Le facteur fiscalité foncière dans la « boucle catastrophique urbaine » : qui est réellement en danger ?

La valeur des bureaux diminue et la théorie de la "boucle catastrophique" urbaine

Les craintes d'une boucle catastrophique urbaine découlant du travail à domicile post-pandémique ont été initialement soulevées dans un document de travail intitulé*$*.La révolution du travail à distance : impact sur les valeurs immobilières et l'environnement urbain, rédigé par le professeur de Colombie Stijn Van Nieuwerburgh. Van Nieuwerburgh a co-écrit un article ultérieur au titre le plus onimeux Travail à domicile et bureau : apocalypse immobilière, qui a modélisé une baisse à long terme de 49 % du parc de bureaux de New York. Selon la théorie de la « boucle catastrophique », la baisse de la valeur des bureaux dans le centre-ville entraîne une baisse des recettes fiscales foncières, ce qui conduit les gouvernements à réduire les dépenses en services et en améliorations, ce qui entraîne une nouvelle migration hors du centre-ville, ce qui déprime encore davantage la valeur de l'immobilier. .

Figure 1 - Répercussions de l'évaluation de l'immobilier commercial sur les gouvernements

Selon les rapports de CBRE, les taux d'occupation des bureaux sont en chute libre dans les grandes villes d'Amérique du Nord.

Figure 2 – Taux d'inoccupation des bureaux – États-Unis et Canada – certaines villes

Faute de revenus suffisants pour faire face aux coûts liés à l’échéance des prêts, les entreprises pourraient devoir se départir d’actifs en difficulté. À cet effet, un certain nombre de bureaux ont fait l'objet de transactions en 2023 à une fraction de leur valorisation précédente, du 350 California Street à San Francisco vendu à moins de 20 % de son prix demandé, à cinq bureaux à Washington, DC vendus à*$*.des pertes de plus de 60%. Avec des transactions comme celles-ci qui font sourciller et faire la une des journaux, des avertissements ont commencé à circuler concernant des « boucles catastrophiques » imminentes dans les centres urbains – en commençant par San Francisco et New York, mais en s’étendant à Boston, DC, Chicago et ailleurs.

Quel est l’impact de la baisse de la valeur des bureaux sur les recettes fiscales foncières ?

Pour que les recettes fiscales foncières soient affectées par la baisse de la valeur de l’immobilier commercial, deux choses doivent se produire. Premièrement, la perte de valeur doit être reflétée dans les valeurs imposables pour l’impôt foncier. Deuxièmement, le montant de l’impôt pouvant être perçu par la juridiction doit dépendre de la valeur totale imposable de ses biens immobiliers commerciaux. Chaque juridiction a le potentiel de remplir la première condition, mais la seconde dépend de la politique et de la législation fiscales.

Les évaluations de la taxe foncière ne correspondent souvent pas aux valeurs marchandes

Les évaluations de l'impôt foncier sont souvent très différentes des valeurs marchandes, en raison de la date effective de l'évaluation, ainsi que de la méthodologie d'évaluation de masse. Les circonstances du marché en 2023 ont contribué à accroître les disparités et, dans certains cas, ont entraîné une augmentation des impôts fonciers alors que les valeurs marchandes sont en réalité en baisse.

Les évaluations sont basées sur une date d'évaluation légale, ce qui signifie qu'elles doivent refléter la valeur marchande à un moment donné. Dans de nombreux cas, cette date remonte à un an ou plus. Alors que les évaluations sont mises à jour chaque année à New York, Houston, Dallas, Calgary et Vancouver ; à Chicago, les évaluations des impôts fonciers reflètent les valeurs marchandes de 2021, et à Toronto, elles sont de toujours basé sur les valeurs au 1er janvier 2016.

Les évaluateurs de l'impôt foncier utilisent des techniques d'évaluation de masse pour déterminer les valeurs. Ils extrapolent les valeurs d’un grand nombre de propriétés sur la base de données limitées, notamment les informations sur les revenus et les dépenses fournies par les contribuables, ainsi que les transactions déclarées. Les paramètres d'évaluation sont généralement standardisés et les contrats de location atypiques, les incitations aux locataires et les transactions considérées comme « inférieures au marché » sont souvent exclus de l'analyse.

Pour les juridictions qui mettent à jour chaque année les valeurs imposables de l’impôt foncier, les données de 2023 disponibles pour analyse par les évaluateurs de l’impôt foncier auraient été extrêmement limitées. Non seulement les volumes de ventes étaient en baisse, mais un nombre limité de nouveaux baux avec des conditions de location standard du marché auraient été disponibles pour analyse, et ceux-ci concerneraient uniquement les propriétés les plus performantes.

