Plongée au cœur de l'industrie texane avec l'icône de l'industrie Conrad Madsen
Points saillants
Dans l'épisode 24 du podcast CRE Exchange, Omar Eltorai et Cole Perry ont été rejoints par un influenceur notable du secteur (et icône de l'immobilier commercial au Texas), Conrad Madsen, co-fondateur et associé chez Paladin Partners.
Avec la croissance du commerce électronique et la tendance du retour de l'industrie manufacturière aux États-Unis, le secteur industriel est devenu l'une des classes d'actifs les plus recherchées par le capital institutionnel.
Le Texas – Dallas Fort Worth (DFW), en particulier – présente un paysage particulièrement attrayant pour l’industrie, et bien que 2023 ait été une année indéniablement difficile pour la CRE, le secteur industriel du Texas a quand même surperformé.
Madsen note que le sous-secteur du stockage extérieur industriel (IOS) a récemment reçu beaucoup d'attention, tout comme le commerce électronique et la fabrication.
À mesure que le secteur industriel évolue, les besoins des occupants évoluent également ; Madsen note que lorsqu'il est entré dans l'industrie, la plupart des bâtiments industriels avaient une hauteur libre de 24 pieds, mais aujourd'hui, la tendance est à 40 pieds.
Interrogé sur ses prévisions pour l’année à venir, Madsen admet qu’il a les yeux rivés sur l’échéance de la dette en 2024 ; cependant, ses perspectives restent prudemment optimistes
Industriel – du vilain petit canard au cygne blanc
En épisode 24 du podcast CRE Exchange, Omar Eltorai et Cole Perry ont été rejoints par Conrad Madsen, un influenceur notable du secteur (et icône de l'immobilier commercial au Texas). Madsen est bien connu pour son rôle de co-fondateur et partenaire chez Partenaires Paladin de Dallas, au Texas, et apporte à la table une incroyable richesse d'expertise en matière de représentation de locataires industriels, de développement, de location, d'investissement, de services d'entreprise, de prévisions et bien plus encore.
Selon Madsen, son parcours dans le monde de l'immobilier a été quelque peu fortuit, principalement façonné par l'influence familiale et des rencontres fortuites. « Ma grand-mère a grandi dans l'immobilier résidentiel », réfléchit-il, notant que sa passion pour l'industrie lui a donné un un premier aperçu du monde des transactions immobilières et de l'aménagement foncier. "Je pense qu'elle a vendu des biens immobiliers jusqu'à l'âge de 85 ans, elle a donc eu une longue carrière dans le secteur résidentiel." Après avoir obtenu son diplôme universitaire, Madsen n’était pas encore sûr de ce qu’il voulait faire et s’est d’abord lancé dans une carrière de recruteur et de chasseur de têtes. « Il m'a fallu du temps avant de trouver ma voie », note-t-il. «Je dis à beaucoup de jeunes enfants qui sont à l’université, ce n’est pas grave si vous ne savez pas exactement où vous êtes censé aller – sortez simplement et découvrez le monde et, éventuellement, vous trouverez votre chemin. C’est comme ça que je me suis retrouvé dans l’immobilier commercial.
Cependant, les premières années de travail en tant que courtier en immobilier commercial (CRE), prévient Madsen, sont toujours difficiles. « Il est rare que vous arriviez et obteniez un succès immédiat. Il s’agit d’un long cycle de vente et il y a de nombreuses relations à établir au fil des années ou des décennies pour gagner des clients, qu’il s’agisse de la représentation des locataires, de la représentation des propriétaires ou des transactions sur le marché des fonds de roulement. Rien ne se passe du jour au lendemain. Aujourd'hui, Madsen a réalisé des transactions sur plus de 60 millions de pieds carrés dans plus de 150 villes à travers le monde et bénéficie désormais d'une énorme présence sur le marché industriel du Texas.
« Au début de ma carrière, le bureau était mon chouchou », se souvient Madsen. « Le bureau était l'endroit où les frais étaient les plus élevés et où l'on voyait la plus grande demande pour d'immenses blocs d'espace. Malgré cela, le monde industriel semblait plus aligné sur le monde dans lequel j’ai grandi – et c’est ce qui m’a amené à ce côté de l’industrie. Mais depuis cinq à sept ans, pour être honnête, l’industriel a longtemps été considéré comme le vilain petit canard. Cependant, au fil du temps, avec l’accélération du commerce électronique et la tendance au retour de l’industrie manufacturière aux États-Unis, le secteur industriel est passé du vilain petit canard au cygne blanc. « L’industrie est désormais devenue l’une des classes d’actifs les plus recherchées par le capital institutionnel – il y a 10 ans, je n’aurais jamais imaginé cela. »
DFW est-il le hub logistique ultime ?
