Contrôle des loyers en Californie – les conséquences inattendues

Qu’est-ce que le contrôle des loyers en Californie ?

La loi californienne sur le contrôle des loyers, également connue sous le nom de Loi californienne sur la protection des locataires de 2019 ou CA AB 1482, est une loi qui limite les augmentations de loyer pour les propriétés locatives résidentielles en Californie. La loi, entrée en vigueur le 1er janvier 2020, s'applique aux propriétés construites il y a plus de 15 ans (appliquées sur une base glissante) qui ne sont pas couvertes par d'autres ordonnances locales de contrôle des loyers.

En vertu de la loi, les propriétaires sont généralement limités à augmenter le loyer de 5 % maximum plus l'inflation locale par an ou de 10 %, le montant le plus bas étant retenu. La loi comprend également d'autres dispositions visant à protéger les locataires, telles qu'une interdiction des expulsions sans faute (non fondées sur les actions ou le comportement du locataire) et l'exigence que les propriétaires aient un motif valable pour expulser un locataire.

La Californie n'est pas seule en ce qui concerne les problèmes d'abordabilité des loyers causés par la hausse des loyers. Estimations récentes du Census Bureau indique que plus de 40 %, soit 19 millions, des ménages locataires sont « grevés » par les dépenses de logement – ​​consacrant plus de 30 % de leurs revenus aux frais de logement. À mesure que ce chiffre augmente, la pression politique augmente également dans de nombreux domaines en faveur de nouvelles politiques de soutien aux locataires.

La loi californienne sur le contrôle des loyers est controversée depuis son adoption, certains affirmant qu'elle est nécessaire pour protéger les locataires des augmentations excessives des loyers et d'autres affirmant qu'elle découragerait les nouveaux investissements dans les immeubles locatifs et entraînerait une diminution de la qualité des logements locatifs. .

Les conséquences involontaires du contrôle des loyers

Les lois qui imposent des plafonds de loyer et d’autres formes de contrôle des loyers visent à protéger les locataires contre des augmentations excessives des loyers. Néanmoins, ils peuvent avoir des conséquences inattendues sur les évaluations immobilières, les marchés et le bien-être de la communauté.

Impacts de valorisation

L’un des impacts potentiels du plafonnement des loyers est qu’il peut réduire la valeur des immeubles locatifs. Étant donné que les propriétaires sont limités dans le montant du loyer qu’ils peuvent facturer, une diminution des revenus potentiels bruts peut se traduire par une baisse des évaluations. Toutefois, cela dépend principalement du degré de restriction des plafonds de loyer.

Impacts des investissements

Un autre impact potentiel du plafonnement des loyers est qu’il peut décourager les nouveaux investissements dans les immeubles locatifs. Les propriétaires peuvent être moins susceptibles d’acheter ou d’entretenir des biens locatifs s’ils ne peuvent pas facturer des loyers basés sur le marché. Cela pourrait entraîner soit une diminution de l’offre de biens locatifs et/ou une baisse de la qualité du parc existant. Une diminution de l’offre globale pourrait faire monter les prix des loyers à long terme, tandis qu’une réduction du stock actuel pourrait diminuer la qualité de vie des locataires.

Un avantage pour le locataire, mais pas sans frais

Dans l’ensemble, l’impact du plafonnement des loyers sur les valorisations et les marchés immobiliers est complexe et multiforme. De nombreuses études ont analysé ce sujet au fil des années, pour finalement constater que l’impact et l’efficacité de ces types de politiques dépendent de la perspective dans laquelle l’efficacité est jugée. Par exemple, certains articles récents ont montré comment les politiques de contrôle des loyers aident augmenter le bien-être des locataires et promouvoir la stabilité économique pour les locataires mais diminuer l’offre du marché et contribuer à l’augmentation des loyers du marché.

Quels autres marchés ont imposé des restrictions similaires ?

De nombreuses villes et États des États-Unis ont introduit des plafonds de loyer depuis 2010. En voici quelques exemples :

• Oregon: En 2019, l'Oregon a réussi Projet de loi du Sénat 608, une loi de contrôle des loyers à l'échelle de l'État qui permet aux villes de plafonner les loyers sur les propriétés de plus de 15 ans.

• New York, New York : En 2019, la ville de New York a adopté Projet de loi du Sénat S6458, une loi sur le contrôle des loyers qui limite les augmentations de loyer des appartements à loyer stabilisé à 2,5 % par an.

• Washington DC.: En 2020, le District de Columbia a introduit une loi temporaire sur le contrôle des loyers qui limite les augmentations de loyer à 2 % par an pour les propriétés disposant d'un permis de location.

Ce ne sont là que quelques exemples de plafonnements des loyers introduits aux États-Unis ces dernières années. Il convient de noter que les politiques de contrôle des loyers varient considérablement d’une juridiction à l’autre, et que de nombreuses autres villes et États ont mis en œuvre des politiques similaires.

Où va le contrôle des loyers en Californie à partir de maintenant ?

Au final, du fait de la limite haute, l'impact de l'AB 1482 a été moins prononcé sur les valorisations. Le plafond étant le plus bas de 5 % plus l'inflation locale ou 10 %, l'impact immédiat sur la valeur a été insignifiant car les évaluateurs ne modélisent généralement pas la croissance projetée des loyers à ce niveau.

Dans le cas de rénovations, une évaluation peut entraîner des augmentations de loyer notables d'une année sur l'autre, mais ces augmentations sont dues aux primes de loyer résultant de ces rénovations d'unités et ne sont pas limitées par cette loi sur le contrôle des loyers.

Même si l’impact immédiat de cette loi n’est peut-être pas prononcé, il pourrait néanmoins y avoir des effets à long terme. Au cours des derniers trimestres, certains marchés ont connu des fondamentaux très solides et la loi sur le contrôle des loyers a limité leurs tarifs de location actuels. En supposant que des fondamentaux solides persistent, la récente loi californienne sur le contrôle des loyers pourrait entraîner des périodes prolongées de croissance positive mais plus lente des loyers, les propriétaires d'immeubles captant plus tard l'augmentation des loyers du marché dans les flux de trésorerie pour les propriétés situées sur des marchés à plus forte croissance.

Récemment, les conseils municipaux font face à une pression croissante de la part des groupes de locataires pour qu'ils imposent des plafonds encore plus restrictifs aux augmentations de locataires. Avec une inflation à son plus haut niveau depuis 40 ans, plus de 1,3 million de ménages californiens déclarent être en retard dans le paiement de leur loyer. Les conseils municipaux, dont Antioch, Oakland et Santa Monica, ont réduit le plafond d'augmentation des loyers à 3 %, tandis que Pomona et Bell Gardens ont limité les augmentations à 4 %.

Une alternative aux lois sur le contrôle des loyers

À l’heure où les propriétaires immobiliers sont confrontés à une hausse des coûts d’exploitation, les pressions visant à plafonner les augmentations de loyer en dessous du taux d’inflation pourraient entraîner une nouvelle baisse du maintien du parc de logements à loyers contrôlés. Il est peut-être temps pour les villes d’envisager d’inciter les promoteurs à fournir de nouveaux logements abordables plutôt que d’imposer des restrictions supplémentaires sur le parc existant.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?