Comment sont structurés les fonds immobiliers?

Le fonds immobilier privé

Comme mentionné ci-dessus, le fonds immobilier privé se situe quelque part entre une entité à actif unique et une structure REIT complexe. Afin de mieux comprendre pourquoi un fonds constitue une structure si attractive pour tant d’entreprises, nous devons d’abord examiner la structure d’une acquisition mono-actif et d’un REIT, couvrant les deux extrémités du spectre.

Même si une entité à actif unique est facile à créer, à structurer et à exploiter, elle présente certaines limites. Chaque fois qu'un investisseur souhaite acheter une nouvelle propriété, une nouvelle entité doit être créée et de nouveaux fonds doivent être levés pour cette entité.

De nombreux investisseurs disposent déjà de sources de fonds lorsqu'ils découvrent une acquisition intéressante qui limite le temps de collecte de fonds, mais même si les fonds sont faciles à trouver, l'investisseur doit passer par les formalités juridiques de chaque nouvelle propriété. Dans le cas où l'investisseur doit trouver de nouvelles sources de capital pour chaque investissement, le temps consacré à la collecte de fonds pour chaque nouvelle transaction pourrait être important et priver l'investisseur de son véritable objectif de trouver de nouvelles propriétés à acquérir.

Les REIT, en revanche, sont des véhicules juridiques complexes qui sont coûteux à créer et à exploiter et qui sont soumis à un certain nombre de réglementations importantes auxquelles la REIT doit se conformer, telles que des paiements minimums de dividendes qui limitent le montant du capital que la REIT peut restituer. investir pour développer le portefeuille de propriétés. Cependant, la structure du REIT permet à l'entreprise de plusieurs façons de lever des capitaux et d'obtenir des liquidités.

À quoi servent les fonds de capital-investissement immobilier privés ?

Les fonds de capital-investissement immobilier peuvent prendre de nombreuses formes différentes et poursuivre de nombreuses stratégies différentes, allant de la concentration sur un créneau immobilier spécifique dans une zone géographique spécifique à une approche plus large poursuivant différentes stratégies à différents moments en fonction des cycles de marché ou d'opportunités uniques. Mais tous ces fonds passent par un cycle de vie d’activités similaire afin d’atteindre leurs objectifs commerciaux.

La première chose qu’un fonds doit faire est de mettre en place la structure juridique, y compris les considérations fiscales, réglementaires et financières que les investisseurs prennent en compte lorsqu’ils déterminent s’ils doivent ou non investir dans un fonds.

Les fonds peuvent se concentrer sur des niches spécifiques de l’immobilier telles que l’acquisition de cabinets médicaux ou de propriétés multifamiliales urbaines. Ils peuvent se concentrer strictement sur le développement de nouvelles propriétés ou uniquement sur le financement par emprunt ou par capitaux propres pour l’acquisition de propriétés. Il existe de nombreuses stratégies qu’un fonds peut suivre.

Les facteurs pris en compte sont abordés plus en détail dans la section suivante et varient considérablement en fonction de la stratégie du fonds, mais pour mieux comprendre pourquoi chaque facteur est important, nous devons examiner comment le fonds fait ce qu'il fait.

Toutes les entreprises doivent d’abord lever des capitaux, quelle que soit la stratégie qu’elles poursuivent. Les objectifs du fonds, les considérations juridiques et les conditions du marché jouent un rôle important dans les sources de financement ciblées.

De même, un bon fonds sera créé en tenant compte des objectifs fiscaux et de rendement recherchés par les sources de financement dans l’environnement d’investissement actuel. Une fois les fonds levés ou engagés, le fonds doit commencer à rechercher des investissements attractifs.

Une fois les investissements identifiés et vérifiés, le fonds commencera à investir de l'argent dans ces investissements, qu'il s'agisse de l'acquisition de propriétés stables, du développement de nouvelles propriétés ou de la fourniture de la dette ou des capitaux propres du capital à une autre entreprise d'investissement. Après l'acquisition ou le placement de capital, le fonds doit gérer l'investissement tout au long de son cycle de vie.

Enfin, l'investissement est récupéré par la disposition d'un bien ou par le remboursement du capital d'une autre manière. Ensuite, selon la structure du fonds, ce capital sera distribué aux investisseurs ou pourra être réinvesti dans d'autres investissements que le fonds poursuit actuellement.

Comment sont structurés les fonds immobiliers ?

Bien qu’il existe de nombreuses nuances et considérations juridiques, la plupart dépassent le cadre de cet article. Ainsi, nous aborderons ici certains des composants les plus courants.