Le Texas – Dallas Forth Worth (DFW), en particulier – présente un paysage industriel particulièrement attrayant. "Fuseau horaire central, pas d'impôt sur le revenu, situation centrale aux États-Unis, main d'œuvre moins chère et moins de restrictions gouvernementales pour créer des entreprises", explique Madsen. « Tous les pôles logistiques se rencontrent ici – tous les chemins de fer viennent ici, et l'aéroport DFW est le deuxième aéroport commercial le plus fréquenté au monde. La I-35 s'étend du nord au sud au milieu des États-Unis, puis la I-20, qui relie les côtes est et ouest, passe par ici. Tous ces facteurs font de Dallas une plaque tournante idéale pour la logistique.
Bien que 2023 ait été une année indéniablement difficile pour la CRE, le secteur industriel du Texas a tout de même surperformé. «Nous avons eu 9 000 000 de pieds carrés d'absorption nette positive au quatrième trimestre, ce qui nous place à 31 000 000 pour l'année», partage Madsen. « Ce fut notre troisième meilleure année de tous les temps – nous avons même dépassé ce que nous faisions avant la pandémie. Le boom du commerce électronique et de l’industrie manufacturière est réel. Selon Madsen, un bâtiment spéculatif de près de 1,5 million de pieds carrés dans le sud de Dallas a récemment été loué à une société solaire chinoise, appelée Trina Solar. "Ils prévoient de construire une usine de fabrication d'énergie solaire d'une valeur de 200 millions de dollars, et désormais tous leurs fournisseurs et clients rechercheront également de l'espace disponible autour d'eux." Selon Madsen, le fait que le Texas soit situé aux portes du Mexique, qui s’est transformé en un centre manufacturier grâce à des taux de main-d’œuvre moins élevés et à la chaîne d’approvisionnement rationalisée entre le Mexique et les États-Unis, ne fait pas de mal non plus.
Madsen note que le succès de Paladin Partners réside dans le fait d'aller au-delà des attentes des clients, ainsi que dans la compréhension des sous-marchés et la spécialisation dans des domaines spécifiques de DFW. « Les experts gagnent plus chez DFW, et dans un marché hyper-compétitif comme celui-ci, il faut être hyper concentré », explique-t-il. "Dans une grande région métropolitaine comme Dallas, vous devez non seulement vous spécialiser dans une classe d'actifs, mais également dans un domaine donné, et vous devez envisager le long terme plutôt que de vous contenter de transactions uniques."
Sous-secteurs industriels émergents à surveiller
Quant aux sous-secteurs du secteur industriel qui fonctionnent bien, Madsen note que le stockage extérieur industriel (IOS) a reçu beaucoup d'attention, probablement en raison de sa récente institutionnalisation. « Cet espace était autrefois dominé par les mamans et les papas, mais maintenant, tous ces acteurs du capital institutionnel entrent dans le giron », explique-t-il. « Je pense que beaucoup d’entre eux pourraient éventuellement devenir d’excellents terrains pour un nouveau développement industriel. Surtout si vous disposez d'un site bien situé à l'intérieur du terrain, à la fin du bail, vous pourriez décider qu'il est plus intéressant de passer à la verticale et d'y construire un tout nouveau bâtiment industriel. Madsen ajoute que ce sous-secteur pourrait être un peu sursaturé et suracheté ; cependant, cela dépend en fin de compte de l'endroit où il se trouve et de sa disponibilité.
La fabrication est actuellement un autre segment important, note Madsen, les développeurs s'assurant aujourd'hui qu'ils disposent d'une puissance significative sur ces sites. « Je dirais que le pouvoir devient davantage un acteur qu’avant », partage-t-il. « Il y a cinq ans, si j'avais demandé aux responsables du développement économique du DFW ou du Texas quelles étaient les 10 principales transactions industrielles qu'ils recherchaient, neuf de ces transactions sur dix auraient été axées sur la logistique, comme les centres de distribution. Aujourd’hui, probablement 7 à 8 de ces transactions sur 10 concernent désormais le secteur manufacturier. Les entreprises américaines n’évoluent pas rapidement, mais pendant la présidence de Trump, les entreprises ont été incitées à rapatrier leur production aux États-Unis, et les défis de la chaîne d’approvisionnement apparus pendant la pandémie ont accéléré ces plans.
