Évaluations au Canada: Où en sont les choses?

Dans le monde entier, évaluations d'immobilier commercialLes *$* sont en baisse – et le marché canadien ne fait apparemment pas exception. La question qui pèse désormais lourdement sur le secteur est la suivante : dans quelle mesure les valorisations sont susceptibles de baisser dans les mois à venir ?

Plus tôt ce mois-ci, le webinaire du Groupe Altus, «Évaluations au Canada : où en sont les choses? James Harkness, directeur principal, groupe de clients stratégiques chez Groupe Altus, a réuni un panel d'experts en CRE d'Altus, dont le vice-président des services-conseils aux entreprises, Jonas Locke, le leader de l'intelligence du marché immobilier, Ray Wong, et le directeur principal, Évaluation Mike Helm, conseiller, pour discuter des enjeux qui ont actuellement un impact sur les valorisations des CRE au Canada.

Les valorisations sont en baisse

Où en sont actuellement les valorisations des CRE au Canada ? Selon les panélistes du Groupe Altus et les résultats des sondages d'auditeurs réalisés en temps réel pendant le webinaire, les valorisations sont sur une pente descendante, mais elles n'ont pas encore atteint le bord de la falaise.

"Nous vivons dans un monde qui a connu une tendance constante à la baisse des taux de capitalisation depuis fin 2008 dans toutes les classes d'actifs", a déclaré Locke. "Mais à la mi-2020, les secteurs du commerce de détail et des bureaux ont commencé à connaître une faiblesse liée au début de la pandémie, même si les secteurs multiresponsable et industriel ont tenu bon."

Toutefois, depuis mi-2022, les taux de capitalisation sont en hausse pour toutes les classes d’actifs. "C'est la première fois que cela se produit depuis la grande crise financière", a noté Locke.

Les panélistes ont souligné que la chute actuelle ne ressemble pas à l’effondrement des valeurs de la Grande Crise financière à bien des égards, et encore moins dans ses causes profondes. Après le krach des marchés financiers en 2008, la demande a considérablement diminué dans tous les secteurs du marché. Cette fois, la demande est inégale, le bureau étant particulièrement problématique en raison du changement dans l’utilisation des bureaux inspiré par la pandémie.

Tous les secteurs, même industriels, ressentent l’impact

« Sans surprise, nous avons constaté les baisses de valeur les plus importantes, d'un trimestre à l'autre et d'une année à l'autre, dans le secteur des bureaux. L'augmentation des rendements est le principal moteur de ces baisses », a déclaré Mike Helm, directeur des services-conseils en évaluation chez Groupe Altus. "Bureau est la baisse récente des valorisations la plus évoquée, mais les résultats des valorisations industrielles ont été les plus spectaculaires. Même en ce qui concerne l’impact du rendement sur la valeur, nous constatons une ampleur plus importante que celle des bureaux, mais elle a été plus que compensée par une formidable croissance des loyers. Les valorisations des bureaux ont chuté de 2,77 % d'un trimestre à l'autre entre le quatrième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023, les augmentations des rendements entraînant à elles seules une baisse de 2,36 %, selon les données d'Altus. En revanche, les valorisations industrielles ont légèrement augmenté de 0,53 % sur la même période, même avec des hausses de rendements en baisse de 3,14 %, indépendamment de tout impact positif sur les flux de trésorerie.

Par rapport au premier trimestre 2022, les valorisations des bureaux sont en baisse de 11,15%, l'impact isolé de la hausse des rendements entraînant une baisse de 8,27%. Les valorisations industrielles ont augmenté de 9,52 % sur un an au premier trimestre 2023, avec un impact négatif isolé de 12,4 % dû à l'augmentation des rendements, mais compensé de 21,92 % par les impacts positifs des flux de trésorerie au cours de la même période.

Les immeubles multifamiliaux, un autre type de propriété très apprécié, ont vu leurs valorisations largement stables d'une année sur l'autre – en partie à cause de l'incertitude entourant leurs rendements, la hausse des rendements étant compensée par des impacts positifs sur les flux de trésorerie.

"Multires est beaucoup moins aligné dans l'industrie en ce qui concerne la stabilisation du NOI et la prévision des flux de trésorerie, par rapport à un actif triple net entièrement loué dans le secteur industriel, a déclaré Helm. En ce qui concerne le commerce de détail, explique-t-il, nous avons constaté des baisses de valeur plus importantes dans les centres commerciaux fermés, par rapport aux centres d'épicerie qui fournissent des produits de première nécessité en période d'inflation.