Rôles

Les fonds comptent deux acteurs majeurs : le commandité et les commanditaires. Les investisseurs qui apportent du capital à la constitution du fonds sont les commanditaires et le fonds lui-même, y compris les dirigeants, les analystes, etc., est considéré comme le commandité du fonds.

Le commandité (GP) est également parfois appelé le gestionnaire du fonds. Le commandité joue un rôle actif dans la réalisation de toutes les activités décrites dans la section ci-dessus, « Que font les fonds », tandis que les commanditaires sont des investisseurs passifs dans le fonds.

Type de fonds

Les fonds peuvent être à capital variable ou fermé. Les fonds ouverts sont plus appropriés lorsqu'il s'agit d'investissements facilement négociables (se négociant sur un marché ouvert avec une quantité de liquidité décente) et permettant aux investissements d'aller et venir à tout moment.

Les fonds fermés, en revanche, sont plus appropriés pour investir dans des actifs à longue période de détention et ne sont pas facilement transférables. En raison de la nature des investissements immobiliers, la plupart des fonds immobiliers sont des fonds fermés, nous nous concentrerons donc sur ceux-ci pour la suite de l’article.

Les fonds fermés ont généralement une durée spécifique (par exemple cinq ou dix ans) avec la possibilité de la prolonger dans certaines circonstances. Les investisseurs ne sont généralement pas autorisés à retirer ou à apporter du capital supplémentaire pendant la durée de vie du fonds et à recevoir une redistribution du capital lorsque les actifs sont vendus ou qu'un autre type d'événement capital se produit, tel qu'un refinancement.

Terme

Les fonds fermés ont généralement une durée d'environ dix ans, plus ou moins, et ont des périodes d'engagement qui déterminent le moment où ils peuvent retirer de l'argent et des périodes d'investissement qui déterminent le temps dont le fonds dispose pour investir ces fonds.

Distribution

Les fonds fermés ne permettent généralement pas aux investisseurs de récupérer leur capital avant l’expiration de la durée du fonds ou lors de la cession des investissements du fonds. De nombreux fonds comportent des dispositions qui permettent aux investisseurs de poursuivre le transfert des fonds vers une autre partie si un investisseur a besoin de céder sa part du fonds.

Frais du fonds

La plupart des fonds facturent des frais de gestion qui représentent généralement un certain pourcentage du total des fonds gérés et aident le GP à fonctionner pendant les premières étapes du cycle de vie de l'investissement. Les frais de gestion se situent généralement entre 1 % et 2 % et peuvent parfois être compensés par d'autres frais tels que les frais de transaction sur le courtage, le financement ou d'autres activités liées aux fonctions du fonds.

Rémunération basée sur la performance

La structure de rémunération des fonds peut être extrêmement compliquée et basée sur plusieurs points d'arrêt pour les cascades, les rendements cumulés par rapport aux rendements spécifiques à la transaction et d'autres facteurs. Les remboursements de capital initiaux à la fin de la durée de vie d’un fonds s’effectuent généralement comme suit :

1. Le retour du capital investi aux investisseurs

2. Les investisseurs reçoivent alors un rendement annuel privilégié sur leur capital d’apport

3. Le GP/gestionnaire du fonds reçoit leur retour

4. Les bénéfices restants sont partagés entre les investisseurs et le GP

À titre d'exemple, si un investisseur contribue 1 million de dollars au lancement du fonds, il recevra d'abord ce million de dollars en retour. L’investisseur recevra alors un retour privilégié sur cet investissement. Une fois que l’investisseur a reçu la totalité de son rendement privilégié cumulatif, le commandité recevra sa part du produit. Si les bénéfices dépassent un certain point de rupture, ces bénéfices restants sont répartis entre les investisseurs et le GP sur la base d'une échelle de distribution prédéterminée.

Les rendements peuvent également être distribués sur une base transactionnelle ou cumulative. Sur la base d'une transaction, les bénéfices éventuels sont distribués selon les quatre étapes énumérées ci-dessus, mais sont réalisés à chaque vente d'une propriété. Les distributions cumulatives sont effectuées en fonction de la performance cumulée du fonds.

Comité consultatif

La plupart des fonds disposent de comités d'évaluation ou de comités consultatifs qui ne font pas partie de la société et servent à aider le fonds à prendre des décisions d'investissement et de cession. Le comité peut également prendre des décisions sur la prolongation de la durée du fonds ou sur la manière de réinvestir le produit pendant la durée de vie du fonds.

Conclusion

Créer ou investir dans un fonds immobilier peut être un processus compliqué basé sur de nombreux facteurs stratégiques, juridiques, techniques, fiscaux et réglementaires. Bien que cet article ait brièvement abordé certaines des activités et structures associées aux fonds immobiliers, il reste encore beaucoup à savoir avant de décider dans quel fonds investir.

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