Réévaluation des taux d’intérêt des entreprises au Royaume-Uni – Que devez-vous savoir ?

Les changements économiques à l’échelle du marché, comme la pandémie, ont eu un impact important sur la valeur des propriétés. Et ce n’est que maintenant que ces impacts peuvent être correctement pris en compte dans les réévaluations générales des taux. C’est pourquoi nous nous attendons à un tsunami de recours contre la dernière revalorisation des tarifs professionnels, entrée en vigueur le 1er avril 2023.

Une voie d’examen actif en appel consiste à examiner les valeurs en question, à prendre du recul et à se demander si elles sont cohérentes, uniformes et équitables, dans et par comparaison. Un précédent juridique, réitéré récemment par la Cour suprême du Royaume-Uni, réaffirme ce fondement fondamental.

Abordons d’abord la question de l’équité. Chaque fois qu'une réévaluation a lieu, elle est basée sur une estimation de la valeur locative sur le marché libre d'un bien à une seule date, qui est la même pour toutes les propriétés en Angleterre et au Pays de Galles. La date de réévaluation de cette année, connue sous le nom de Date d’Évaluation Antécédente (DVA), était le 1er avril 2021, à un moment où le marché de l’immobilier commercial – et même le monde – était encore sous le choc d’une pandémie mondiale.

Luttant pour survivre

Le statu quo n’existait pas. À l’époque, de nombreuses entreprises luttaient pour leur survie en raison d’un troisième confinement national. Dans les mois qui ont précédé l'AVD, tous les commerces non essentiels ont été contraints de fermer leurs portes, ainsi que les hôtels, restaurants, salles de sport, centres de loisirs intérieurs, centres de conférence, cinémas et bien plus encore. Les bureaux et leurs quartiers sont également restés étrangement calmes puisque l’avis officiel était de continuer à travailler à domicile.

Ces temps extraordinaires, dans un souci d’équité, doivent être pleinement reflétés dans les valeurs imposables de cette année. C’était la promesse, mais on peut se demander si c’est réellement le cas. Par exemple, un établissement public doté de jardins extérieurs est-il la même unité commerciale qu’un établissement public enclavé ? Est-il approprié d’évaluer un bien immobilier en silo ? Le contexte est toujours crucial. Il existe de nombreux exemples de ce type dans toutes les catégories de propriétés.

Altus considère toujours l'équité des valeurs imposables sous l'angle macroéconomique, mais il n'y a sans doute jamais eu de moment plus crucial pour que les listes soient examinées de cette manière – par nous-mêmes, nos clients et par les agents d'évaluation. Il est impératif que nous remettions en question les preuves sur lesquelles reposent les valeurs imposables. Non seulement l’activité du marché était très limitée par rapport à la norme d’avant la pandémie, mais de nombreux propriétaires avaient du mal à percevoir leurs revenus locatifs (et encore moins à demander des augmentations de loyer). Le fait que, dans de nombreux cas, il n’existe pas, à notre avis, suffisamment de données et de preuves pour justifier les chiffres, fait des listes de cette année l’ensemble de valeurs évaluables le plus subjectif jamais compilé.

Monter le dossier consiste à utiliser les bonnes données. Par exemple, il est important de comprendre comment les clients individuels ont été touchés par un troisième confinement (et les deux précédents) et comment cela a influencé leur vision de la situation économique, au 1er avril 2021.

Incohérences

Le problème de la subjectivité est exacerbé par le fait que les valeurs évaluables semblent avoir été créées de manière incohérente.

Les résultats pour les grands aéroports civils le démontrent. En utilisant la même méthode d'évaluation et dans les mêmes conditions économiques, l'aéroport de Manchester a vu sa valeur chuter de plus d'un cinquième, tandis que les aéroports de Gatwick et de Stanstead ont connu des augmentations considérables.

Un autre exemple des nombreux résultats d’une approche incohérente signifie que si 280 des 346 zones d’autorité locale d’Angleterre et du Pays de Galles verront leur valeur imposable pour le secteur de la vente au détail diminuer en 2023, 62 zones communales connaîtront une augmentation.

Pendant ce temps, la grande majorité des maisons publiques en Angleterre bénéficieront d’une réduction de 17,5 % sur leurs évaluations en raison de « l’effet pandémique ». Cette approche globale n’a pas été appliquée à d’autres classes d’actifs – encore un autre exemple d’incohérences potentielles.

Des temps sans précédent

Nous sommes convaincus que ce que ressentaient les gens en avril 2021 – ce que l’on appelle le phénomène d’anxiété lié au Covid – est très pertinent pour faire appel aux valeurs de 2023. Cela a entraîné une diminution du nombre de personnes entrant dans les propriétés de nos clients, et une utilisation des propriétés commerciales entravée – et cela reste en grande partie la « nouvelle norme ». Un client ne peut se permettre de payer que le loyer supporté par l’entreprise. Si l’entreprise ne supporte pas ce loyer, les portes se fermeront.

Il y a deux ans, nos clients étaient confrontés aux conséquences d’une grave récession. Le PIB a diminué de 11 % en 2020, soit la baisse la plus forte depuis le début des records constants, selon le gouvernement britannique, qui a lui-même déclaré : dans un article sur l'impact économique des confinements liés au Covid-19: « L’ampleur de la récession provoquée par la pandémie est sans précédent dans les temps modernes. »

Sans précédent. Et pourtant, la réévaluation de 2023 devrait rapporter 30,3 milliards de livres sterling de recettes fiscales aux entreprises à travers le Royaume-Uni au cours des exercices 2023 et 2024, soit une augmentation de 1,8 milliard de livres sterling par rapport à la période précédente, malgré le programme de soutien destiné à aider les contribuables. Cela nous semble dénué de logique dans le contexte d’incertitude géopolitique persistante, de stagflation, d’écarts de productivité et de crise du coût des affaires.

Les réévaluations créent toujours des gagnants et des perdants – pour découvrir comment la réévaluation affecte tout, des entrepôts aux terrains de football, lisez notre rapport 2023.