L’essor du bien-être remodèle-t-il l’immobilier commercial mondial?

Santé, bonheur et immobilier

Si vous vous promenez dans une rue principale d’un centre métropolitain animé, vous tomberez probablement sur un cocktail de jus verts axé sur la santé. À un coin de rue, vous apercevrez peut-être un studio élégant d’inspiration scandinave, dont le personnel est tout aussi élégant – affectueusement appelé « guides » – drapé dans des serviettes et souriant comme un zen, impatient de vous faire profiter des effets transformateurs de la thérapie par le chaud et le froid. Quelques portes plus loin, vous remarquerez peut-être une file d’attente devant ce qui semble être un bar à cocktails moderne et minimaliste. Sauf qu’au lieu de cocktails, le menu propose un éventail de toniques à base de superaliments, de jus frais et de smoothies riches en protéines soigneusement sélectionnés pour captiver les clients trempés de sueur sur le chemin du retour d’une séance d’entraînement matinale. Si vous continuez à marcher, vous passerez sûrement devant un studio de fitness de charme (ou cinq) proposant à ses clients une variété de modalités de tonification musculaire et de pulsation cardiaque à explorer – des cours de spinning au Pilates, en passant par la musculation, l’entraînement par intervalles à haute intensité, la boxe et le yoga chaud.

Si vous ouvriez Instagram, votre algorithme en ligne pourrait vous proposer un paysage similaire de produits et de services promettant d’améliorer votre santé, de la thérapie par la lumière rouge aux poudres vertes, en passant par les trackers de fitness avancés, les matelas intelligents, les applications de pleine conscience, les tapis de mise à la terre, les filtres à eau et bien plus encore. Pourquoi ? Parce que la recherche de la santé et du bien-être est devenue, pour beaucoup, une affaire plutôt dévorante et, sans surprise, ce mouvement mondial a commencé à influencer le monde de l’immobilier commercial.

L’évolution du bien-être – d’une humble niche à une industrie mondiale de 6,3 billions de dollars

Plus tôt cet été, Toronto Life a publié un article intitulé à juste titre « Le culte du bien-être », qui détaille le changement de culture inspiré par le bien-être qui semble se matérialiser dans les grandes villes. En termes simples, là où la scène du divertissement et de la vie nocturne régnait autrefois en maître, les espaces et pratiques inspirés par le bien-être semblent s’imposer comme une place importante, en particulier auprès des consommateurs de la génération Y et de la génération Z.

Selon McKinsey, le marché du bien-être aux États-Unis a atteint 480 milliards de dollars, avec une croissance de 5 à 10 % par an. De même, un nouveau rapport du Global Wellness Institute a révélé que le marché mondial du bien-être atteindrait 6 320 milliards de dollars en 2023, les résidents nord-américains dépensant plus de 5 000 dollars par an pour leur bien-être. De plus, 82 % des consommateurs américains considèrent désormais le bien-être comme une priorité absolue ou importante dans leur vie quotidienne, les consommateurs de la génération Z et de la génération Y achetant davantage de produits et services de bien-être que les générations plus âgées.

Si l’on considère ce qui semble être un afflux rapide d’intérêt des consommateurs pour la santé, le bien-être, le biohacking et la longévité, la pandémie apparaît comme un catalyseur indéniable. À la suite d’un événement mondial qui a représenté une menace directe pour la santé de notre population, un nombre croissant de personnes semblent de plus en plus déterminées à donner la priorité à leur santé et à leur bien-être et à les protéger à l’avenir.

D’un côté, les segments clés de la catégorie bien-être – comme le fitness en personne – ont souffert de manière disproportionnée au cours de la pandémie en raison des fermetures prolongées. De l’autre, cependant, le paysage post-pandémie semble prêt pour une tournée de « revanche » : les consommateurs font preuve d’un appétit plutôt vorace pour les espaces et les expériences qui ont été supprimés pendant la pandémie. Après deux ans d’entraînements dans le salon, d’appels Zoom avec des amis et de craintes liées à la santé qui dominent le cycle de l’actualité, de nombreuses personnes sont désormais impatientes de retrouver les expériences centrées sur la communauté, intimes et en personne que proposent les studios de beauté et les marques de bien-être. Selon le cabinet d’études IBISWorld, le secteur des salles de sport, de santé et de fitness s’est développé entre 2019 et 2024 pour devenir une activité de 4,8 milliards de dollars par an.

Les équipements axés sur la santé confèrent-ils aux espaces de bureaux un avantage sur un marché par ailleurs difficile?

