Droits de mutation immobilière aux États-Unis : comprendre l'impact

Que sont les droits de mutation immobilière ?

Les droits de mutation immobilière sont des impôts prélevés sur le transfert de propriété d’un bien immobilier. Aux États-Unis, 38 États prélèvent des droits de mutation – également connus sous le nom de taxe d’enregistrement, taxe de transfert ou taxe de timbre sur les actes. Les gouvernements locaux, tels que les villes et les comtés, peuvent également prélever des droits de mutation immobilière. Ces droits de mutation locaux s’ajoutent généralement aux droits de mutation applicables au niveau de l’État.

Le montant total des recettes fiscales provenant des droits de mutation immobilière est difficile à prévoir, car il dépend du volume des transactions immobilières et de la valeur des biens transférés. Cela dit, les droits de mutation immobilière peuvent constituer une source de revenus importante pour les gouvernements, en particulier au niveau local. Par exemple, selon Données sur la collecte des impôts dans l'État de New York, les droits de mutation immobilière représentaient en moyenne 1,4 % du total des collectes entre 2018 et 2022, soit une moyenne de 1,2 milliard de dollars par an. Le montant annuel levé peut cependant varier considérablement : en 2021, le montant des impôts levés était de 948 millions de dollars et en 2022, il était de plus de 1,6 milliard de dollars.

Droits de mutation immobilière existants

Dans la plupart des juridictions, les droits de mutation sont fixés à moins de 1 % de la valeur de la propriété, et dans de nombreux cas même à un niveau inférieur. Toutefois, ces dernières années, un certain nombre de municipalités ont cherché à augmenter considérablement les droits de mutation sur propriétés de plus grande valeur. Comme indiqué ci-dessus, les droits de mutation peuvent varier selon les États et les autorités locales. Des exemples de droits de mutation au niveau des États, des comtés et des villes sur les grands marchés américains sont fournis ci-dessous :

Droits de mutation de l'État - exemples

Les États qui ne prélèvent pas de droits de mutation comprennent l’Alaska, l’Idaho, l’Indiana, la Louisiane, le Mississippi, le Missouri, le Montana, le Nouveau-Mexique, l’Oregon, le Texas, l’Utah et le Wyoming – bien que certains gouvernements locaux de ces États le fassent.

Droits de mutation départementaux - exemples

Droits de mutation municipaux - exemples

Les droits de mutation du comté ou de la ville s'ajoutent aux droits de mutation facturés au niveau de l'État. Cela signifie qu'un acheteur à Baltimore paiera la taxe de transfert de 0,5 % du Maryland plus la taxe de Baltimore de 1,5 %, pour un total de 2 %. Un acheteur à Philadelphie paiera 4,278 % du prix d'achat en droits de mutation, et à San Francisco, paiera 6,11 % en droits de mutation de la ville et de l'État si la valeur de la propriété était supérieure à 25 millions de dollars.

Quel est l’impact des droits de mutation sur l’immobilier commercial ?

L’impact des droits de mutation sur les volumes de transactions immobilières et les fonctions du marché dépendra de divers facteurs, notamment des conditions économiques et du marché au sens large, ainsi que du taux de l’impôt et de son champ d’application. Dans le marché volatil actuel, on s’attend à ce que des droits de mutation élevés contribuent à une baisse des volumes de ventes, à des ajustements de prix et à une réduction des investissements. Pour ces raisons, de nombreux acteurs du secteur immobilier s'opposer à l'augmentation des droits de mutation.

Pour les propriétés de plus grande valeur situées dans des juridictions où les taux de droits de mutation sont élevés, ces taxes peuvent augmenter considérablement les coûts d’acquisition. Par exemple, une propriété de 10 millions de dollars à Philadelphie paiera près d’un demi-million de droits de mutation à l’État et à la ville.

Des taxes de transfert élevées peuvent décourager certains acheteurs et vendeurs de participer au marché, ce qui entraînerait des marchés moins efficaces, moins de découverte des prix et dans l'ensemble volume de transactions inférieur. De plus, les droits de mutation rendent certains types de transactions (telles que les transactions de grande valeur ou les transactions portant sur certains types de propriétés) plus coûteuses. Dans ce cas, ils peuvent fausser l’activité du marché, entraînant des changements dans les types de biens immobiliers négociés et dans les prix auxquels ils sont vendus.

Des taux élevés de droits de mutation réduisent considérablement le taux de rendement d’un investissement, ce qui peut décourager le redéveloppement d’actifs en difficulté. Dans le marché volatil d’aujourd’hui, où le coût de la dette augmente, des droits de mutation élevés peuvent rendre irréalisables des projets tels que la conversion et le redéveloppement d’actifs obsolètes. Cela peut avoir le conséquence involontaire d'entraver les initiatives mêmes que certaines de ces taxes sont censées financer, comme la création de logements abordables.

Il convient de noter que l'impact des droits de mutation sur les volumes de transactions immobilières et les fonctions du marché peut être complexe et varier en fonction des caractéristiques spécifiques du marché et de la nature de la transaction. Les droits de mutation peuvent avoir une incidence sur les impôts fonciers futurs, car la partie du prix d'achat attribuée au bien immobilier aux fins du calcul des droits de mutation peut devenir publique. Ces informations sont ensuite accessibles aux évaluateurs qui évaluent la propriété aux fins de l'impôt foncier. Bien qu'il soit possible dans certaines régions de contester le montant des droits de mutation, chaque juridiction a des règles et des délais différents en matière de déclaration, de perception et d'appel. L’assistance d’un expert est toujours recommandée.

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