Tensions commerciales – Quelles pourraient être les conséquences des tarifs douaniers sur le marché de la construction au Canada?

Naviguer dans l’incertitude : l’impact du débat sur les tarifs douaniers entre les États-Unis et le Canada sur l’immobilier commercial

]Des incertitudes importantes planent autour du débat en cours sur les tarifs douaniers entre les États-Unis et le Canada, et le secteur de l’immobilier commercial se prépare déjà à un impact potentiel.

« Une guerre commerciale, si elle s’intensifie, aura sans aucun doute un impact inflationniste sur l’ensemble du Canada », affirme Peter Norman, vice-président et stratège économique chez Groupe Altus. Si les États-Unis mettent en œuvre les tarifs proposés sur les importations canadiennes, le gouvernement canadien réagira très probablement en imposant ses propres tarifs de rétorsion, ce qui aura inévitablement des répercussions et contribuera à une hausse de l’inflation. De plus, une guerre commerciale exercerait une pression à la baisse sur la valeur du dollar canadien, ce qui rendrait les importations encore plus coûteuses pour les Canadiens.

Il n’est pas facile de passer au crible les derniers titres sur les tensions commerciales entre le Canada et les États-Unis. Du point de vue de l’analyse des politiques, les tarifs proposés demeurent une cible mouvante. Il reste à voir quel sera le résultat des deux côtés. Le montant des tarifs, le calendrier, les éventuelles exemptions et la durée pendant laquelle les tarifs pourraient rester en vigueur sont autant de questions qui restent encore très incertaines.

Cette incertitude contribue à une certaine hésitation chez les acteurs du marché de l’immobilier commercial. « Nous constatons des retards et une certaine pause pendant que les gens essaient de comprendre quels droits de douane sont susceptibles d’être appliqués et quels seront leurs impacts au cours des six prochains mois », déclare Ray Wong, vice-président, Solutions de données chez Groupe Altus. Cependant, le débat sur les droits de douane n’a pas arrêté les transactions et les investisseurs restent actifs. « Il existe toujours une demande pour des biens immobiliers de qualité, et les investisseurs se concentrent sur des actifs de base offrant de bons rendements qui pourront résister à la tempête, avec ou sans droits de douane », ajoute M. Wong.

Il est clair que de nombreuses inconnues restent à éclaircir. Cependant, l’analyse de différents scénarios donne un aperçu des répercussions potentielles à venir sur l’économie canadienne, le marché immobilier et les perspectives des coûts de construction en particulier.

Propositions tarifaires actuellement sur la table :

• Le gouvernement américain a annoncé qu’il appliquerait de nouveaux tarifs de 25 % sur les importations canadiennes de produits en acier et en aluminium, qui sont définis de manière similaire aux tarifs de 2018. Ces tarifs pourraient être en vigueur d’ici le 12 mars.

• Le président Trump a également déclaré que les États-Unis prévoyaient d’imposer des droits de douane de 25 % sur tous les produits canadiens, avec des droits de douane moins élevés sur l’énergie. Le 3 février, cette proposition a été suspendue pendant 30 jours, et on ne sait pas si elle réapparaîtra dans sa forme actuelle ou si elle connaîtra des changements.

• Le Canada a réagi en imposant des droits de douane de 25 % sur 155 milliards de dollars de marchandises américaines importées. Ce programme de droits de douane est également suspendu en attendant les négociations en cours avec les États-Unis.

• À tout cela s’ajoute une communication récente de l’administration américaine concernant des tarifs supplémentaires ou d’autres mesures de rétorsion contre le Canada et d’autres pays.

Effet cumulatif. Si les deux tarifs proposés devaient entrer en vigueur, il y aurait un effet cumulatif. Un tarif de 25 % serait appliqué à l’acier et à l’aluminium qui sortent du Canada. Si ces matériaux sont utilisés pour fabriquer des produits qui sont ensuite réimportés au Canada, ils seraient assujettis à un tarif supplémentaire de 25 %. Dans le cas particulier de l’immobilier, cela pourrait doubler l’impact et entraîner une hausse des coûts sur des éléments comme les chaudières, les refroidisseurs et les composants en acier préfabriqués.

L’inflation serait transitoire. Il est important de noter que les effets inflationnistes directs des droits de douane seraient essentiellement transitoires. Cela signifie que dès le premier jour où les droits de douane entreront en vigueur, les taxes supplémentaires se répercuteront et les prix s’ajusteront. Contrairement à l’inflation systémique, les droits de douane sont généralement un coup unique. Ils n’augmentent pas continuellement d’année en année.

Mesurer l’impact de l’immobilier commercial

Les tensions commerciales avec les États-Unis ont de multiples répercussions. Les risques pour le secteur immobilier sont accrus non seulement par les coûts élevés des matériaux, mais aussi par les effets d’entraînement négatifs de la macroéconomie. Une croissance économique plus lente pourrait avoir un impact sur la demande d’espace, les coûts d’exploitation et la croissance des revenus. Le secteur s’inquiète également de l’impact exacerbant des tarifs douaniers sur les coûts de construction déjà très élevés et sur les taxes gouvernementales liées aux nouveaux projets de développement.

