Les coûts de construction en Australie continuent de grimper

Ce qui s'est passé

La semaine dernière, alors que le gouverneur de la Banque de réserve australienne, Philip Lowe, annonçait le cinquième hausse des taux d'intérêt En autant de mois, il a confirmé ce que tout le monde dans le secteur de la construction sait trop bien : l'inflation extrême des coûts a fait grimper les prix des logements neufs d'un record de 20 % au cours du dernier exercice financier.

Dans le contexte d'hyper-escalade, de nombreux constructeurs du secteur résidentiel à logements multiples hésitent à accepter de nouveaux projets. Mais ces dernières semaines, les taux de participation sont également en baisse dans le secteur commercial, car les projets de plus grande envergure deviennent trop risqués pour être évalués.

Il est facile de comprendre pourquoi. Un entrepreneur général qui creuse un trou dans un projet de 100 millions de dollars aujourd’hui n’aura peut-être pas besoin de matériaux de construction ou d’entrepreneurs spécialisés avant le début de 2024. Il n’est pas envisageable d’attendre d’un fournisseur qu’il maintienne un prix ferme pendant un an et demi après avoir vu se dérouler l’imprévisibilité des 18 derniers mois.

Comment faire des prévisions dans un marché imprévisible ? Comment comprendre l'escalade des coûts aujourd'hui pour prendre les meilleures décisions commerciales demain ?

Bon nombre des problèmes de coûts qui ont tourmenté l’industrie au cours des deux dernières années – une tempête parfaite qui a se sont coalisés pour créer un boom sans profit – les choses continuent sans relâche. De la guerre en Ukraine aux problèmes climatiques, tout cela donne des maux de tête au secteur de la construction.

Mais les acteurs australiens de la construction doivent analyser cinq points importants.

1. Pénurie de compétences

Le chômage est à son plus haut niveautaux le plus bas depuis 1974 – et les métiers peuvent pratiquement fixer leur prix. Le secteur de la construction a enregistré la plus forte hausse trimestrielle (1,4 %) et annuelle (3,4 %) des salaires, selon les dernières données Indice des prix des salairesMais ces hausses de coûts ne se limitent pas aux chantiers de construction. Jusqu’à 25 % des coûts de personnel d’un projet sont des administrateurs salariés, et ces derniers demandent également des augmentations de salaire pour compenser l’impact sur leur budget familial.

Pendant ce temps, le débat sur la réforme des relations industrielles devrait dominer le Parlement fédéral pour le reste de l’année – et provoquer de l’incertitude dans l’ensemble du secteur de la construction – alors que le gouvernement travailliste cherche à étendre les négociations multi-employeurs.

2. Approvisionnement en matériel

Partout dans le monde, les bâtiments sont construits avec les mêmes matériaux, et ces matériaux sont fabriqués à partir des mêmes chaînes d’approvisionnement. Si l’on suit ces chaînes d’approvisionnement dans leur intégralité, on constate qu’elles atterrissent invariablement en Chine, où la stratégie « zéro Covid » continue de se traduire par des mesures de confinement. Plus tôt ce mois-ci, la ville de Chengdu, qui compte 21 millions d’habitants, a été soumise à des ordres de confinement. Le pôle technologique de Shenzhen, qui abrite près de 18 millions de personnes, est également soumis à des contrôles de déplacement.

3. Élections

Nos deux plus grands gouvernements d'État se dirigent vers un mode de gouvernement intérimaire alors que les électeurs de Victoria et de Nouvelle-Galles du Sud se rendront aux urnes en novembre et en mars, respectivement. Ces gouvernements pourraient faire une pause dans les dépenses. Mais certains projets sont déjà en mode ralenti. Le gouvernement de Nouvelle-Galles du Sud, par exemple, vient de reporter 8 milliards de dollars de dépenses pour éviter les dépassements de coûts.

