Utiliser un loyer au pourcentage dans un bail immobilier commercial

Qu'est-ce que le pourcentage de loyer ?

Le concept de pourcentage de loyer est relativement simple. En plus du loyer minimum qu'un locataire paie, le loyer effectif oblige le locataire à payer un certain pourcentage de ses ventes à titre de loyer supplémentaire au propriétaire du bien. L’idée est que si le magasin se porte vraiment bien, le propriétaire de la propriété devrait également bénéficier de la bonne marche de l’entreprise.2

Cela est logique si l'on considère que l'état physique, la composition des locataires et l'expérience de magasinage globale peuvent faire une grande différence dans l'attrait d'un centre commercial, en augmentant le nombre de visiteurs et l'argent dépensé dans ce centre.

Garantir une bonne expérience incombe en grande partie au propriétaire de la propriété. Ainsi, si un propriétaire obtient une très bonne combinaison de locataires, entretient la propriété et offre une bonne expérience, il s'ensuit que les locataires du centre bénéficieront très probablement d'un trafic plus important et de ventes plus élevées. Le propriétaire peut alors participer à la hausse réalisée grâce à ces ventes plus élevées.

Exemple de pourcentage de loyer

À ce stade, il serait utile d’examiner un exemple de la façon dont un loyer en pourcentage peut être appliqué. Comme indiqué plus loin, les termes exacts de la clause de pourcentage de loyer peuvent être et sont négociés, alors gardez à l'esprit que les chiffres utilisés ci-dessous sont uniquement à des fins d'illustration et ne doivent pas être considérés comme des normes du marché.

Disons qu'un locataire commercial loue 4 800 pieds carrés et paie 10 $ par pied carré par an en loyer minimum (voir le tableau ci-dessous pour une ventilation visuelle de ces calculs). Cela signifie que le locataire paie 48 000 $ par an, soit 4 000 $ par mois de loyer minimum.

En plus du loyer minimum, le propriétaire et le locataire conviennent d'un pourcentage de loyer de 5,0 % des ventes brutes supérieures à 500 000 $. Cela signifie que si le locataire réalise des ventes brutes de 600 000 $ pour l'année, il paie alors un loyer supplémentaire de 5 000 $ [(600 000 $ – 500 000 $) x 5,0 % = 5 000 $]. Si toutefois le locataire ne réalise pas de ventes brutes supérieures à 500 000 $ alors aucun loyer supplémentaire ne sera dû au propriétaire du bien.

Points d'arrêt

Dans la section ci-dessus, nous avons discuté de deux concepts. Le premier était le pourcentage des ventes que le locataire payait au propriétaire. L’autre était le seuil au-dessus duquel le locataire devait commencer à payer un pourcentage des ventes brutes à titre de loyer supplémentaire. Ce seuil est appelé « point d’arrêt ». L'exemple ci-dessous montre comment ces chiffres sont calculés.

Il existe deux types courants de points d’arrêt : l’un est le point d’arrêt « naturel » et l’autre est parfois appelé point d’arrêt « artificiel ». L’artificiel est un nombre arbitraire obtenu grâce à la négociation. Nous allons d’abord donner un exemple de point d’arrêt artificiel car il est un peu plus simple et ressemble le plus à l’exemple donné ci-dessus. Nous discuterons ensuite plus en détail du point d’arrêt naturel.

Point d'arrêt artificiel

Rappelons que le « point d'arrêt » est le montant des ventes brutes au-delà duquel un locataire doit payer un loyer en pourcentage supplémentaire.

Dans le cas d'un point de seuil artificiel, le propriétaire du bien et le locataire conviennent du montant des ventes brutes qui servira de point de seuil et du pourcentage des ventes supplémentaires au-dessus du point de seuil qui sera payé en loyer supplémentaire. Cela pourrait être un point d'arrêt de 100 000 $ ou 20 000 000 $ et le pourcentage pourrait être de 3 % ou 7 % ou autre chose.

