Exploitez les pro forma pour mieux gérer les risques de développement et protéger vos bénéfices

Dans cet article, nous discutons des 3 premières étapes que vous devez suivre pour tirer parti d'une analyse pro forma.

Considérons la situation suivante

La hausse de la valeur des terrains et des coûts de construction sur le marché immobilier au cours des dernières années augmente les risques pour les promoteurs, les prêteurs et les investisseurs en actions. Cette situation précaire nécessite une nouvelle approche pour comprendre et gérer les risques liés au développement – ​​une approche axée sur les pro formas.

Souvent considérés comme une nécessité courante, à la lumière de la volatilité actuelle du marché et des conditions économiques, les pro formas peuvent être un outil précieux pour gérer et potentiellement améliorer la rentabilité d’un projet de développement. Il y a désormais tellement de variables changeantes qui influencent à la fois les revenus et les coûts de développement que les bénéfices peuvent s'évaporer sans même qu'un développeur s'en rende compte.

Considérez cet exemple

Un promoteur met à jour un pro forma pendant la transition entre la pré-construction et la construction – un pro forma préparé six mois auparavant. Le marché s'est un peu détendu, les revenus doivent donc être réduits de 5,00 %. Les tarifs douaniers ont fait grimper les coûts de construction de 7,00 %. Les taux d’intérêt ont augmenté de 25 points de base. La municipalité a augmenté les frais de 6,00 $. Le prêteur exige une augmentation de la marge bénéficiaire de 1,00 %. Même si, pris individuellement, ces changements semblent mineurs, l’effet cumulé pourrait se traduire par une baisse des bénéfices de 50 %. Une baisse qui pourrait mettre en péril la viabilité du projet.

Les développeurs doivent concevoir des stratégies pour prendre le contrôle des changements du marché, afin de les gérer efficacement. Plutôt que de laisser le marché augmenter les risques de développement, il est possible d’utiliser les pro formas comme un outil dynamique pour comprendre et gérer clairement les risques.

Il y a quelques façons de le faire…

1. Commencez par une analyse pro forma détaillée et précise dès les premières étapes de vérification préalable et de faisabilité.

Les pro forma de développement sont utilisés pour prévoir les rendements financiers futurs d'un projet, créer un budget et déterminer les besoins en capital. Même si un pro forma n'offre aucune garantie de succès d'un projet, quand on est bien construit avec un logiciel spécialisé, et est basé sur une méthodologie d'évaluation standard du secteur, il démontre qu'une entreprise a effectué une diligence raisonnable fiable en utilisant des hypothèses précises.

Les principaux éléments d'un pro forma comprennent généralement les délais du projet, les coûts matériels et matériels, les taux d'absorption, les projections de revenus, le financement structuré et les paramètres de rendement souhaités. Il est essentiel de disposer d’informations précises sur les revenus et les coûts.

Les pro forma doivent être basés sur des informations objectives et fiables afin de créer une projection précise des besoins financiers et des bénéfices anticipés d’un projet. La projection précise des revenus sur un marché en évolution rapide comme celui de Vancouver peut être difficile, c'est pourquoi des données de marché bien documentées sont essentielles.

2. Mettre à jour et améliorer régulièrement le pro forma tout au long du calendrier du projet

Dans l’environnement économique incertain d’aujourd’hui, les pro forma ne peuvent pas être statiques et refléter uniquement un moment précis dans le temps. Ils doivent être dynamiques, en particulier pendant les premières étapes d’un développement – ​​grâce à une diligence raisonnable et à une conception continue – à mesure que le projet prend forme et gagne du terrain. Au cours de cette période clé, à mesure que davantage d'informations deviennent disponibles, la mise à jour et l'affinement des hypothèses du pro forma aident les développeurs à prévoir et à observer les changements dans les risques et la rentabilité du projet.

Les pro forma, tout au long du calendrier complet d'un projet, doivent être révisés régulièrement – ​​au moins une fois par trimestre, et de préférence mensuellement – ​​pour évaluer les performances et les risques du projet en cours. Ce type d'analyse d'évaluation des risques est informatif non seulement pour le promoteur, mais également pour les prêteurs et les investisseurs.

Les prêteurs, les partenaires de coentreprise et les investisseurs en actions sont réticents à prendre des risques ; ils veulent être sûrs qu'un projet générera suffisamment de flux de trésorerie pour couvrir la dette et les obligations de participation aux bénéfices. Il existe une tendance à une surveillance encore plus grande des investissements sur des marchés volatils.

Ils ont peut-être prêté des fonds il y a des mois et souhaitent voir comment les références pro forma ont changé au cours de cette période. Les développeurs doivent donc toujours être prêts à répondre aux demandes d'analyse pro forma mise à jour.

3. Élaborer des stratégies d’urgence

Compte tenu de la nature en constante évolution du marché immobilier, plutôt que de réagir à des facteurs changeants après coup, les promoteurs devraient envisager de créer des stratégies – avant qu’elles ne soient nécessaires – liées à tout changement potentiel du marché qui pourrait entraîner une baisse des bénéfices.

L’utilisation du formulaire pro forma pour tester une variété de scénarios « et si » peut être particulièrement utile. Il est possible de tester l’impact global des augmentations de coûts, par exemple en augmentant le coût par pied carré, ou en examinant les coûts matériels ou accessoires individuels, ou la valeur du terrain.

Pour les développements à usage mixte qui peuvent inclure une variété de couches de marché : copropriétés, commerces de détail, bureaux, locations multifamiliales, logements non marchands et zones d'agrément, les pro formas sont beaucoup plus complexes et dynamiques car différentes parties prenantes fournissent différentes sources de revenus. Dans ces cas-là, la répartition des coûts est très importante, tout comme une compréhension claire des coûts impliqués.

Assurez-vous d'avoir un examen objectif de l'accord de développement et d'établir des mécanismes pour répartir clairement les coûts entre les différentes composantes du projet.

Il est utile de se rappeler que les pro forma sont des évaluations éclairées des performances futures. Pour garantir leur exactitude, les projections doivent être continuellement mises à jour et affinées. Même de légers changements, lorsqu’ils touchent plusieurs variables – coûts de construction plus élevés, retards, reports de revenus – peuvent affecter considérablement les résultats financiers d’un projet. Alors, protégez vos bénéfices, et éventuellement votre future réputation de développeur, en mettant ces pro formas à votre service.