Bien entendu, le commerce électronique constitue un autre segment important. "Auparavant, cela représentait environ 14 à 15 % du total des ventes au détail, et maintenant c'est environ 20 ou 21 %", note Madsen. "Cela a augmenté assez rapidement en raison de la pandémie et a capturé des générations – comme les baby-boomers et les personnes âgées – qui n'avaient probablement pas de préférence pour les achats en ligne auparavant." Cela dit, le commerce de détail ne deviendra jamais 100 % e-commerce ; une demande d’emplacements physiques pour des expériences liées aux services sera toujours là. "Mais regardez à quel point le commerce électronique pourrait encore se développer", ajoute Madsen. « À quoi cela ressemblera-t-il dans 10 à 15 ans ? D’ici là, cela pourrait-il représenter 40 % du commerce total ?
À mesure que le secteur industriel évolue, les besoins des occupants évoluent également. Madsen note que lorsqu'il est entré dans l'industrie, la plupart des bâtiments industriels avaient une hauteur libre de 24 pieds et que les nouvelles constructions étaient conçues avec 30 et 32. Plus tard, la tendance s'est déplacée vers une hauteur libre de 36 pieds, car elle permet d'avoir plus de pieds cubes à l'intérieur. d'un entrepôt, tout en occupant un encombrement réduit. « Les développeurs industriels sont intelligents », explique Madsen. « Les locataires devraient payer au pied cube plutôt qu’au pied carré, car la réalité est que construire plus haut coûte plus cher – il y a plus d’infrastructures. Aujourd’hui, la tendance est à une hauteur libre de 40 pieds ; les chariots élévateurs sont plus sophistiqués, c’est pourquoi nous avons conçu des bâtiments plus hauts et construit des terrains pour camions plus profonds.
Regard vers l’avenir : prévisions pour 2024
En ce qui concerne le reste de l’année 2024, Madsen décrit ses perspectives comme étant prudemment optimistes. « Il y a certains facteurs externes que nous ne pouvons pas contrôler, comme ce qui se passe au Moyen-Orient et en Ukraine. Mais si notre situation internationale reste stable au cours de l’année prochaine, je suis optimiste que nous connaîtrons une autre bonne année », explique Madsen. « Les chiffres de l’année dernière ont été solides et je ne vois pas vraiment de raisons pour que les choses ralentissent. Étant ici au Texas, je dis toujours que nous sommes les derniers à entrer et les premiers à sortir de ces périodes de récession.
Selon Madsen, 350 à 400 personnes déménagent chaque jour à DFW, et ce nombre ne semble augmenter que chaque année. "C'est fou d'y penser, mais certaines semaines, si je ne vois pas d'annonce du nouveau siège, je me sens trompé", admet-il. « C’est exactement comme ça que les choses se sont passées ces dernières années : DFW est devenue la coqueluche de tant de nouveaux et gigantesques déménagements d’entreprises et de sièges régionaux. » En fait, Madsen note que Dallas est désormais surnommée « Ya’ll Street », en clin d’œil au grand nombre d’institutions financières qui s’y installent ou s’y installent.
En ce qui concerne les vents contraires, Madsen note qu’il a les yeux tournés vers l’échéance de la dette – pas nécessairement du côté industriel ; plutôt, principalement du côté du bureau. « La réalité est que la plupart de ces prêteurs et fournisseurs de capitaux bénéficient de garanties croisées sur toutes les classes d’actifs. Dans cette optique, le secteur des bureaux pourrait faire chuter d’autres secteurs du point de vue de la valorisation. Madsen admet également qu’il pense qu’il y aura d’autres faillites bancaires à venir, même si nous avons apparemment mis un pansement entre-temps. « Je pense donc qu’il y a encore des moments difficiles à considérer dans le monde des marchés de capitaux. Cependant, nous avons connu une situation assez mauvaise sur les marchés des capitaux l’année dernière, et l’industrie a toujours réalisé des performances incroyables ici au Texas. Donc, en résumé, je suis prudemment optimiste. Je pense que cela pourrait être une bonne année.
Auteur
Groupe Altus
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