Mise à jour du marché des bureaux au Canada – T4 2024

La demande persistante pour les actifs de classe AA continue de représenter la majorité des activités de location de bureaux au Canada

Au quatrième trimestre 2024, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a diminué de 60 points de base pour atteindre 17,5 %, les taux ayant probablement atteint un sommet au trimestre précédent (graphique 1). En outre, les espaces de sous-location ont observé une tendance à la baisse au cours des six derniers trimestres après avoir atteint un pic au deuxième trimestre 2023.

Le marché des bureaux n’a pas évolué. Les entreprises ont poursuivi leurs efforts de redimensionnement en réponse à l’évolution des préférences en matière de travail (par exemple, le modèle de travail hybride et les mandats de retour au bureau). En outre, les locataires potentiels sont restés dans une position avantageuse lors de la négociation des conditions de location. Les renouvellements mixtes et prolongés sont restés la norme, les propriétaires offrant des incitations généreuses pour conclure des affaires. En outre, l’activité de location globale a diminué et les nouveaux espaces de bureaux de classe A ont connu une demande accrue et des loyers effectifs nets plus élevés, la bifurcation du marché des bureaux persistant. Dans le même temps, l’écart entre ces actifs prestigieux et les anciens actifs de classe B et C s’est creusé, ce qui a contribué à la hausse des taux de vacance.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en décembre 2024, l’emploi a augmenté de 91 000 (0,4 %) et le taux de chômage a diminué de 0,1 point de pourcentage pour s’établir à 6,7 % par rapport au mois précédent. Le taux de novembre 2024 était le plus élevé depuis janvier 2017, à l’exclusion des années de pandémie, le chômage de décembre ayant augmenté de 0,9 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Des gains d’emploi ont été constatés principalement dans : (1) les services d’enseignement (2) le transport et l’entreposage (3) la finance, les assurances, l’immobilier, la location et le crédit-bail et (4) les soins de santé et l’assistance sociale. Parallèlement, des pertes d’emploi ont été constatées dans (1) les services professionnels, scientifiques et techniques (2) le commerce de gros et de détail, (3) les ressources naturelles et (4) l’administration publique.

En novembre 2024, Statistique Canada a signalé que 12,5 % des Canadiens employés travaillaient exclusivement à domicile et que 11,5 % avaient un régime de travail hybride; ces deux proportions ont peu changé par rapport au même mois l’an dernier. De plus, parmi les travailleurs hybrides, 55,8 % ont travaillé au moins la moitié de leurs heures ailleurs que chez eux, soit une hausse de 4,2 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. Cette augmentation est en partie attribuable au temps plus long passé sur place par les travailleurs hybrides du secteur de l’administration publique. En comparaison, les secteurs où le travail hybride est élevé, comme les services professionnels, scientifiques et techniques, ainsi que la finance, les assurances, l’immobilier, la location et le crédit-bail, ont vu peu de changement dans la proportion de travailleurs hybrides qui passaient au moins la moitié de leurs heures ou plus sur place.

Figure 1 - Taux de disponibilité des bureaux

Parmi les principaux marchés, Halifax a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus bas, soit 11,4 %, suivi de Québec et de Vancouver, respectivement (figure 1). Parallèlement, Calgary a enregistré le taux de disponibilité de bureaux le plus élevé, soit 21,7 %, mais il est important de noter que le marché a également enregistré une baisse de 190 pb ; depuis son sommet au troisième trimestre de 2021, une baisse de 450 pb par rapport à 26,2 % a été observée. Le programme d’incitation au développement du centre-ville de Calgary, lancé pour la première fois en 2021, a contribué à éliminer progressivement les espaces de bureaux sous-utilisés et vacants de l’inventaire du marché, soit par réutilisation adaptative, soit par démolition, et jusqu’à présent 11 bâtiments ont été convertis avec succès et a livré 1 500 unités résidentielles. Le 19 septembre 2024, la ville de Calgary a relancé le programme après avoir suspendu les demandes en octobre 2023.

Figure 2 - Achèvements et disponibilité des bureaux

Cinq immeubles de bureaux ont été achevés au quatrième trimestre de 2024, totalisant près de 778 000 pieds carrés, avec 22 % de l'espace disponible (figure 2). Toronto est la ville qui a introduit le plus d'espaces de bureaux avec deux immeubles totalisant environ 554 000 pieds carrés, avec 26,6 % de l'espace disponible à la location. Parmi les achèvements notables, citons Crosstown Place et le siège social de la section locale 183 à Toronto, et le 1300 Sherbrooke Ouest (un ancien Holt Renfrew) à Montréal.

Figure 3 - Bureau en construction et disponibilité

À l’échelle nationale, 29 projets de bureaux étaient en construction au quatrième trimestre de 2024, totalisant 4,9 millions de pieds carrés, avec 37 % de l’espace disponible à la location (figure 3). Vancouver et Toronto sont en tête du pays avec le plus grand nombre de projets de bureaux en construction, avec 16 et 11 bâtiments totalisant respectivement 2 et 2,7 millions de pieds carrés. La construction a chuté à un niveau jamais vu depuis 2011 et devrait diminuer, car 2025 devrait recevoir la dernière part des livraisons de bureaux.

Conclusion

De nouvelles baisses des taux d’intérêt donneront aux investisseurs davantage d’opportunités de repositionner leurs actifs sous-utilisés d’ici 2025. De plus, selon le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadien (ITS), les immeubles de bureaux de classe AA du centre-ville gagnent progressivement du terrain en tant que type de propriété privilégié par les investisseurs, car la demande pour des espaces de bureaux de meilleure qualité persiste. Cependant, il n'est pas certain que les baisses de taux se traduiront par une dynamique à la hausse significative de l'activité de location, compte tenu d'autres préoccupations imminentes concernant les politiques d'immigration plus strictes, les perturbations politiques et le ralentissement économique.

Voir le Mise à jour du marché des bureaux canadiens pour le troisième trimestre de 2024

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