Terres agricoles du Texas : attention aux taxes de retour

Avantages fiscaux fonciers des terres agricoles

La désignation d'utilisation agricole a été créée pour fournir une valeur foncière actualisée permettant de calculer les impôts fonciers lorsque le terrain est utilisé à des fins agricoles. Un terrain est admissible à la désignation s'il a été utilisé à des fins agricoles pendant 5 des 7 années précédentes. Les utilisations admissibles typiques comprennent l'élevage, l'agriculture ou la production de bois. La valeur actualisée est basée sur la production et représente généralement une petite fraction de la valeur marchande estimée de terres similaires non destinées à l'agriculture.

Un changement d’utilisation agricole conduit à des « taxes de retour »

Conformément à l'article 23.55 du Code de l'impôt foncier du Texas, si le terrain était auparavant admissible à une évaluation agricole et est modifié pour une utilisation non agricole, une taxe de retour en arrière est due pour chacune des trois années précédentes au cours desquelles le terrain a reçu l'évaluation la plus basse.

Le district d'évaluation maintient deux valeurs distinctes sur le rôle d'imposition. Il existe à la fois une valeur marchande et une valeur agricole inférieure basée sur la production agricole. La taxe de retour à la normale est la différence entre les taxes payées sur la valeur agricole du terrain et les taxes qui auraient été payées si le terrain avait été taxé sur sa valeur marchande plus élevée.

Le code de l’impôt foncier a été modifié en 2019 pour réduire la période de rétroactivité de 5 à 3 ans, et en 2021 pour supprimer l’obligation de payer des intérêts sur les impôts impayés et recalculés.

Ce qu'il faut savoir sur l'achat et l'aménagement de terres agricoles

Quelques considérations importantes lors de l’acquisition de terres agricoles pour un développement futur :

• Demandez à un expert de calculer la taxe de retour avant d'acquérir le site. Le percepteur des impôts prendra rarement le temps de calculer les estimations de la taxe de retour pour des parties d'une parcelle fiscale, et ses estimations sont souvent inexactes.

• Maintenir la désignation d'utilisation agricole. Cela se fait généralement en prolongeant le bail avec l'exploitant actuel.

• En cas de changement de propriétaire, si le nouveau propriétaire souhaite conserver la désignation d'utilisation agricole, une nouvelle demande doit être déposée auprès du district d'évaluation local. La date limite de dépôt est le 30 avril.

• Une partie de la vocation agricole peut être conservée si la propriété est aménagée par étapes. Par exemple, si un propriétaire aménage 30 acres d'une parcelle de 90 acres, il peut conserver l'usage agricole sur les 60 acres restants et continuer à être imposé à la valeur agricole de cette partie.

• Continuez à surveiller et à contester la valeur marchande sous-jacente auprès du district d'évaluation pendant que la propriété est encore utilisée à des fins agricoles. La valeur marchande annuelle sera éventuellement utilisée pour calculer la taxe de retour moyenne sur 3 ans.

Achat de terres agricoles qualifiées pour un développement futur

Quelques considérations importantes lors de l’acquisition de terres agricoles pour un développement futur :

• Demandez à un expert de calculer la taxe de retour avant d'acquérir le site. Bien que le percepteur local aide parfois à estimer la taxe de retour, nous avons de nombreuses expériences où le percepteur n'a pas fourni le montant correct. Le percepteur prend rarement le temps de calculer les estimations de la taxe de retour pour des parties d'une parcelle fiscale.

• Maintenir la vocation agricole. Cela se fait généralement en prolongeant le bail avec l'exploitant actuel.

• En cas de changement de propriétaire, si le nouveau propriétaire souhaite conserver la désignation d'utilisation agricole, une nouvelle demande d'utilisation agricole doit être déposée auprès de son district d'évaluation local. La date limite de dépôt est le 30 avril.

• Une partie de la vocation agricole peut être conservée si la propriété est aménagée par étapes. Par exemple, si un propriétaire aménage 30 acres d'une parcelle de 90 acres, il peut conserver l'exonération agricole sur les 60 acres restants et bénéficier de la valeur d'évaluation inférieure.

• Continuez à surveiller et à contester la valeur marchande sous-jacente auprès du district d'évaluation pendant que la propriété est encore utilisée à des fins agricoles. La valeur marchande annuelle sera éventuellement utilisée pour calculer la taxe de réduction des droits agricoles sur 3 ans.

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