Mise à jour du marché des bureaux au Canada – T3 2024

Les performances globales des bureaux continuent d'être à la traîne avec une disponibilité record au troisième trimestre 2024

Au troisième trimestre 2024, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a augmenté de 50 points de base pour atteindre un niveau record de 18,2 %, tandis que les espaces de sous-location ont continué de diminuer.

Le marché des bureaux a continué d’être mis à rude épreuve par l’évolution des préférences en matière de lieu de travail (c’est-à-dire le modèle de travail hybride et les mandats de retour au bureau) et les efforts continus de redimensionnement. Alors que l’activité de location globale dans le secteur des bureaux a ralenti, la demande pour des espaces de bureaux neufs et sélectionnés de classe A a continué d’augmenter et les loyers nets effectifs ont augmenté, car la bifurcation du marché des bureaux a persisté. Dans le même temps, les immeubles plus anciens de classe B et C, en particulier dans les zones urbaines, ont connu une baisse de la demande, contribuant à la hausse des taux de vacance. Par conséquent, les propriétaires devront investir dans leurs bâtiments obsolètes pour rester compétitif dans l'espace.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en août 2024, l’emploi est resté pratiquement inchangé (+22 000, +0,1 %) et le taux de chômage a augmenté de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 6,6 %, la croissance démographique continuant de dépasser celle de l’emploi et un plus grand nombre de personnes ayant des difficultés à trouver un emploi sur le marché du travail actuel. Des gains d’emploi ont été constatés principalement dans les services d’enseignement, les soins de santé et l’assistance sociale, la finance, les assurances, l’immobilier et la location et le crédit-bail. Parallèlement, des pertes d’emploi ont été constatées dans les « autres services », les services professionnels, scientifiques et techniques, les services publics et les ressources naturelles.

Le marché du travail de l’été 2024 a été particulièrement difficile pour les personnes en recherche d’emploi. En août, 1,5 million de personnes étaient au chômage, soit une augmentation de près de 23 % par rapport à l’année précédente. De plus, parmi les chômeurs de juillet, seulement 16,7 % ont trouvé un emploi en août, soit une baisse de 6,5 points de pourcentage par rapport à la part observée à la même période l’année dernière. Le nombre d’emplois vacants a également continué de baisser, ce qui indique un affaiblissement des conditions du marché du travail.

Figure 1 - Taux de disponibilité des bureaux

Parmi les principaux marchés, la ville de Québec a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 12,3 %, suivie de Vancouver et d'Ottawa, respectivement (figure 1). Parallèlement, Calgary a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus élevé, soit 22,6 %, mais il est important de noter que Calgary a également signalé la plus forte baisse d'une année à l'autre, soit 230 points de base (pb), depuis son sommet du troisième trimestre de 2021, où une baisse de 300 pb par rapport à 26,3 % a été observée.

Le programme d’incitation au développement du centre-ville de Calgary a contribué à éliminer progressivement les espaces de bureaux sous-utilisés et vacants de l’inventaire du marché, soit par réutilisation adaptative, soit par démolition, et ont jusqu’à présent contribué à l’offre de logements et d’espaces hôteliers de la ville. Edmonton, Kitchener-Waterloo, London et Toronto, pour n’en citer que quelques-unes, ont signalé que quelques conversions devraient être achevées dans un avenir proche.

Figure 2 - Achèvements et disponibilités des bureaux (T3 2024)

Au troisième trimestre de 2024, huit immeubles de bureaux ont été achevés, totalisant 1,28 million de pieds carrés, avec 77,3 % de l'espace disponible (figure 2). Vancouver, Toronto et Calgary ont été les seuls marchés à enregistrer des achèvements de bureaux. Parmi les achèvements notables, citons Portland Commons à Toronto, en Ontario, et le Discovery Campus à Burnaby, en Colombie-Britannique.

Figure 3: Office under construction and availability (Q3 2024)

À l’échelle nationale, 36 projets de bureaux étaient en construction au troisième trimestre de 2024, totalisant 5,8 millions de pieds carrés, avec 38 % de l’espace disponible (figure 3). Vancouver et Toronto sont en tête du pays avec le plus grand nombre de projets de bureaux en construction, 17 et 13 bâtiments totalisant respectivement 2,1 et 3,3 millions de pieds carrés.

Conclusion

En raison de la faiblesse du marché du travail et de la baisse du PIB par habitant, de nombreuses entreprises étaient censées abandonner leurs projets d’expansion. De plus, avec la popularité croissante du travail hybride et des mandats de retour au travail, certaines entreprises ont continué à réduire leurs effectifs. En revanche, d’autres ont changé d’avis, renégociant leur bail tout en restant dans les mêmes locaux ou optant pour la décision coûteuse de déménager dans un meilleur espace. L’avenir du travail est nuancé, avec des besoins variés selon les principaux marchés.

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