Perspective nord-américaine de l’immobilier d’entreprise – début glacial attendu pour 2023

Même si l’année 2023 est en cours, de nombreuses incertitudes demeurent. Malgré un bon début d’année 2022, les acheteurs et les vendeurs d’immobilier commercial (« CRE ») ont fait une pause à mi-parcours pour digérer la hausse des taux d’intérêt et l’évolution des fondamentaux du marché. L’incertitude accrue et le resserrement de l’environnement de crédit se sont traduits par un ralentissement des activités de transaction.

À la fin du quatrième trimestre, Altus a lancé des enquêtes auprès du secteur pour évaluer l'humeur et les attentes précipitées du secteur de l'immobilier résidentiel aux États-Unis et au Canada. Nos équipes ont collecté et analysé les réponses de près de 300 professionnels du secteur (dont des investisseurs, des prêteurs, des courtiers et des développeurs).

Chacun des résultats contient des informations précieuses spécifiques à chaque pays, même s'il existe quelques thèmes communs qui semblent refléter la perspective nord-américaine de l'immobilier d'entreprise. Les attentes ne sont pas statiques (2022 en était un bon exemple) ; il convient de noter où ils se trouvent afin que tout changement soit plus visible.

Thèmes clés de l’immobilier résidentiel en Amérique du Nord à la fin de 2022 et à l’horizon 2023

Les attentes de récession augmentent, ouvrant la voie à un début glacial pour 2023…

Une majorité de personnes interrogées aux États-Unis (90 %) et au Canada (54 %) estiment qu'une récession est très ou assez probable au cours des six prochains mois. Aux États-Unis, 44 % pensent que c'est très probable, tandis qu'au Canada, ce chiffre est passé de 32 % en août à 54 % en novembre.

Dans le même temps, la forme du ralentissement attendu reste incertaine

La forme du ralentissement économique attendu reste incertaine aux États-Unis et au Canada. Aux États-Unis, 42 % des personnes interrogées s’attendent à ce que la récession soit courte et superficielle, tandis que 25 % s’attendent à ce qu’elle soit superficielle et longue. Au Canada, la plupart des investisseurs (61 %) et des courtiers/consultants (46 %) croient qu'une récession est probable et s'attendent à ce qu'elle soit superficielle et courte (44 % et 49 %, respectivement).

Les taux plafonds et les TRI s’adaptent au paradigme du coût du capital plus élevé

Les augmentations des taux d'intérêt par la Réserve fédérale (aux États-Unis) et la Banque du Canada ont amené la plupart des répondants des deux pays à ajuster leurs taux de capitalisation et leurs TRI. Aux États-Unis, 78 % des répondants ont déjà procédé à ces ajustements en 2022. Au Canada, 64 % des répondants ont procédé à des ajustements similaires en réponse aux hausses de taux d'intérêt de la Banque du Canada en 2022.

Les principaux marchés devraient s’en sortir mieux que les petits marchés secondaires

Des taux de capitalisation croissants sont attendus sur les marchés majeurs et secondaires aux États-Unis et au Canada. Cependant, aux États-Unis, moins de personnes interrogées prévoient une augmentation des taux de capitalisation sur les principaux marchés que sur les petits marchés secondaires, ce qui suggère qu'une prime de taille de marché continuera d'exister. Au Canada, les actifs sur les marchés secondaires sont considérés comme plus vulnérables à la hausse des taux de capitalisation. Les actifs de bureaux et de commerces de détail dans les principaux marchés urbains et secondaires devraient connaître une augmentation des taux de capitalisation en raison de la hausse des taux d'intérêt.

Aucun type de propriété n'est épargné, même si les bureaux restent le principal sujet de préoccupation

Aux États-Unis comme au Canada, aucun type de propriété ne devrait en bénéficier de manière significative au cours de la nouvelle année. La hausse des taux de capitalisation est largement attendue dans le secteur de la CRE et dans tous les types d’immobilier, même si les bureaux sont considérés comme le principal sujet de préoccupation.

Aux États-Unis, les augmentations attendues des taux plafonds au cours des six prochains mois se situent dans une fourchette de 26 à 75 points de base pour tous les types de biens immobiliers et de marchés, à l'exception des bureaux, qui devraient connaître un ajustement nettement plus important. Au Canada, les actifs industriels et résidentiels multifamiliaux des principaux marchés urbains devraient connaître moins de variations des taux de capitalisation, 35 % et 36 % des répondants, respectivement, estimant qu'ils resteront largement stables.

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