Valeurs marchandes et impôts fonciers dans l’Ouest canadien

Regard vers l’avenir : évaluations de la taxe foncière pour 2024

Les impôts fonciers en Colombie-Britannique et en Alberta sont basés sur les valeurs imposables les plus récentes au Canada. Ces deux provinces réévaluent toutes les propriétés chaque année en fonction des valeurs au 1er juillet de l'année précédente, ce qui signifie que les taxes foncières sont basées sur le marché en date d'il y a 6 mois. Par contre, des provinces comme le Québec, la Saskatchewan et l'Ontario pourraient être dépassées de 4 à 9 ans (ou plus) lors de la prochaine réévaluation.

Les deux provinces offrent également la possibilité d’examiner et de discuter des valeurs d’évaluation de l’année prochaine avant l’émission des avis. Les valeurs imposables préliminaires pour 2024 publiées à ce jour suggèrent que malgré le refroidissement des marchés et la hausse des taux de capitalisation dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés, les valeurs imposables continuent d’augmenter. Cela entraînera une augmentation des impôts fonciers dans certains secteurs, ce qui exercera une pression à la hausse supplémentaire sur les coûts d'exploitation.

Voici ce que les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles commerciaux dans l’Ouest canadien doivent savoir pour les budgets d’impôt foncier de 2024, notamment comment tirer le meilleur parti des possibilités de réduire l’impôt foncier et d’augmenter le bénéfice net d’exploitation.

Les histoires de l’année dernière – fortes augmentations pour le secteur industriel, taux d’imposition non résidentiels plus élevés

En Colombie-Britannique, les évaluations de la plupart des propriétés ont augmenté entre 2022 et 2023. Les types de propriétés industrielles ont connu les hausses de valeur les plus importantes, en particulier dans les régions environnantes de Vancouver, comme Coquitlam, Richmond et Surrey, avec des augmentations d'une année sur l'autre d'environ 30 %. %.

Figure 1 - Assessed value increases 2022 to 2023 BC cities

À Calgary, une baisse de 3 % de la valeur des immeubles de bureaux a été compensée par une augmentation de 5 % de la valeur des commerces de détail et de 7 % de la valeur industrielle, ce qui a donné lieu à une croissance globale de la base d'évaluation commerciale de 3 % - la première augmentation de ce type en sept ans. . À Edmonton, le total valeur d'un bien commercial dans la ville a augmenté de 8 % pour 2023. Les augmentations les plus élevées ont concerné les propriétés industrielles, qui ont connu une augmentation moyenne de 15 %, tandis que les valeurs imposables des immeubles de bureaux du centre-ville et de banlieue ont diminué.

Au fardeau de l’augmentation des valeurs imposables s’ajoutent les taux d’imposition qui favorisent les propriétés résidentielles par rapport aux propriétés commerciales. Le rapport annuel de référence sur les taux d'imposition foncière au Canada 2023 du Groupe Altus a identifié un ratio commercial/résidentiel moyen de 2,82 pour les villes de l'enquête de 2023. En Colombie-Britannique, la plupart des grandes villes ont des ratios beaucoup plus élevés que la moyenne. Le ratio commercial/résidentiel de Calgary a augmenté de près de 9,5 % cette année et se situe maintenant juste derrière celui de Vancouver, tandis que le ratio d’Edmonton a chuté et se situe bien en dessous de la moyenne.

Figure 2a - 2023 tax rates, ratios and increases – BC and Alberta municipalities

Figure 2b - 2023 tax rates, ratios and increases – BC and Alberta municipalities

Cela se passe maintenant – consultations préliminaires sur la valeur 2024 (pré-roll)

BC Assessment, ainsi que les services d’évaluation de certaines villes de l’Alberta, dont Calgary et Edmonton, offrent aux contribuables la possibilité de réviser les évaluations de l’année prochaine avant qu’elles ne soient finalisées. Cela donne aux contribuables la possibilité de discuter de l’évaluation avec l’évaluateur et de corriger d’éventuelles erreurs – et permet aux contribuables et aux municipalités d’avoir un aperçu du budget fiscal de l’année prochaine.

Colombie britannique

Pour profiter de la possibilité de consultation préalable, les contribuables de la Colombie-Britannique doivent fournir un avis formel à l'évaluateur avant la date limite de la fin de l'été, soit le 30 août de cette année. L'avis doit être accompagné d'une quantité importante de données ; pour les propriétés louées, cela comprend des relevés détaillés des revenus et dépenses de la propriété pour les trois dernières années, un registre des loyers actuel et des données sur les revenus et les performances pour 2023.