Le monde des affaires a rapidement réagi à ce changement radical. Selon une étude de SNS Insider, le marché mondial du bien-être en entreprise devrait atteindre 123,35 milliards de dollars d’ici 2032. Cette croissance peut être attribuée à l’augmentation du stress au travail, à la sensibilisation à la santé mentale et à l’adoption accrue de programmes de bien-être par les entreprises du monde entier dans l’espoir d’inciter les employés à retourner au bureau. Dans cette optique, l’adoption d’équipements axés sur le bien-être est devenue un facteur clé dans le fossé croissant entre les « nantis » et les « démunis » sur le marché des bureaux.

Alors que le secteur des bureaux peine à trouver sa place dans un paysage post-pandémique marqué par un modèle de travail essentiellement hybride, immeubles de bureaux de classe A hautement équipés qui misent sur la recherche du bien-être rencontrent le succès. En août de cette année, la nouvelle a éclaté que Tom Brady, sept fois champion du Super Bowl, déménageait son bureau familial TEB Capital Management dans un nouveau « développement axé sur la santé » qui comprend un immeuble de bureaux de cinq étages, 66 unités de copropriété, des boutiques et un spa géré par le club new-yorkais The Well. Brandon Charnas, le cofondateur de Current Real Estate Advisors, qui représentait la star du football lors de la transaction, a déclaré que l’investissement de Brady « souligne les mouvements stratégiques qu’il effectue dans les entreprises en s’alignant sur des marques de santé et de bien-être ».

Brady semble avoir vu juste : selon les rapports, plus de 80 % des employés qui travaillent dans des environnements de travail axés sur le bien-être déclarent être satisfaits de leur travail. Les employés heureux et en bonne santé ont tendance à être plus productifs, et les entreprises qui expriment une adhésion tangible à ces valeurs sont mieux placées pour attirer et retenir les meilleurs talents. À cet effet, le marché mondial du bien-être en entreprise devrait atteindre une valeur de 123,35 milliards de dollars d’ici 2032.

« Promouvoir le bien-être dans l’immobilier permet non seulement d’améliorer le bien-être des employés et les liens avec la communauté, mais aussi d’améliorer la réputation de l’entreprise en s’alignant sur les normes de construction durables de premier ordre et en ajoutant une valeur intrinsèque à l’espace. Cela en fait un investissement à la fois significatif et stratégique », note Ray Wong, vice-président, Data Solutions Delivery. « Même le secteur industriel évolue à mesure que les entreprises se rendent compte que la lumière naturelle et une conception réfléchie peuvent s’étendre au-delà des espaces de bureau traditionnels pour transformer les entrepôts en environnements plus lumineux et plus accueillants. "

Le message à retenir est clair : aujourd’hui plus que jamais, la « fuite vers la qualité » implique une préférence pour les espaces offrant une meilleure qualité de l’air, des équipements axés sur le bien-être et la salle de sport, des espaces extérieurs/verts, des options de restauration saine et des postes de travail ergonomiques.

Qu'est-ce que le bien-être immobilier?

Si la recherche du bien-être est devenue une priorité absolue pour les citoyens du monde entier, son impact sur le monde de l’immobilier commercial ne devrait pas surprendre. Après tout, l’immobilier commercial englobe les espaces dans lesquels nous vivons, travaillons, faisons nos achats et nous divertissons – des espaces qui peuvent absolument être conçus avec ou sans souci du bien-être.

Le bien-être immobilier, comme vous l'aurez deviné, fait référence à des espaces qui ont été soigneusement conçus pour soutenir la santé de leurs résidents, locataires et clients. Selon GWI, le bien-être immobilier est l'un des 11 secteurs qui composent l'économie du bien-être et connaîtra une croissance annuelle de 15,8 % de 2023 à 2028, date à laquelle il atteindra 912,6 milliards de dollars.

Dans le paysage immobilier commercial, on accorde de plus en plus d’importance à la qualité de l’air intérieur (qui peut désormais être obtenue de manière peu coûteuse et évolutive grâce aux nouvelles technologies), à la conception ouverte qui encourage l’interaction sociale, à l’éclairage intelligent, aux zones de méditation, aux espaces de travail ergonomiques, etc. Cette évolution ne se limite pas non plus à un seul secteur ; elle se déploie plutôt dans les immeubles de bureaux, les immeubles résidentiels, les commerces de détail, l’hôtellerie et les résidences pour personnes âgées.