Lorsque les évaluations de l’impôt foncier ne sont pas synchronisées avec les valeurs marchandes, les valeurs imposables peuvent augmenter alors que les valeurs marchandes sont en réalité en baisse. Les valeurs préliminaires pour 2025 publiées pour la ville de New York en janvier en sont un exemple. Le graphique ci-dessous compare les changements globaux d’évaluation « dérivés du marché » indiqués par le ministère des Finances de New York aux changements dans les valeurs d’expertise moyennes d’Altus entre le premier et le quatrième trimestre 2023.

Figure 3 – Augmentation de la valeur de l’impôt foncier par rapport à l’évolution de la valeur estimative médiane en 2023

À Washington, DC, le ministère des Finances a récemment rendu disponibles les cotisations proposées pour l'année d'imposition 2025. Un examen de ces évaluations pour les immeubles de bureaux vendus en 2023 a indiqué que sur 19 ventes, 9 ont été identifiées comme des ventes « inhabituelles », « spéculatives » ou « saisies » par l'évaluateur. Les valeurs imposables proposées pour ces propriétés vendues étaient bien supérieures à leurs prix de vente (voir figure 4).

Figure 4 - Immeubles de bureaux DC vendus en 2023 – Évaluation/prix de vente (en millions)

Les recettes fiscales totales ne dépendent pas toujours des valeurs imposables

En Californie, au Massachusetts et à Washington DC, les taux d'impôt foncier sont fixés par la loi. Cela signifie que le montant total des recettes de l'impôt foncier est déterminé sur la base de la valeur imposable totale multipliée par le taux d'imposition légal. En conséquence, les villes de San Francisco et de Boston, ainsi que Washington DC, risquent de percevoir moins de revenus si les valeurs globales des cotisations baissent.

Dans d'autres régions, notamment New York et Chicago, ainsi qu'à Toronto et dans d'autres villes canadiennes, le montant des revenus requis est d'abord établi, puis divisé par l'assiette totale pour déterminer le taux d'imposition. Si les valeurs imposables baissent, le taux d’imposition augmente pour compenser. Les impôts sur les propriétés individuelles augmentent et diminuent en fonction de leur relation avec la variation moyenne. Dans cette situation, une perte de valeur substantielle pour les immeubles de bureaux du centre-ville signifie que ces immeubles paieront des impôts fonciers moins élevés, tandis que les propriétés dont la valeur augmente en paieront davantage.

Si les impôts fonciers ne baissent pas, un autre type de « boucle catastrophique » apparaît

À l’heure actuelle, la valeur des immeubles de bureaux chute parce qu’ils peinent à maintenir leur occupation. Cela signifie que les revenus nets d'exploitation (NOI) peuvent être tendus, voire négatifs, et que les propriétés peuvent avoir du mal à se refinancer avec la hausse des taux d'intérêt. Dans cette situation, même si l’évaluation de l’impôt foncier est inférieure à la valeur marchande actuelle, le fait que les impôts fonciers restent les mêmes, voire augmentent, peut créer un autre type de « boucle catastrophique » : à mesure que les coûts de la propriété augmentent, le bénéfice net d’exploitation diminue encore davantage. Le propriétaire est donc moins en mesure d’entretenir son bien, le bien devient moins attractif pour les locataires, les loyers ou l’occupation diminuent et la valeur continue de baisser.

La réduction de l’impôt foncier alimente la reprise

À San Francisco, en vertu de la proposition 13 de la Californie, les évaluations sont réinitialisées lorsqu'une propriété est vendue. Comme indiqué dans le le journal Wall Street, 350 California Street – qui a sonné l'alarme lorsqu'il s'est négocié début 2023 à environ 20 % de sa valeur d'avant la pandémie – a non seulement commencé à montrer des signes de sa propre reprise, mais a également contribué à réinitialiser les valorisations sur le marché. En fait, l'immeuble a loué deux étages à de nouveaux locataires depuis l'achat. Le 60 Spear Street à San Francisco, qui a été vendu plus tard en août 2023 pour 40,9 millions de dollars, avait une valeur imposable totale (fixée à partir d'une vente précédente et d'augmentations annuelles de 2 %) de 123 604 000 $. En fonction de la vente, l’évaluation sera réinitialisée à 40,9 millions de dollars, réduisant ainsi les taxes annuelles de la propriété d’environ 974 000 $. Les économies permettront aux nouveaux propriétaires d'ajouter des commodités pour attirer et fidéliser les locataires. Les nouveaux acheteurs peuvent se permettre de facturer des loyers inférieurs à ceux du reste du marché tout en restant rentables.