En termes d’impact économique plus large, les États-Unis sont le partenaire commercial le plus important du Canada. En 2024, la valeur combinée des importations et des exportations de biens échangés avec les États-Unis a dépassé la barre du billion de dollars canadiens pour une troisième année consécutive. Selon Statistique Canada, les États-Unis étaient la destination de 76 % des exportations totales du Canada et le point d’origine de 62 % des importations totales.

En ce qui concerne l’immobilier, le Canada ne dépend généralement pas de manière significative des importations américaines pour ses matériaux de construction. Selon une analyse d’ Groupe Altus, l’intensité des importations américaines pour les coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) représente environ 8,1 % du coût total de la construction. « Le secteur canadien de la construction est, dans l’ensemble, un secteur national », explique Norman. L’un des principaux secteurs exposés est celui des équipements mécaniques, avec plus de 40 % des équipements CVC et mécaniques importés des États-Unis.

Perspectives des coûts de construction

Le secteur de la construction craint que les tarifs douaniers s’ajoutent aux coûts de construction déjà élevés et aux taxes gouvernementales liées aux nouvelles constructions. Bien que la pression inflationniste sur les coûts de construction se soit stabilisée au cours de la dernière année, les coûts restent nettement plus élevés qu’avant la pandémie. Par exemple, le coût de construction de logements de faible hauteur dans la région du Grand Toronto est deux fois plus élevé qu’il y a cinq ans, tandis que le coût de construction d’un appartement en hauteur est environ 75 % plus élevé.

Les coûts de construction élevés, y compris les taxes et frais gouvernementaux importants, rendent déjà difficile pour les développeurs d’aller de l’avant avec de nouveaux projets.

« Le résultat sera probablement une réévaluation un peu plus poussée des chiffres pro forma et des rendements attendus nécessaires pour justifier ces projets, ce qui pourrait entraver les nouvelles constructions à l’avenir », explique Wong.

Un autre point important à souligner concernant les tarifs douaniers est que les gens n’absorbent pas automatiquement les coûts plus élevés. Ils remplacent les biens importés qui sont soumis à des tarifs élevés, fait remarquer Norman. La question pour le secteur canadien de la construction, même avec un pourcentage relativement faible de matériaux provenant des États-Unis, est de savoir combien de ces matériaux peuvent être achetés à l’extérieur des États-Unis.

Par exemple, le Canada importe beaucoup de plâtre (cloisons sèches) des États-Unis, mais il est également un important producteur national de plâtre. De même, pour les équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) et les équipements mécaniques, le ratio d’importation en provenance des États-Unis est élevé, mais d’autres sources incluent l’Allemagne, la Chine et d’autres pays. Ainsi, même si les tarifs douaniers sont préoccupants, certains facteurs d’atténuation peuvent potentiellement entrer en jeu pour réduire l’impact sur les coûts.

L’incertitude alimente l’hésitation

Les hésitations sur le marché persisteront probablement jusqu’à ce que les politiques commerciales des deux côtés soient plus claires. Cependant, la plupart des propriétaires et investisseurs immobiliers envisagent l’immobilier sous l’angle de stratégies à moyen et long terme. « À ce stade, on ne sait pas combien de temps les tarifs douaniers pourraient rester en place. La durée globale est donc un autre aspect que les décideurs tentent de prendre en compte lorsqu’ils envisagent d’ajuster les portefeuilles ou de nouveaux plans », explique Wong.

Au milieu de l'incertitude entourant les tarifs douaniers potentiels, il est clair que les tensions sont actuellement élevées entre les États-Unis et le Canada, avec la possibilité réelle d'imposition de tarifs douaniers de part et d'autre. Il est fort probable que ces tarifs affectent le secteur immobilier en général, et le secteur de la construction plus spécifiquement en ce qui concerne les matériaux et équipements de construction.

Malgré l’exposition limitée du secteur de la construction aux importations américaines, l’environnement commercial a des conséquences économiques importantes pour le Canada, ce qui pose un risque supplémentaire pour le marché immobilier commercial dans son ensemble. Le secteur immobilier est sensible aux conditions macroéconomiques qui pourraient avoir un impact sur les coûts d’exploitation et de construction, ainsi que sur les fondamentaux du secteur immobilier.

« Nous sommes confrontés à une grande incertitude. Je conseillerais aux entreprises de ne pas réagir de manière excessive en se basant sur des spéculations tant que nous ne savons pas quelles politiques seront réellement mises en place », ajoute Wong. « Les fondamentaux de l’immobilier, à l’exception du secteur des bureaux, sont toujours bons. La clé pour l’instant est donc de rester concentré sur les fondamentaux du marché, de gérer les gains d’efficacité et de faire les recherches nécessaires pour s’assurer que les chiffres sont solides à l’avenir sans trop spéculer sur le marché. »

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