Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T2 2024

Le sentiment s’améliore grâce à une « clarté » accrue sur les baisses de taux

L'amélioration générale du sentiment sur les marchés financiers s'est répercutée sur l'immobilier commercial au cours du deuxième trimestre. L'amélioration du sentiment s'explique en grande partie par le sentiment que la Réserve fédérale (Fed) s'approche de la première baisse des taux et par la conviction croissante qu'un atterrissage brutal peut être évité. Cependant, bien que l'amélioration du sentiment ait été notable et bienvenue, cette positivité n'a pas été clairement visible dans les données sur les transactions immobilières commerciales du marché privé.

Les données sur les transactions portant sur des actifs individuels montrent une baisse modérée

Le volume des transactions immobilières immobilières américaines a continué de baisser au deuxième trimestre 2024. Le volume cumulé des transactions au cours du deuxième trimestre 2024 a été le plus faible (en dollars) depuis 2013. L'activité d'investissement, mesurée par les transactions d'actifs uniques non en difficulté dans tous les principaux types de biens, semble en voie de diminuer entre les volumes annuels cumulés de 2013 et 2023.

Figure 1 - Transactions hebdomadaires cumulées

Le nombre de transactions portant sur des biens uniques conclues au cours du deuxième trimestre 2024 a légèrement diminué par rapport à la même période de l'année précédente. Les 10 186 biens immobiliers négociés au cours du deuxième trimestre 2024 ont diminué de 9,1 % par rapport au deuxième trimestre 2023, tandis que les 19 312 biens immobiliers négociés au cours du premier semestre 2024 ont diminué de 11,9 % par rapport au premier semestre 2023. Le nombre de transactions portant sur des biens uniques au deuxième trimestre 2024 a augmenté de 11,6 % par rapport au premier trimestre 2024, avec une croissance trimestrielle à deux chiffres (QoQ) augmente dans les secteurs du commerce de détail (+13%), du multifamilial (+18%) et de l'industrie (+14%). Les transactions dans le secteur de l'hôtellerie ont chuté de 13% en glissement trimestriel et de 29% en glissement annuel. Les transactions de bureaux à actif unique ont légèrement diminué en glissement annuel (-11%), presque en ligne avec les transactions immobilières immobilières globales, mais ont augmenté en glissement trimestriel (+7%).

Figure 2 - Activité d'investissement trimestrielle (nombre de transactions) - % de variation en glissement annuel

Les 40,1 milliards de dollars cumulés négociés dans les principaux types de biens au cours du deuxième trimestre 2024 ont diminué de 9,4 % par rapport à l'année précédente (deuxième trimestre 2024 contre deuxième trimestre 2023), mais ont augmenté de 13,9 % par rapport au premier trimestre 2024. Le volume global des transactions au cours du premier semestre 2024 a totalisé 75,3 milliards de dollars, en baisse de 11,9 % par rapport au premier semestre 2023 et de 16,8 % par rapport au deuxième semestre 2023. Le rythme des baisses dans tous les principaux secteurs immobiliers continue de ralentir, avec YoY baisse à un seul chiffre au deuxième trimestre 2024 pour le commerce de détail (-9 %) et les bureaux (-6 %). L'activité de transaction a augmenté de 4 % YoY pour les propriétés industrielles.

Figure 3 - Quarterly investment activity ($ volume) – YoY % change

Le rythme moyen de fixation des prix ralentit

Les anecdotes sur l’augmentation de l’activité d’enchères pour les actifs sur le marché étaient en nette comparaison avec le volume réel des transactions conclues. La stabilité des fondamentaux opérationnels s’est accompagnée d’une modération ou d’une baisse des attentes de croissance future des loyers et du NOI, et le delta entre les valorisations des CRE publics (REIT) et privés (directs ou PE) s’est réduit, bien que les deux aient été en baisse de près de 20 % par rapport à leurs pics précédents. Les prix des transactions conclues (suivies par une moyenne mobile sur 90 jours) pour la plupart des secteurs immobiliers ont commencé à montrer des signes de stabilisation au deuxième trimestre 2024. Le prix moyen au pied carré d’une transaction multifamiliale sur une seule propriété a chuté de façon spectaculaire (-20,6 %) par rapport à son pic du quatrième trimestre 2022. De même, le prix au pied carré d’une transaction de bureaux sur une seule propriété a diminué de 19 % par rapport à son pic du premier trimestre 2020.

Figure 4 -

À la recherche d'une lueur d'espoir : le déclin ralentit

La reprise partielle récente de l’activité de financement de l’immobilier commercial contribue à l’amélioration de l’activité d’investissement, contribuant ainsi à la décélération du déclin de l’activité transactionnelle. L’activité globale d’investissement dans l’immobilier commercial est toujours bien inférieure à celle des années précédentes (années de pointe de 2021-2022) et des années plus "normales" (2016-2019). Elle semble légèrement meilleure, mais toujours pas bonne. Le rythme des transactions continue de prendre beaucoup de retard et l’optimisme qui a débuté l’année, qui soutenait à son tour les attentes d’une reprise des transactions immobilières, s’est largement estompé, tout comme les attentes selon lesquelles la Fed pourrait procéder à six ou plusieurs baisses de taux en 2024. À la fin du deuxième trimestre, les marchés intégraient la possibilité d’une baisse de taux d’intérêt de 1,5%.deux à trois baisses de taux de 25 points de base (pb) pour la seconde moitié de 2024.

L’activité transactionnelle est restée en baisse au cours du premier semestre 2024 en raison du contexte de taux d’intérêt élevés et de la disponibilité limitée des capitaux. Cette activité modérée, mesurée par la dynamique des transactions sur le marché de l’immobilier commercial ou les « indicateurs techniques » (c’est-à-dire les moyennes mobiles des tendances des transactions), a montré des signes d’un creux potentiel au deuxième et au troisième trimestre 2023, mais ces signes de soutien se sont estompés au cours du premier semestre 2024. Dans les quatre principaux secteurs immobiliers (industriel, bureaux, multifamilial, commerce de détail), l’activité transactionnelle quotidienne moyenne est restée nettement inférieure aux pics d’avant la pandémie. Le sentiment sur les marchés financiers, y compris pour l’immobilier commercial, semble être plus élevé que pendant le cycle de hausse des taux, mais semble être maîtrisé alors que les marchés continuent d’ajuster leurs attentes en matière de baisse des taux de la Fed. Bien que le secteur immobilier commercial demeure un sujet de préoccupation et de critique de la part des investisseurs, des analystes et des régulateurs, la baisse modérée des transactions suggère qu'un certain degré d'optimisme revient sur le marché.

Figure 5 - L'activité du marché privé de l'immobilier commercial aux États-Unis continue de décliner

Regard vers l'avenir

Si les perspectives du secteur immobilier commercial privé semblent encore instables (pas toutes mauvaises, pas toutes bonnes), l’amélioration du sentiment, associée à l’attente d’une baisse des taux par la Fed, devrait être de bon augure pour l’ensemble de la classe d’actifs. Même s’il existe des raisons de croire que des risques subsistent (par exemple, la montée des difficultés, l’exposition des banques au secteur immobilier commercial, les valorisations toujours en baisse), l’activité d’investissement du secteur immobilier commercial privé semble commencer à se calmer après plus de deux ans de mauvaises nouvelles.

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