« L’impact de l’essor de la santé et du bien-être est plutôt prononcé dans le secteur multifamilial », note Michele Crochetiere, directrice principale des services à la clientèle. « Bien que les équipements standards comme les centres de fitness, les piscines, les jacuzzis et les saunas soient toujours attendus, nous assistons à l’émergence d’équipements plus sociaux et axés sur la santé comme les cours d’exercices et les jeux en réalité virtuelle, les terrains polyvalents pour des activités comme le pickleball, les jardins communautaires, les salles de massage par hydrothérapie, les simulateurs de golf, etc. Les communautés haut de gamme pourraient également envisager la possibilité de regrouper certains de ces équipements dans une offre d’abonnement qui pourrait générer des revenus annexes. »

En Thaïlande, PROUD Real Estate Public Company Limited semble être à la pointe non seulement en matière de développement durable, mais aussi en matière de normes de construction axées sur le bien-être. Selon Mme Proudputh Liptapanlop, directrice de PROUD, les projets de Proud Real Estates visent à offrir une expérience de vie supérieure qui non seulement permet d'obtenir la certification Fitwel Built, reconnue mondialement, mais s'étend au-delà d'une construction et d'une conception exceptionnelles aux services et activités favorisant la santé.

« Les bâtiments certifiés par l’un des programmes sectoriels LEED, WELL et Fitwel sont très appréciés par le marché et bénéficient donc d’une valorisation élevée », ajoute Niall McSweeney, responsable du conseil en développement du groupe Altus pour la région Asie-Pacifique. « Ces notations favorisent les innovations en matière de conception, qui sont essentielles pour améliorer la valeur d’un bâtiment aux yeux des acheteurs, des investisseurs et des locataires. »

Du côté des résidences pour personnes âgées, nous assistons à un abandon du modèle de résidences pour personnes âgées à taille unique et immobile pour faire place à une option alternative : des bâtiments conçus pour les catégorie adulte actif. Cette catégorie comprend les aînés modernes (les baby-boomers qui atteignent l’âge de la retraite) qui sont beaucoup plus actifs, vivent plus longtemps et recherchent des possibilités de rester actifs et connectés à leur communauté en vieillissant. Les immeubles conçus pour cette cohorte offrent bon nombre des mêmes équipements axés sur le bien-être que ceux que l’on trouve dans n’importe quelle autre propriété multifamiliale moderne, comme une salle de sport, une piscine, des salles de cinéma, des terrains de pickleball, des sentiers pédestres et des pistes cyclables.

L’hôtellerie de luxe, de type « retraite », est devenue un autre marché en plein essor, obsédé par le bien-être. Dans des destinations ensoleillées comme le Mexique, l’Espagne et la Thaïlande, les complexes hôteliers proposent un impressionnant rolodex d’offres centrées sur le bien-être, dont certaines s’aventurent même dans le domaine de la santé régénératrice. Que les voyageurs recherchent une occasion de se déconnecter et de se reconnecter à l’aide de séances quotidiennes de yoga, de méditation et de bains froids, ou qu’ils soient ouverts à l’exploration de traitements de longévité comme les programmes de désintoxication, les cellules souches et les évaluations neurocognitives, il existe certainement une offre transformatrice disponible. De plus, avec des émissions comme « Live to 100: Secrets of the Blue Zones » qui gagnent en popularité sur Netflix, il n’est pas surprenant que les gens soient non seulement mieux informés sur les facteurs qui influent sur leur santé et leur longévité, mais qu’ils soient également de plus en plus intéressés par l’expérience directe de cultures connues pour produire de meilleurs résultats en matière de santé.

Nous voyons également des thèmes de bien-être importants intégrés dans la conception de nombreux projets de développement à usage mixte qui ont suscité l’intérêt des investisseurs et des consommateurs au cours des dernières années. Ces projets incluent souvent une conception en plein air avec une lumière naturelle et un accès à la nature, des halles de restauration avec un vaste choix d’options alimentaires saines, des studios de fitness de luxe, des services de soins personnels luxueux, la possibilité de créer des boutiques éphémères occupées par des marques de santé populaires et des équipements de type spa destinés aux jeunes professionnels déterminés à atteindre un équilibre parfait entre vie professionnelle et vie privée.

Les espaces axés sur la santé sont là pour rester

À l’avenir, ces considérations serviront certainement d’étoile polaire tout au long du processus de conception, éclairant la construction de nouveaux bâtiments dans tous les secteurs de l’immobilier commercial – des développements à usage mixte aux bâtiments résidentiels, en passant par le commerce de détail et l’hôtellerie. Si nous considérons le développement d’un immeuble commercial comme la création d’un écosystème, l’écosystème que nous devrions chercher à créer aujourd’hui est celui qui permet aux occupants de vivre, de travailler, de se détendre et de communiquer avec leurs pairs et leurs proches tout en gardant leur santé au premier plan, en s’intégrant parfaitement dans leur routine quotidienne.

À l’horizon 2025 et au-delà, les propriétés immobilières doivent démontrer une considération tangible pour la santé de leurs occupants, car la santé est une richesse – et ce qui est bon pour la santé d’une communauté est bon pour les affaires.

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