Les valorisations suivent les modèles d’investissement

Données glanées auprès d'Altus les plus récentes enquête sur les tendances en matière d'investissement d'environ 200 investisseurs, gestionnaires de fonds, courtiers et autres acteurs du marché révèlent que, dans l'ensemble, les valeurs chutent à mesure que les ventes de placements ralentissent. Selon Locke, l'enquête donne un aperçu des principales catégories d'actifs sur les huit plus grands marchés du Canada.

Après une forte hausse en 2021 et 2022, le volume des investissements en immobilier commercial a diminué à la fin de 2022, avec un volume total de ventes d'environ 15 milliards de dollars au troisième trimestre de cette année. Il s’agit d’une comparaison frappante avec les 24 milliards de dollars du trimestre précédent et avec un récent sommet trimestriel d’environ 28 milliards de dollars.

Même si le volume des investissements a considérablement ralenti, rendant les valorisations plus difficiles à déterminer, il n'est pas impossible de les déterminer – cela demande simplement plus de travail. "Ce que j'entends le plus, c'est comment évaluez-vous l'immobilier sans transactions ?" a déclaré Locke. "Il y a deux choses que je dis à cela : premièrement, il y a des transactions, mais pas autant, et elles ont tendance à être compliquées ou compliquées." En outre, a-t-il déclaré, la valeur de l'immobilier est déterminée par la projection des flux de trésorerie et par les rendement. Dans certains secteurs, on assiste à une appréciation des flux de trésorerie tandis que les taux de rendement augmentent et, dans certains cas, ils peuvent s'annuler. "Ce n'est pas aussi simple que de se tourner vers les transactions pour établir le rendement," Locke a déclaré. "Il y a bien plus à faire."

Différentes régions du Canada touchées

Selon les panélistes, le Canada n’est pas un monolithe en matière d’évaluation immobilière. Certaines régions connaissent des déclins plus marqués que d’autres, qui ont été relativement épargnées. "Des taux d'immigration élevés signifient, par exemple, que les propriétaires de propriétés multires ont de bonnes chances de réussir, en particulier sur les marchés qui reçoivent la plupart des afflux.," a déclaré Raymond Wong, vice-président, livraison de solutions de données chez Altus.

"La bonne nouvelle est que nous allons avoir une main-d'œuvre qui arrivera et qui maintiendra l'économie en mouvement grâce à l'achat de biens et à la location," Wong a déclaré, mais cela mettra également en évidence le défi auquel le pays est confronté avec un* $*manque de logements abordables.

Néanmoins, les schémas d’immigration pourraient être sujets à changement. Historiquement, l'immigration s'est concentrée sur les grandes villes comme Toronto, Vancouver et Montréal, mais alors que la crise de l'abordabilité du logement continue de faire des ravages dans ces régions, les immigrants envisagent désormais d'autres destinations. Cette tendance sera bénéfique pour le multires à l’échelle nationale.

De plus, l’évolution des tendances en matière d’immigration peut parfois être attribuée à un effort concerté de la part des provinces. À titre d'exemple, Wong a souligné que la récente campagne de l'Alberta visant à attirer les talents a fonctionné.

Les sondages d'audience montrent de la nervosité, mais pas de la tristesse

Le webinaire a incité le public à participer à deux sondages différents, le premier concernant l'évaluation des bureaux. La majorité des personnes interrogées (47%) ont déclaré que le fond n'est pas tout à fait là, avec une baisse supplémentaire de 5% à 15% à venir, tandis qu'un nombre plus restreint mais non négligeable se montre un peu plus optimiste. Quelque 32 % ont déclaré que le fond était proche, avec seulement 5 % environ de plus à baisser. À l’inverse, un petit nombre (13 %) ont déclaré que le marché des bureaux canadien avait déjà atteint son plus bas niveau, et seulement 8 % étaient assez pessimistes pour affirmer que les valorisations allaient baisser d’au moins 15 % de plus.

Figure 1 – « Où vont les valorisations des bureaux en 2023 ? »

Figure 2 – Pour 2023, quelle sera l’évolution de la croissance des loyers dans les principaux marchés industriels : Montréal, Toronto et Vancouver ?

Environ 13 % des personnes interrogées lors du webinaire ont déclaré que les loyers resteraient stables, et un nombre encore plus petit a déclaré que la croissance des loyers serait négative jusqu'à 10 % ou dépasserait 15 % – environ 2 % et 7 % des personnes interrogées, respectivement.

À l'écoute des valeurs immobilières canadiennes, les auditeurs du webinaire ont confirmé ce que les panélistes et d'autres experts savent : les marchés canadiens sont en baisse, mais certainement pas en panne.