CREFC Miami 2023 - Récapitulatif de la conférence et points à retenir

Du 8 au 11 janvier, le Conseil de Financement de l'Immobilier Commercial (CREFC), un groupe industriel CRE, a organisé son événement annuel à Miami, en Floride. L'événement a attiré 2 300 professionnels CRE de tout le pays. La conférence est fortement axée sur le financement par emprunt des CRE (par exemple, portefeuille/bilan, crédit structuré/CMBS), mais a également abordé des sujets macro et immobiliers.

Voici quelques thèmes clés que j’ai retenus de l’événement.

Procéder avec prudence

Une participation record, un temps chaud et de nombreux visages familiers et nouveaux ont rendu la conférence passionnante. Mais le temps chaud de Miami n’a pas suffi à ébranler le perspectives froides que de nombreux panélistes ont partagé.

Au cours de trois jours de tables rondes, des intervenants de différentes entreprises ont reconnu que 2022 était une année difficile et que 2023 devait être confrontée à des difficultés. Il semblait que le consensus était que le bon départ de 2022 était davantage une conséquence du boom de 2021 et que le ralentissement de Le 2S22 se poursuivra probablement jusqu’au début de 2023.

Les panélistes ont reconnu le ralentissement de l’activité économique et immobilière commerciale dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés et d’incertitude élevée sur le marché.

Cahoteux, pas pétillant

Malgré l’absence de « discours sur les bulles », de nombreux panélistes ont reconnu que des fissures apparaissaient dans certaines parties du marché de la CRE, notamment dans les secteurs CLO/bridge et Office. De nombreux panélistes ont exprimé leur inquiétude quant au fait que les flux de trésorerie et les prix au niveau des propriétés selon les types de propriétés seront sous pression en 2023 et nécessiteront donc un examen plus approfondi dès maintenant.

Dans l’immédiat, cette insistance accrue sur la prudence prolonge les délais de diligence raisonnable et de souscription, ralentissant ainsi les vitesses de production. De nombreux panélistes ont comparé l’environnement actuel aux dernières phases des cycles de crédit précédents. Cependant, ils ont également reconnu que les fondamentaux actuels de la CRE restent plus intacts que lors des phases tardives précédentes.

Baisse de la liquidité, ce qui suscite des inquiétudes en matière de crédit

Au cours de plusieurs séances, les panélistes ont reconnu la difficulté que représente le coût élevé du capital, non seulement pour l'activité de production de prêts, mais aussi en tant que catalyseur potentiel de tensions sur le crédit.

Même si nombreux sont ceux qui pensent que nous ne sommes pas actuellement confrontés à une crise de l’immobilier d’entreprise, ils ont souligné le potentiel d’un risque de crédit élevé au cours de l’année à venir si les liquidités disponibles pour les propriétaires/emprunteurs d’immobilier d’entreprise continuent de diminuer. Le capital axé sur la CRE existe toujours, mais il est moins disponible, car il est devenu beaucoup plus prudent et coûteux.

L’écart créé par le retrait des prêteurs bancaires et les nouvelles émissions de CMBS est énorme et il sera difficile de le combler avec d’autres sources. Et un panéliste a partagé son point de vue selon lequel les gestionnaires seront probablement beaucoup plus actifs et plus impliqués dans les garanties en difficulté lors de la prochaine augmentation des actifs en difficulté.

Achetez la trempette

Alors que de nombreux panélistes des différents forums se sont concentrés sur les défis anticipés pour 2023, de nombreux prêteurs et investisseurs ont également signalé les opportunités de marché attrayantes actuelles créées par la réévaluation importante du crédit au cours des neuf derniers mois.

Plusieurs prêteurs ont indiqué que l’environnement actuel était évalué en faveur des prêteurs, même si les rendements ajustés au risque plus élevés semblent se faire au détriment du volume global.

Les investisseurs ont également reconnu que les taux actuels et la volatilité du marché ont contribué à créer des opportunités de rendement attrayantes dans des segments spécifiques du marché des CMBS.

Recherche de clarté sur les flux de trésorerie et les valeurs

Alors que les capitaux d’emprunt abordables des CRE deviennent de moins en moins accessibles et que l’activité de transaction ralentit, de nombreux acteurs du marché ont du mal à évaluer la durabilité des flux de trésorerie immobiliers et de la valeur des garanties.

Concernant les flux de trésorerie, au moins deux panélistes ont mentionné qu’ils commençaient à voir des signes indiquant que les flux de trésorerie n’augmentent pas aux rythmes attendus lors de leur souscription en 2020-2021.

Et sur le front des valorisations, de nombreux intervenants ont évoqué le manque de clarté autour des valorisations, contribuant au sentiment général d’incertitude de 2023, obligeant entre-temps davantage de participants à se concentrer sur d’autres indicateurs (par exemple, les SLD).