entraîné une modification du taux d’accession à la propriété.

Depuis 2010, le nombre de logements occupés par des locataires a augmenté à un rythme plus rapide que celui des logements occupés par des propriétaires. Malgré l'amélioration des conditions économiques suite à la crise financière mondiale (GFC), le taux d'accession à la propriété est bien inférieur au sommet de 69,2 % atteint en 2014.

Évolution

La GFC a constitué un point d’inflexion majeur pour l’actionnariat de SFR, accélérant l’institutionnalisation de cette classe d’actifs. La GFC a entraîné un taux de défaut de paiement des prêts hypothécaires unifamiliaux de plus de 8 pour cent et 4 millions de maisons ont été saisies. Beaucoup ont été achetés par des investisseurs lors d’enchères de saisie.

En 2012, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a créé l'Initiative Real Estate Owned (REO). Cela a permis aux investisseurs privés d'acheter des propriétés en gros sous forme de fiducies de placement immobilier (REIT) s'ils louaient les maisons pendant un certain nombre d'années.

Plusieurs grandes entreprises – Invitation Homes, American Homes 4 Rent, Colony, American Residential Properties, Waypoint, Amherst, Progress Residential, Silver Bay et autres – sont entrées sur le marché à un point d’entrée attractif. Ils ont dépensé des milliards pour des dizaines de milliers de maisons, et leur stratégie initiale était d’en vendre une partie ou la totalité une fois que le marché se serait redressé. Parallèlement, les propriétés ont généré un flux de trésorerie stable.

Alors que l’économie entamait sa reprise progressive, plusieurs entreprises sont devenues publiques et ont permis aux investisseurs d’obtenir des liquidités et d’accéder au secteur. Finalement, comme c'est généralement le cas sur un marché en pleine maturité, une consolidation s'est produite, ce qui a permis aux entreprises de réaliser des économies d'échelle plus rapidement et de tirer parti d'opportunités spécifiques.

Par exemple, en 2015, Colony American Homes a fusionné avec Starwood Waypoint Residential Trust pour former Starwood Waypoint Homes. En 2017, Starwood Waypoint a fusionné avec Invitation Homes pour former la plus grande société SFR. Également en 2017, Tricon Capital a acquis Silver Bay Realty Trust.

Cependant, l’attractivité des SFR a conduit à une compression des taux plafonds au cours des cinq dernières années. Les taux de capitalisation globaux ont atteint un sommet de 11 % en 2012 et ont diminué de 510 points de base pour atteindre 5,9 % fin 2020. Cette réduction de 46 % du rendement résulte d’une accélération plus rapide des prix de l’immobilier que des revenus de l’immobilier.

Appréciation des prix des logements et croissance des loyers

Figure 1 – Appréciation du prix des logements et croissance des loyers

Les tendances actuelles

Poste vacant

Depuis la GFC, le taux d’inoccupation national a connu une baisse constante malgré l’ajout de l’offre SFR. Le taux d'inoccupation a culminé à 10,6 pour cent en 2009 et a généralement diminué au cours des 10 dernières années pour atteindre 6,5 pour cent à la fin de l'année 2020.

Potentiel de croissance des loyers

Les loyers sont généralement stables, même en période de crise financière. Pendant la crise financière mondiale, lorsque les prix de l’immobilier ont diminué, la croissance des loyers SFR a diminué mais n’est jamais devenue négative. À mesure que le loyer augmente, les flux de trésorerie devraient également augmenter. Les propriétaires peuvent en tirer profit en refinançant ou en vendant et en réalisant le gain.

Technologie et efficacité

En raison de la hausse des prix de l’immobilier, de nombreuses sociétés SFR mettent davantage l’accent sur l’amélioration de leur efficacité et l’augmentation de leurs marges opérationnelles. Pour ce faire, ils investissent dans la technologie et l’analyse des données. Plusieurs entreprises ont développé des logiciels exclusifs pour toutes les facettes de la propriété et de la gestion, notamment la recherche de propriété, les appels d'offres, l'acquisition, la diligence raisonnable, la clôture, la rénovation, la location, la gestion, la réparation et la disposition.

Marchés

Les investisseurs institutionnels préfèrent la diversification géographique et possèdent des propriétés sur plusieurs marchés. En règle générale, ils se concentrent sur les zones à revenus modérés abordables et aux prix de l’immobilier qui continuent d’attirer l’immigration avec une croissance de l’emploi supérieure à la moyenne nationale (voir « Marchés SFR représentatifs »).

Figure 2 – Marchés SFR représentatifs

Investisseurs et fonds

Aujourd'hui, certaines des plus grandes entreprises établies dans le domaine de la location unifamiliale comprennent des REIT publics tels que Invitation Homes, American Homes 4 Rent et Tricon American Homes, et des sociétés d'investissement privées telles que Progress Residential (Pretium), Amherst Residential, Blackstone, J.P. Morgan Asset Management, Nuveen Real Estate, BlackRock, Cerberus Capital Management, RESICAP et Conrex.

D'autres entreprises ont récemment fait la une des journaux :

Atlas Real Estate et DivcoWest ont formé une coentreprise SFR avec pour objectif d'acquérir pour 1 milliard de dollars de maisons unifamiliales en Arizona, au Colorado, en Idaho, au Nevada et en Utah.

• Le système de retraite des enseignants de l’État de Californie s'est associé à PCCP pour investir dans des communautés locatives unifamiliales spécialement construites sur les marchés primaires et secondaires à travers les États-Unis. L’entreprise disposera initialement d’un pouvoir d’achat de plus d’un milliard de dollars.

• Groupe Rockpoint a formé une coentreprise de 250 millions de dollars avec RESICAP, propriétaire-exploitant basé à Atlanta, avec l'intention d'acheter 4 500 à 5 000 maisons unifamiliales locatives de haute qualité dans des quartiers de banlieue établis du sud-est des États-Unis et du Texas.

• Lennar Corp. a formé Upward America Venture. L'entreprise sera initialement capitalisée avec un engagement total en fonds propres de 1,25 milliard de dollars dirigé par Centerbridge aux côtés d'Allianz Real Estate et d'autres investisseurs institutionnels. L'entreprise a l'intention d'acquérir pour 4 milliards de dollars de nouvelles maisons unifamiliales et de maisons de ville sur des marchés à forte croissance aux États-Unis.

• Invesco Immobilier a investi du capital dans les activités de la société SFR Mynd et s'associe également à Mynd en tant qu'investisseur institutionnel. Le partenariat prévoit d'investir jusqu'à 5 milliards de dollars, dette comprise, pour acheter environ 20 000 maisons unifamiliales locatives aux États-Unis au cours des trois prochaines années.

Force est de constater que la stratégie d’investissement de SFR gagne de plus en plus d’adeptes auprès des investisseurs institutionnels. Avec un historique éprouvé et la promesse de flux de trésorerie prévisibles, de rendements stables et d’une solide croissance des loyers, les maisons unifamiliales locatives représentent une classe d’actifs attrayante et émergente.