Terre du Texas désignée à des fins agricoles et réduction de l'impôt foncier

Protéger et optimiser cette précieuse désignation

À compter du 15 juin 2021, H.B. 3833 a modifié l'article 23.55 du Texas Property Tax Code pour supprimer les intérêts de 5 % par an dans le calcul des taxes de réduction.

Alors que le marché industriel robuste de Dallas Fort Worth continue de croître, les promoteurs étendent leur recherche d'opportunités foncières aux zones environnantes. La recherche des terres disponibles les mène vers les comtés voisins, notamment Denton, Kaufman, Rockwall, Johnson et Ellis. De nombreux sites disponibles sont destinés à un usage agricole et d'éventuelles taxes de réduction agricoles sont dues.

Désignation d'usage agricole

La désignation d'usage agricole a été créée pour fournir une valeur foncière actualisée afin de calculer les impôts fonciers pendant que la terre est utilisée à des fins agricoles. Une terre est admissible à la désignation si elle a été utilisée à des fins agricoles pendant 5 des 7 années précédentes. Les utilisations admissibles typiques comprennent l'élevage, l'agriculture ou la production de bois.

Taxe de démantèlement agricole

Conformément à l'article 23.55 du Texas Property Tax Code, si le terrain était auparavant admissible à une évaluation agricole et est transformé en un usage non agricole, une taxe de réduction est due pour chacune des trois années précédentes au cours desquelles le terrain a reçu l'évaluation la plus basse.

À compter du 1er septembre 2019, une disposition du Code des impôts fonciers a modifié la période de recul pour les biens soustraits à l'évaluation agricole de 5 ans à 3 ans. Il a également réduit les intérêts dus sur les impôts recalculés impayés de 7% à 5%.

Le district d'évaluation maintient deux valeurs distinctes sur le rôle d'imposition. Il existe à la fois une valeur marchande et une valeur agricole inférieure basée sur la production agricole. L’impôt de démantèlement est la différence entre les impôts payés sur la valeur agricole de la terre et les impôts qui auraient été payés si la terre avait été imposée sur sa valeur marchande plus élevée.

Achat de terres à usage agricole qualifiées pour un développement futur

Quelques considérations importantes lors de l’acquisition de terres agricoles pour un développement futur :

• Demandez à un expert de calculer la taxe de restauration avant d’acquérir le site. Bien que le percepteur des impôts local puisse parfois aider à l'estimation de la réduction, nous avons de nombreuses expériences où le percepteur des impôts n'a pas fourni le montant correct. Le collecteur d'impôts prendra rarement le temps de calculer les estimations de démantèlement pour des parties d'une parcelle fiscale.

• Maintenir la désignation d’usage agricole. Ceci est généralement réalisé en poursuivant le bail avec l'opérateur actuel.

• Lors d'un changement de propriétaire, si le nouveau propriétaire souhaite conserver la désignation d'utilisation agricole, une nouvelle demande d'utilisation agricole doit être déposée auprès de son district d'évaluation local. La date limite de dépôt est le 30 avril.

• Une partie de la désignation d’usage agricole peut être préservée si la propriété est aménagée par phases. Par exemple, si un propriétaire développe 30 acres d’une parcelle de 90 acres, il peut maintenir l’exonération agricole sur les 60 acres restants et bénéficier de la valeur estimative inférieure.

• Continuez à surveiller et à faire appel de la valeur marchande sous-jacente auprès du district d’évaluation pendant que la propriété est encore à usage agricole. La valeur marchande annuelle sera éventuellement utilisée pour calculer la taxe de réduction agricole sur trois ans.

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