Forum annuel d'hiver de l'IMN - Récapitulatif de la conférence et principaux points à retenir

Procéder avec prudence. Le message a été repris par de nombreux panélistes à Forum d'hiver annuel de l'IMN sur les opportunités immobilières et l'investissement dans des fonds privés à Laguna Beach, en Californie, la semaine dernière (du 18 au 20 janvier). La 19e réunion annuelle des professionnels de l'immobilier commercial (CRE), organisée dans la pittoresque ville côtière du sud de la Californie, a attiré des répartiteurs de capitaux, des gestionnaires de fonds, des courtiers, des avocats et des prestataires de services de tout le pays. Malgré des centaines de panélistes intervenant dans des dizaines de panels axés sur différents sujets, quelques thèmes semblaient être mentionnés à presque chaque session. Beaucoup de ces thèmes étaient similaires à ceux élevés lors du CREFC Miami une semaine plus tôt.

La composition différente des participants à la conférence (le CREFC a une plus grande représentation de capitaux d'emprunt, tandis que l'IMN a une plus grande représentation de capitaux propres) a transparu, ajoutant quelques nuances à la façon dont chaque thème a été discuté. Cela dit, il semble y avoir un alignement significatif entre les principaux acteurs de l’ensemble du capital.

Les thèmes clés récurrents notables à l’IMN comprenaient :

Attentes pour une année 2023 mouvementée

Quelle que soit la présentation du panel, presque tous ont passé du temps à discuter des défis qui ont commencé à émerger au cours de la seconde moitié de 2022 et de ceux qui nous attendent.

Dans tous les panels, les intervenants ont reconnu le coût élevé du capital, combiné au retrait de nombreux prêteurs bancaires et fournisseurs de dette senior à partir du milieu de 2022, et au scepticisme quant au retour du crédit senior sur le marché de manière très significative pendant une grande partie de 2023.

Même si l'événement était axé sur la CRE, les fluctuations des données macroéconomiques et le risque de récession étaient des sujets de discussion courants. Même si peu d’intervenants semblaient optimistes quant à la possibilité d’éviter une récession, quelques-uns ont souligné qu’étant donné l’ampleur de l’anticipation de la prochaine récession, elle sera probablement plus lente que la récession pandémique et moins grave que la crise financière mondiale.

L’inflation en baisse (mais assez vite ?)

De nombreux intervenants ont parlé du pic d’inflation – un signe généralement positif. Cependant, lors d'au moins deux panels, les intervenants ont fait remarquer que même si l'inflation évolue dans la bonne direction, elle a toujours un impact coûteux sur l'industrie.

Un développeur a noté que même si l’inflation des matériaux a commencé à se normaliser, l’inflation du travail (salaires) continue de nuire à de nombreux projets. Un autre intervenant a signalé que les consommateurs et les locataires commencent à réduire leurs économies ou à modifier leur façon de faire leurs achats pour faire face à l’impact de l’inflation, mais qu’ils ont du mal à s’étirer financièrement.

Des valeurs vagues et des prix en chute libre

Reconnaissant l’incertitude du marché et la diminution de la découverte des prix, nombreux sont ceux qui ont soulevé des questions sur les valorisations actuelles, d’autant plus que les prix d’autres actifs de placement ont connu des baisses significatives.

Même si cela a incité certains à faire une pause et à réévaluer leur situation, cela a encouragé beaucoup d’autres à se tourner vers d’autres classes d’actifs et vers les marchés de capitaux au sens large pour mieux comprendre la valeur relative des projets et des investissements. Parmi les intervenants disposés à partager leurs prévisions sur les changements de prix estimés, il y a eu des mentions de réductions à deux chiffres (10-20 %) par rapport au pic de 2022.

O(uch)bureau

Aucun panel n’a épargné une attaque au bureau. Bien que certains intervenants se soient montrés plus constructifs sur le type de propriété, le bureau a accepté les violences verbales dans presque tous les panels.

Les secteurs industriel et multifamilial sont restés largement les favoris des participants ; Cependant, alors qu'un responsable de portefeuille industriel a déclaré que la demande de location était suffisamment forte pour répercuter la hausse des dépenses de construction sur les locataires, un autre intervenant a noté que le consommateur en difficulté financière commençait à montrer de l'intérêt pour une modération des loyers des multifamiliaux.

Appel de détresse

Même si de nombreux panels ont discuté des difficultés anticipées des CRE, peu d’intervenants ont proposé (ou n’étaient pas disposés) à partager des détails sur leurs prévisions de difficultés.

Un intervenant a fait remarquer qu'il y avait trop d'incertitude pour en prévoir le degré et la gravité. le même intervenant a également attribué cette incertitude comme un facteur clé du capital institutionnel vers des types de propriétés de niche au détriment des biens de base plus traditionnels. Et même si le ton des intervenants était calme et non paniqué, ils ont souligné à plusieurs reprises qu’étant donné la longue période de prospérité qui a précédé la crise pandémique de volatilité, il existe une pénurie importante de professionnels des affaires et de l’investissement ayant une expérience de la récession.

Et bien que cette réflexion soit inquiétante, si le pire devait arriver et que les prévisions seraient fausses (comme c'est souvent le cas), de nombreux intervenants ont souligné le comportement rationnel du marché et le manque d'exubérance évidente.