Non seulement les évaluations sont réinitialisées à la valeur marchande lorsque les propriétés sont vendues, mais les contribuables californiens ont la possibilité de faire appel lorsque la valeur marchande tombe en dessous de la valeur imposable (comme ce fut le cas au 60 Spear Street). Le nombre de recours déposés à San Francisco est passé de 2 577 en 2022 à 7 508 en 2023.

Bien que ces appels alimentent les craintes d’une baisse des revenus, la valeur imposable perdue en appel n’a pas encore dépassé la croissance des cotisations. En août, l'évaluateur de la ville de San Francisco a annoncé que la valeur totale de l'immobilier commercial était passée à 350 milliards de dollars pour 2023-2024, soit une augmentation de*$*.15 milliards de dollars par rapport à l'année précédente.

Briser le cycle de la « boucle catastrophique »

Certaines villes prennent des mesures pour augmenter la valeur des bureaux en investissant dans des incitations au réaménagement. Face à la pénurie chronique de logements, une solution très vantée face à l’augmentation du nombre de bureaux vacants est la conversion des bureaux vacants en logements. Les conversions de bureaux en logements peuvent atténuer la « boucle catastrophique » en revitalisant les espaces du centre-ville, en augmentant le trafic et en favorisant le retour des fournisseurs de détail et de services, tout en augmentant la valorisation des bureaux en éliminant l'offre excédentaire. Les critères suivants doivent être remplis pour que ces développements réussissent :

• Zonage permissif ou flexible

• Construction de bâtiments adaptée

• Faisabilité financière

À Calgary, en Alberta, les espaces de bureaux du centre-ville étaient déjà confrontés à des défis importants après la baisse des prix du pétrole en 2015. À la fin de 2023, les taux d'inoccupation des bureaux du centre-ville s'élevaient à 30,2 %. Dans le même temps, la ville est confrontée à d’énormes pressions en matière de logement, avec un*$* recordcroissance démographique en 2023. Calgary a mis en œuvre son Programme incitatif du centre-ville (DIP) en 2022 et dispose actuellement d'un pipeline de 17 projections de conversion de bureaux qui devraient convertir 2,3 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux vacants en plus de 2 300 logements. Le programme offrait une subvention de 75 $ par pied carré pour le développement. L'un des premiers de ces projets, The Cornerstone, est un immeuble autrefois occupé par SNC Lavalin mais entièrement vacant depuis plusieurs années. Le bâtiment de 129 000 pieds carrés a depuis été converti en 112 unités résidentielles, avec des commodités commerciales et résidentielles au rez-de-chaussée et un espace de coworking au deuxième. Il devrait accueillir ses premiers résidents en avril 2024.

Même si le réaménagement augmentera considérablement la valeur de la propriété (de 5,5 millions de dollars à environ 41,25 millions de dollars une fois terminé), l'augmentation des recettes fiscales foncières provenant du projet est quelque peu limitée. À Calgary, les propriétés multifamiliales sont imposées au taux résidentiel, qui est bien inférieur au taux commercial (3,36 $ par 1 000 $ contre 22,07 $ par 1 000 $ de valeur). En tant qu'immeuble de bureaux vacant, la propriété est actuellement évaluée à 5,5 millions de dollars et paierait 121 385 $ en taxes foncières. Le projet achevé a une valeur imposable estimée à 41 250 000 $ et paiera environ 138 600 $ en taxes foncières. La modeste augmentation des impôts ne compensera pas le coût de la subvention de développement accordée, mais ce n'est pas l'objectif premier du programme. Non seulement le projet fournira un stock de logements abordables indispensable, mais l'élimination des stocks excédentaires du secteur des bureaux réduira le taux d'inoccupation global des immeubles de bureaux et contribuera à stabiliser les propriétés restantes dans la zone environnante. De plus, un plus grand nombre de résidents vivant au centre-ville générera une activité économique supplémentaire pour les restaurants, les magasins et les services.

Selon Dave Mewha, vice-président de l'impôt foncier du Groupe Altus à Calgary, le développement de certains des projets DIP approuvés a ralenti en raison de l'impact de la hausse des coûts sur la faisabilité. Cependant, la demande de location d’appartements montre un potentiel de hausse des revenus, ce qui pourrait relancer le processus.