Tout dépend des spécificités de la propriété et d’autres aspects du bail, mais devrait être raisonnable compte tenu de la taille et des ventes brutes attendues d’un locataire.

Dans l'exemple ci-dessus, le propriétaire et le locataire se sont entendus sur un seuil artificiel de 500 000 $ avec un taux de loyer de 5,0 %. Des ventes brutes de 600 000 $ ont entraîné un dépassement du point d'arrêt de 100 000 $. Le taux de loyer de 5,0 % a ensuite été appliqué au montant excédentaire de 100 000 $, ce qui a donné lieu à un taux de pourcentage supplémentaire de 5 000 $ payé par ce locataire.

Point d'arrêt naturel

Le point de rupture naturel résulte de la relation entre le taux de loyer effectif global et le loyer minimum dû par le locataire.

Comme le montre le tableau ci-dessous, le point de rupture naturel est le loyer annuel minimum divisé par le taux de loyer en pourcentage (loyer minimum / loyer en pourcentage). La logique du point de rupture naturel est que le point de rupture doit être le montant qui permet au locataire de payer le loyer minimum au taux de loyer en pourcentage spécifié. Si l’entreprise réalise des ventes brutes supérieures au seuil, le pourcentage de loyer supplémentaire sera appliqué au montant excédentaire.

Audits et reporting

Le fait que le propriétaire d'une propriété (qui n'est généralement pas propriétaire de l'établissement de vente au détail opérant sur la propriété) ait droit à une partie des ventes de l'entreprise entraîne des problèmes de reporting et de transparence dans les ventes du commerce de détail.

Pour cette raison, les propriétaires exigent que les locataires déclarent régulièrement leurs ventes et autorisent un audit des ventes effectuées sur place. Souvent, les propriétaires demanderont également au commerce de détail de s’assurer qu’aucun autre magasin n’est ouvert dans une zone spécifiée afin d’éviter la cannibalisation des ventes.

Motivations

Comme toute autre transaction immobilière, chaque partie a ses motivations et il existe souvent des structures de location qui profitent davantage à une partie qu’à l’autre.

Par exemple, une situation idéale pour les propriétaires serait un loyer minimum élevé et un seuil bas avec un pourcentage de loyer élevé appliqué aux ventes brutes au-dessus du seuil. Les locataires préféreraient un loyer minimum faible avec un seuil élevé et un faible taux de loyer appliqué aux ventes brutes au-dessus du seuil. Dans la plupart des cas, le résultat se situe quelque part entre les deux, mais à quoi devez-vous faire attention et négocier en cours de route ?

Souvent, les locataires peuvent accepter un loyer minimum plus élevé en échange d’un seuil plus élevé ou d’un taux de loyer inférieur. Parfois, cependant, les locataires peuvent souhaiter la solution inverse pour des raisons stratégiques.

Prenons par exemple un nouveau commerce de détail dans un nouvel emplacement. En tant que nouvelle entreprise, le locataire souhaite probablement maintenir ses dépenses aussi basses que possible et ne s'attend pas à des ventes brutes élevées au cours des premières années jusqu'à ce que l'entreprise soit établie. Dans cette situation, le locataire peut exiger un loyer minimum faible (au moins au cours des premières années) en échange d’un pourcentage plus élevé des ventes brutes ultérieurement, une fois que l’entreprise commencera à bien se porter.

Conclusion

L’inclusion d’une clause de pourcentage de loyer peut être mutuellement motivante tant pour le propriétaire que pour le locataire d’un bien. Si un propriétaire reçoit des revenus supplémentaires grâce à l’exploitation d’un centre commercial de haute qualité, il est plus susceptible de rechercher des améliorations physiques et économiques qui augmentent le trafic et les dépenses. Le loyer effectif peut également être un outil permettant aux locataires de s’établir en évitant des coûts initiaux élevés en échange de dépenses plus élevées ultérieurement. Dans tous les cas, la situation individuelle de chaque locataire et propriétaire doit être prise en compte dans toute négociation de pourcentage de loyer (et toutes les autres conditions, d'ailleurs).