Enquête américaine: Impact de la hausse des taux d’intérêt sur la CRE

Les principales questions de l'enquête comprenaient :

• Quelle est la probabilité d’une récession aux États-Unis dans les six prochains mois ?

• Quelle sera la profondeur et la durée de la récession ?

• De combien le taux des Fed Funds fluctuera-t-il d’ici la fin de l’année ?

• Quels ajustements de prix avez-vous effectués compte tenu des augmentations des taux d’intérêt tout au long de 2022 par la Réserve fédérale ?

• Quel taux plafond prévoyez-vous au cours des six prochains mois ?

• De combien pensez-vous que les taux plafonds augmenteront ?

• Augmentations attendues du taux de rendement interne (TRI) ?

Faits saillants de l’enquête

Un consensus se forme autour des attentes en matière de récession

• La majorité (90 %) des personnes interrogées prévoient une récession au cours des six prochains mois, répondant qu'elle est soit très probable (44 %), soit assez probable (46 %).

• La forme de la récession est moins claire. 42 % des personnes interrogées s'attendent à ce que la récession soit courte et superficielle, tandis que 25 % s'attendent à ce qu'elle soit superficielle et longue, et 15 % ont répondu qu'ils ne le savaient pas.

• Les hausses de taux d’intérêt de la Réserve fédérale (« Fed ») ont entraîné et devraient continuer à entraîner des ajustements de valorisation dans l’immobilier commercial. 78 % des personnes interrogées ont déjà ajusté les taux de capitalisation et les TRI en 2022.

• Une majorité des personnes interrogées (85 %) s'attendent à ce que la Fed relève ses taux de 26 à 75 points de base d'ici la fin de l'année, ce qui suggère que les ajustements du taux plafond et du TRI vont probablement se poursuivre. Plus de la moitié (52 %) des personnes interrogées s'attendent à ce que la Fed augmente ses taux de « +26 à 50 points de base » supplémentaires d'ici la fin de l'année.

Les taux plafonds et les TRI devraient augmenter selon les types de propriétés et les marchés

• Plus de 60 % des personnes interrogées ont signalé des augmentations anticipées du taux plafond pour chaque type de propriété (hôtellerie, industrielle, multifamiliale, bureaux, vente au détail, self-stockage, résidences pour personnes âgées, locations unifamiliales, logements étudiants) et la taille du marché (grandes zones urbaines et secondaires).

• Une hausse des taux de capitalisation est attendue sur les marchés majeurs et secondaires, même si

  moins de personnes interrogées prévoient une augmentation des taux de capitalisation sur les principaux marchés par rapport aux petits marchés secondaires. Cela suggère qu’une prime de taille de marché continuera d’exister.

  En moyenne, 9 % de personnes interrogées en moins prévoient une augmentation des taux de capitalisation sur les principaux marchés que sur les marchés secondaires.

• Les augmentations attendues des taux plafonds se situent entre +26 et 75 points de base au cours des six prochains mois

  tous les types de biens immobiliers et de marchés, à l’exception des bureaux, qui, selon les personnes interrogées, nécessiteront un ajustement beaucoup plus important.

• Les réponses globales ont montré des niveaux élevés d’incertitude sur les taux plafonds dans l’hôtellerie et les résidences pour personnes âgées, où plus d’un cinquième des personnes interrogées ont répondu « Je ne sais pas ».

• Les évolutions attendues des taux de capitalisation, combinées aux ajustements attendus des taux d'intérêt de la Fed au cours des 6 à 12 prochains mois, suggèrent que les personnes interrogées s'attendent à une réaction modérée des écarts de taux de capitalisation à la hausse des taux d'intérêt. En moyenne, les personnes interrogées s’attendent à ce que la Fed relève ses taux de 47 points de base d’ici la fin de 2022 et que les taux plafonds sur les marchés majeurs et secondaires augmentent de 52 points de base et 68 points de base, respectivement.

• Les attentes en matière de TRI suivent généralement les attentes en matière de taux plafond, augmentant modérément au cours des six prochains mois. Une majorité des personnes interrogées s'attendent à ce que les TRI augmentent de +26 à 75 points de base sur la plupart des types d'immobilier et des marchés. Encore une fois, le bureau constitue la exception, un plus grand nombre de répondants s'attendant à des ajustements plus élevés. Les personnes interrogées ont indiqué un ajustement >100 points de base pour les bureaux sur les marchés majeurs (29 %) et secondaires (41 %).

• Même si les évolutions attendues du TRI présentent des similitudes avec les réponses concernant les taux de capitalisation (en particulier pour les types et les marchés immobiliers), les réponses concernant les TRI suggèrent davantage d’incertitude. L’hôtellerie, le self-stockage, les résidences pour personnes âgées et les logements étudiants ont tous enregistré des niveaux élevés de réponses « Je ne sais pas ».

Téléchargez les résultats issu de l'enquête du quatrième trimestre 2022 sur l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur la CRE aux États-Unis