Des projets similaires sont actuellement prévus ou en cours dans de nombreuses villes américaines, même si la faisabilité financière continue de constituer un obstacle pour beaucoup.

Programme pilote d'incitation à la conversion résidentielle du centre-ville de Boston

Programme pilote d'incitation à la conversion résidentielle du centre-ville de Boston, qui a été lancé en octobre 2023, modifie le code d'urbanisme pour élargir les usages résidentiels et les conversions de bureaux en centre-ville, avec un examen plus rationalisé de certains projets. Un crédit de taxe foncière pouvant aller jusqu'à 75 % pendant 29 ans est également prévu. Le programme a reçu jusqu'à présent quatre candidatures.

Accélérateur de conversion de bureaux de la ville de New York

La ville de New York Accélérateur de conversion de bureau offre une exonération fiscale pendant la construction si 5 % des unités sont désignées pour des logements abordables. Un crédit d'impôt foncier de 50 % pendant 15 ans est proposé dans le sud de Manhattan, et de 35 % dans les autres zones. Le programme élargit l'éligibilité à la conversion et élimine les plafonds de densité, et 52 propriétés sont inscrit.

L’initiative « LaSalle Street Reimagined » de Chicago

Cinq bâtiments historiques devraient être convertis en plus de 1 600 nouveaux appartements avec plus de 600 unités abordables dans le cadre de L'initiative réinventée de LaSalle Street à Chicago, assisté par un financement par augmentation fiscale. Le maire adjoint Samir Mayekar affirme que le projet transformera ce quartier auparavant réservé aux entreprises. « Un plus grand nombre de résidents attireront naturellement davantage de petites entreprises et de vie nocturne dans la région et amélioreront la sécurité publique avec davantage de circulation piétonnière et de regards sur la rue tout au long de la Boucle."

La proposition C de San Francisco

San Francisco Proposition C, adopté plus tôt ce mois-ci, exemptera les projets de conversion de bureaux éligibles du paiement des droits de mutation lors de la vente. À San Francisco, les propriétés vendues pour plus de 25 millions de dollars paient des droits de mutation de 6 % sur le prix d'achat. Un bureau converti en appartements locatifs vendu 40 millions de dollars permettrait d'économiser 2,4 millions de dollars en droits de mutation. Toutefois, si les bureaux sont convertis en copropriétés, les économies seraient réduites : les taux pour les propriétés évaluées à moins de 5 millions de dollars sont inférieurs à 1 %. Le programme a été accusé de ne va pas assez loin. combler l’écart de faisabilité financière.

Tirer parti de l’analyse du marché et de la gestion de la taxe foncière peut donner un coup de pouce aux valeurs.

La baisse de valeur de nombreux immeubles de bureaux du centre-ville a été brutale et soudaine, et pour de nombreux immeubles de bureaux de classe B et C, la valeur restera probablement déprimée. Comme nous l’avons constaté à partir des évaluations foncières publiées jusqu’à présent cette année, ces pertes de valeur ne sont pas susceptibles d’avoir un impact immédiat sur l’impôt foncier à payer. Les craintes d’une « boucle catastrophique » et de pertes écrasantes de recettes fiscales sont probablement exagérées.

Des programmes tels que la conversion de bureaux élimineront certains stocks excédentaires tout en attirant davantage de résidents au centre-ville. Cela devrait contribuer à une résurgence des valeurs dans les centres-villes, en ajoutant une plus grande diversité et une plus grande stabilité à la base d'évaluation. Il faudra mesurer et vérifier dans quelle mesure ces programmes ont une influence positive à court terme sur la valeur des bureaux avant que les valeurs imposables n'augmentent en conséquence.

Les dates et les méthodologies d’évaluation des évaluations varient considérablement selon les régions, et l’impact des changements du marché sur l’impôt foncier à payer est souvent atténué, à moins que les évaluations ne fassent l’objet d’un appel. Même si cela peut entraîner une baisse des recettes fiscales foncières à court terme, les évaluateurs de l’impôt foncier doivent tenir compte des tendances et des transactions du marché pour s’assurer que les évaluations évoluent en fonction des forces du marché. C’est le principe déterminant de la fiscalité basée sur l’évaluation de la valeur marchande. Une propriété de plus grande valeur devrait avoir une plus grande capacité à payer des impôts. À l’inverse, à mesure que la valeur d’une propriété diminue, la réduction de son obligation fiscale peut augmenter le NOI et contribuer à sa récupération.

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