Cette année, la période de consultation pré-roll s'étend du 6 octobre 2023 au 1er décembre 2023 pour certaines propriétés spécialisées, notamment les grands commerces de détail, les hôtels/motels, les casinos et les immeubles de bureaux. Pour toutes les autres propriétés non résidentielles, la période de consultation préalable s'étend du 27 octobre au 1er décembre 2023.

Alberta

La fenêtre de consultation préalable à Calgary n’est que de 30 jours, et l’équipe d’Altus de Calgary a mis tout le monde sur le pont pour terminer les examens avant la date limite du 3 novembre. La période de consultation préalable à Edmonton a débuté le 12 octobre et se terminera le 13 décembre. Calgary donne accès aux valeurs préliminaires sur son site Web, tandis que celles d’Edmonton sont accessibles aux contribuables sur demande.

La période de consultation préalable est une excellente occasion de corriger de manière proactive toute erreur dans votre évaluation. Les discussions avec l'évaluateur peuvent aboutir à une meilleure compréhension et même à une valeur évaluée acceptable qui élimine le besoin d'un appel formel. Nos consultations préliminaires ont abouti à plus de 8 000 réductions d’évaluation en Colombie-Britannique et en Alberta l’année dernière.

Aperçus de l’évaluation 2024

Colombie britannique

À Vancouver, marché Altus les analystes ont observé une réduction significative des volumes de transactions et une hausse des taux de capitalisation pour le premier semestre 2023. Malgré ces preuves, l'examen par le Groupe Altus des valeurs préliminaires pour 2024 fournies par BC Assessment indique que les évaluations continuent d'augmenter dans la plupart des secteurs :

• Les terrains à développer sont en hausse d'environ 15 % à Vancouver – certains terrains industriels de la région métropolitaine de Vancouver devraient augmenter de plus de 20 %.

• Les immeubles de bureaux sont en hausse d'environ 7%

• Les propriétés industrielles et d'entrepôts sont en hausse de 13 à 15 %

• Commerce de détail/centres commerciaux/grandes surfaces en hausse de 5 à 9 %

• Les concessionnaires automobiles en hausse de 10%

• Les banques sont en hausse de 5%

• Strates commerciales en hausse de 5%

• Restauration rapide en hausse de 6%

• Résidentiel en hausse de 5%

Alberta

La Ville de Calgary a organisé un symposium préalable le 5 octobre et a publié les détails de son analyse de marché. Les valeurs préliminaires publiées par l'autorité d'évaluation de Calgary indiquent que les évaluations des propriétés multifamiliales augmentent, en raison de loyers plus élevés (en hausse de 6 à 13 %) et de taux d'inoccupation en baisse. Les valeurs des immeubles industriels augmentent également – ​​notamment pour les entrepôts, avec des évaluations moyennes en hausse de 12 %. La valeur des bureaux de classe A est en hausse de 4 à 10 %.

Le nombre de ventes au détail et la valeur totale des ventes étaient plus élevés au premier semestre 2023 qu’au cours des 2,5 années précédentes. Les valeurs des commerces de détail ont augmenté de plus de 8 % d'une année sur l'autre en raison de la baisse des taux d'inoccupation et des taux de location plus élevés, et l'évaluation typique des propriétés commerciales augmente de 8 à 12 % (en dehors du centre-ville).

Nos examens des valeurs préliminaires de 2024 à Edmonton ont indiqué les changements d'évaluation suivants, sur la base de notre échantillon de propriétés :

• Les propriétés industrielles de plus de 100 000 pieds carrés (pc) sont en hausse de près de 10 %

• Les valeurs des immeubles multirésidentiels ont augmenté d'un peu plus de 3 %

• Le commerce général est en légère hausse, tandis que les centres commerciaux augmentent de près de 10 %

• Le bureau est en baisse de 3%

• Terrain – pas beaucoup de changement dans le secteur industriel ou commercial, multi-res en baisse de 3 %

Propriété industrielle désignée (DIP)

Les valeurs des propriétés DIP sont basées sur un modèle d'évaluation de 2005, ajusté pour refléter les changements notés dans la demande de renseignements sur l'évaluation (DARI) et le modificateur de l'année d'évaluation 2024. La province a publié les modificateurs proposés pour 2024 le 6 novembre, et une fois de plus, les évaluations pour la plupart des types de propriétés DIP augmenteront.

Figure 3 - Preliminary 2023 assessment year modifiers (AYMs)

À venir : Délais de livraison des avis de cotisation et d’appel

Colombie-Britannique : Les avis de cotisation pour 2024 sont émis le 1er janvier ; la date limite d'appel est le 30 janvier.

Alberta: 2024 avis arrivent entre janvier et février, avec des délais de recours tombant 60 jours à compter de la date de l'avis (mars-avril).

Examinez toujours votre avis de cotisation et notez la date finale de l’appel.

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