4. Équipement

Parfois, les points critiques apparaissent à des endroits inhabituels. Prenons l'exemple de la demande de pièces d'équipement d'infrastructure essentielles, comme les tunneliers. Les plus gros tunneliers de VictoriaLes tunneliers qui ont creusé le West Gate Tunnel pèsent environ 4 000 tonnes et mesurent 15,6 mètres de diamètre. Les plus longs tunneliers de l’État, utilisés pour le Metro Tunnel, s’étendent sur 120 mètres, soit la même longueur que trois tramways de classe E mis bout à bout. Ces énormes machines sont complexes à construire et il n’en est construit qu’un nombre limité par an. L’Australie est en lice, aux côtés de tous les autres pays ayant des programmes d’infrastructure ambitieux, pour obtenir de telles machines directement de l’usine.

5. Événements météorologiques

Après deux années de précipitations record, l'Australie est désormais confrontée à un troisième été La Niña, selon le Bureau de météorologie. Le temps pluvieux a un impact direct sur les calendriers de construction, réduisant le temps passé sur le chantier et les flux de trésorerie. Les contrats prévoient généralement des prolongations de délai en cas de mauvais temps, mais pas les coûts associés aux retards. À cela s'ajoutent les ressources nécessaires pendant le processus de reconstruction après les dégâts causés par la dernière vague d'inondations.nous avons déjà exploréLes inondations alourdissent considérablement les projets dans ces régions et entraîneront une hausse des primes d’assurance pour les années à venir.

Quel sera le disjoncteur ?

Cinq hausses de taux en 2022 ont porté le taux directeur à 2,35 %, et la Banque centrale a annoncé deux autres hausses de taux alors que l’inflation atteint 6,1 %. Mais les taux d’intérêt mettent du temps à se faire sentir et les gens n’ont pas arrêté de dépenser… pour l’instant. L’Australie doit maîtriser l’inflation ou risquer de voir la situation se dérouler comme au Royaume-Uni, où Les économistes mettent en garde contre l'inflation pourrait atteindre 18,6 % début 2023.

Le Groupe Altus s’attend à ce que les prix en Australie se stabilisent d’ici la fin du premier trimestre 2023 – mais en fin de compte, nous devons réécrire les règles d’approvisionnement.

Comment réécrire les règles ?

De nombreux entrepreneurs sont désormais réticents à proposer des prix contractuels fixes, compte tenu de la volatilité et de l’incertitude actuelles. D’autres gèrent les risques en facturant des prix plus élevés que nécessaire ou en recherchant des variations de contrat coûteuses et inefficaces.

Certains projets ont déjà plus de mal à obtenir des financements, mais en général, les fondamentaux de ces projets sont au mieux à la limite de la fiabilité. D'autres projets passent par le tapis roulant des appels d'offres deux ou trois fois dans l'espoir qu'une offre sera moins chère ou que quelqu'un commette une erreur de calcul des coûts.

Rien de tout cela n’est idéal.

En septembre, le gouvernement de la Nouvelle-Galles du Sud a reconnu que les règles de la route devaient changer en publiant des principes commerciaux pour les achats. Ces principes comprennent un engagement précoce pour comprendre l'impact des risques d'escalade et comment ils pourraient être atténués, ainsi que l'organisation des projets pour différer la portée du projet lorsque les coûts sont incertains ou volatils, et une conception et des spécifications flexibles qui permettent d'utiliser des matériaux alternatifs.

Ces principes commerciaux ne sont que cela – des principes – mais ils reconnaissent que le risque doit être attribué à la partie la mieux placée pour le gérer. Il peut être facile de pointer du doigt l’augmentation des prix lorsque les budgets explosent, mais il existe des risques prévisibles qui peuvent être gérés. Un exemple évident est de se demander si l’entrepreneur en construction, qui sait couler du béton, est également la meilleure partie pour mener à bien les activités d’engagement communautaire.

Les risques ne peuvent pas être reportés sans conséquences. Lorsqu’un sous-traitant fait faillite, le constructeur est par défaut responsable de la situation. Mais lorsque la charge devient trop lourde, le constructeur est également en danger. Il incombe donc à chacun de jouer un rôle actif dans la gestion de l’escalade et de travailler ensemble pour rétablir la matrice des risques, des récompenses et des responsabilités.