Guide de faisabilité du développement immobilier - Partie 1

Les promoteurs immobiliers les plus performants se soucient de créer des lieux de qualité pour leurs clients. Mais le développement immobilier est aussi une question de profit – et mener une étude de faisabilité de développement immobilier est essentiel pour évaluer la viabilité de votre projet de développement.

Ce guide de faisabilité du développement immobilier se compose de 5 parties, dans lesquelles nous partageons nos connaissances et nos idées d'experts pour vous aider à évaluer la viabilité financière de votre projet de développement.

• Partie 1 – Comment déterminer le meilleur résultat financier pour votre prochain projet de développement

• Partie 2 – Équilibrer le risque et le rendement de l'immobilier

• Partie 3 – Évaluations foncières : quel est votre prix de départ ?

• Partie 4 – Le compromis entre les feuilles de calcul et les logiciels de faisabilité spécialement conçus

• Partie 5 – Fondamentaux du financement de projets de développement

Dans la première partie, nous expliquons les principes fondamentaux d’une étude de faisabilité de développement immobilier et explorons :

• Pourquoi une étude de faisabilité financière est-elle importante ?

• Quels sont les trois niveaux de faisabilité du développement ?

• Comment choisir le bon modèle de faisabilité ?

• Comment puis-je évaluer les risques et découvrir des opportunités ?

• Quels coûts de développement immobilier dois-je prendre en compte ?

• Quels outils peuvent m’aider à prendre la meilleure décision ?

• Pourquoi une étude de faisabilité financière est-elle importante ?

Pourquoi une étude de faisabilité financière est-elle importante?

Un développement réussi repose avant tout sur un équilibre entre les risques et les rendements. Une étude de faisabilité est le point de départ pour obtenir le potentiel maximum et le meilleur rendement possible – l’utilisation la plus élevée et la meilleure – pour tout développement.

Une étude de faisabilité financière évalue le taux de rentabilité de tout développement immobilier. Cela peut vous donner confiance dans vos décisions et déterminer si le projet de développement sera un succès financier ou non.

Grâce à une évaluation détaillée des risques et des rendements potentiels, vous serez en mesure de tester chaque hypothèse, de prendre des décisions intelligentes et de maximiser chaque opportunité.

Quels sont les trois niveaux de faisabilité?

Une étude de faisabilité de développement immobilier évalue un plan proposé pour déterminer s’il a des chances de réussir. Tout développeur qui réussit sait qu’une étude de faisabilité de développement n’est jamais un exercice ponctuel. Il s’agit plutôt d’un processus évolutif. Il est rare qu’une étude de faisabilité initiale reflète le résultat final.

En règle générale, les études de faisabilité sont entreprises en trois étapes, chacune révélant des détails plus approfondis sur le projet. Ces niveaux de faisabilité sont :

• Faisabilité de haut niveau: La toute première étape de faisabilité – parfois appelée analyse préliminaire ou « calcul au dos de l’enveloppe » – explore les idées et prend en compte les avantages et les inconvénients du site de développement. Vous pouvez faire des hypothèses basées sur des attributs et des contraintes et faire des suppositions sur l'offre et la demande locales.

• Faisabilité statique: Les hypothèses que vous avez formulées au cours de l’étude de faisabilité de haut niveau seront fondées sur des faits plus solides et vous aurez une compréhension claire de l’utilisation la plus élevée et la meilleure du site. Il y a encore un peu d’incertitude – notamment en ce qui concerne les revenus, les délais et les coûts – à ce stade de faisabilité, vous ne devriez donc pas prendre de décision d’achat pour l’instant.

• Faisabilité des flux de trésorerie: Enfin, à ce stade, vous abordez les détails, notamment en ce qui concerne le financement du projet et les exigences de financement. Lorsque vous négociez un prix, vous devez comprendre combien d’argent va sortir et combien va rentrer. Vérifiez et remettez en question toutes vos hypothèses. Les chiffres des revenus, des délais et des coûts sont-ils toujours valables?

Comment choisir le bon modèle de faisabilité?

Déterminer si un projet « réussit » peut prendre beaucoup de temps et d’efforts – mais une étude de faisabilité de développement immobilier vous donne confiance dans vos décisions et détermine si votre rêve de développement sera un succès ou un échec financier.

Il existe de nombreux modèles de faisabilité différents, mais il en existe deux couramment utilisés dans le jeu de la promotion immobilière : l’approche de la marge de développement et l’analyse des flux de trésorerie actualisés. Nous y reviendrons plus en détail ci-dessous.

Approche marge de développement

Lorsque vous connaissez le prix exact payé pour un terrain ou que vous pouvez estimer sa valeur, vous pouvez utiliser l'approche de la marge de développement pour déterminer le bénéfice proposé sur votre projet de développement. À l’aide de ce modèle traditionnel, vous estimez le coût total de développement en dollars courants, non gonflés (y compris les intérêts sur les emprunts à 100 %). La formule simple ci-dessous est connue sous le nom d’approche « au dos de l’enveloppe ».

Marge de développement = Bénéfice net / Coût total de développement

Les revenus anticipés sont calculés sur la base des valeurs de vente du projet, et les coûts (y compris le terrain mais pas la marge du promoteur) sont soustraits pour estimer le bénéfice net. Vous calculez ensuite la marge de développement en divisant le bénéfice par le coût total de développement.

Cette approche est rapide et simple et constitue une bonne méthode pour comparer des projets similaires sur des délais similaires. Les plus gros inconvénients ? Il ne tient pas compte de la valeur temporelle de l’argent et est donc inefficace sur les projets plus longs. Les comparaisons entre des projets ayant des durées et des opportunités d’investissement différentes peuvent également s’avérer délicates.

Analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF)

Les inconvénients de l’approche de la marge de développement conduisent souvent les développeurs à recourir à la méthode des flux de trésorerie actualisés, également connue sous le nom de DCF.

DCF estime la valeur d'un investissement en fonction de ses flux de trésorerie futurs. L'analyse DCF tente de déterminer la valeur d'un investissement aujourd'hui, sur la base de projections du montant d'argent qu'il générera dans le futur.

Habituellement, un dollar d'aujourd'hui a plus de valeur qu'un dollar l'année prochaine, c'est pourquoi l'analyse DCF prend en compte la valeur temporelle de l'argent et son impact sur les retours sur le développeur au fil du temps. Dans cette méthode, la valeur de tous les éléments de trésorerie est calculée pour chaque période, ce qui donne une fourchette de flux de trésorerie nets au fil du temps.

Parce qu’elle prend en compte la valeur temporelle de l’argent, les hypothèses de cette méthode sont plus explicites. Mais cela peut aussi être complexe et long à entreprendre sans l’aide d’un logiciel puissant.

Examinons de plus près un exemple d’analyse DCF ci-dessous et décomposons certaines des entrées clés.

• Valeur actuelle nette: La VAN est la valeur monétaire estimée actuelle d'un actif, d'un investissement ou d'un projet. La VAN mesure les entrées et sorties de trésorerie futures attendues, ajustées du prix d'achat initial, pour calculer la valeur de l'actif. Un projet à VAN nulle remboursera l’investissement initial plus le taux de rendement requis. Une VAN positive rembourse au-delà du taux de rendement requis, alors qu’une VAN négative n’est pas réalisable.

• Taux de rendement interne (TRI): Le TRI est le revers de la médaille de la VAN et calcule le retour sur investissement réel sur une base annualisée. Le TRI est le taux d'actualisation auquel la valeur actuelle nette est égale à zéro. Par exemple, l’argent investi sur un compte bancaire rapportant des intérêts de 5% aurait un TRI de 5%. Le TRI peut être difficile à calculer, même si des logiciels comme ARGUS EstateMaster et ARGUS Developer ont facilité le calcul des chiffres et la détermination du TRI.

• Tarif réduit: Si un projet nécessite un certain investissement maintenant (ainsi que dans le futur) et que vous pouvez prédire les rendements futurs qu'il générera, le taux d'actualisation peut vous aider à calculer la valeur actuelle des flux de trésorerie. Si la valeur actuelle nette est positive, le projet est viable. Dans le cas contraire, cela est considéré comme financièrement irréalisable.

Figure 1 - Analyse des flux de trésorerie actualisés

Cet exemple estime un remboursement positif (valeur actuelle nette de 215 406$) au-delà du rendement requis de 20% (taux d'actualisation) sur la période de détention du projet (4 ans).

Comment puis-je évaluer les risques et découvrir des opportunités?

Un promoteur immobilier doit gérer les forces concurrentes du risque et du rendement. Il existe un mantra très simple qui reste fondamentalement vrai dans le domaine de la promotion immobilière: plus le risque est grand, plus le rendement est important.

La forme la plus simple d'analyse des risques est l'analyse de sensibilité, qui doit être utilisée pour comprendre comment les modifications apportées aux intrants individuels (tels que le coût de construction ou les valeurs de vente) pourraient affecter la faisabilité de votre projet. C'est à dire. Que se passe-t-il si les coûts de construction augmentent de 10 % ou diminuent de 5% ?

La modélisation de scénarios peut être utilisée pour évaluer l’utilisation maximale et optimale. Chaque étude de faisabilité doit déterminer si le développement proposé constitue ou non l'utilisation la plus élevée et la meilleure, et si un autre type d'actif maximiserait la valeur.

Les promoteurs immobiliers utilisent de plus en plus l’analyse de sensibilité et de scénarios pour évaluer les risques et découvrir des opportunités.

En savoir plus dans notre Guide de faisabilité du développement immobilier, partie 2 – Équilibrer risque et rendement dans le développement immobilier

Quels coûts de développement immobilier dois-je prendre en compte?

En fin de compte, le développement immobilier consiste à gagner de l’argent – ​​et cela nécessite de comprendre vos coûts. Une étude de faisabilité complète prendra en compte ces principaux coûts :

• Coût d'acquisition: Coûts associés à l'acquisition du développement, y compris les frais juridiques, les droits de timbre et les tarifs.

• Les coûts de construction: Généralement calculé en fonction de la conception ou de la taille du développement, au tarif au mètre carré. Si vous recevez un coût de construction fixe d’un constructeur, cela constitue un énorme avantage.

• Frais et règlements du conseil: Les organismes et conseils de réglementation locaux factureront des montants différents pour différentes certifications. Assurez-vous de prendre en compte les demandes d'approbation de développement, les frais de permis de construire, le zonage, les titres de strate et les coûts de lotissement.

• Frais de possession du terrain: Les projets immobiliers ne s’arrêtent pas le jour où les ouvriers quittent le chantier. Vous pouvez conserver les propriétés pendant un certain temps avant de les vendre, ce qui signifie que vous devez continuer à respecter vos obligations financières.

• Honoraires professionnels: Cela devrait inclure tous les frais facturés par les consultants et les professionnels tels que les avocats, les urbanistes ou les architectes, les métreurs ou les ingénieurs, et représente généralement un pourcentage de la construction.

• Ventes et marketing: Tous les frais embauchés pour aider à commercialiser ou vendre la propriété. Des brochures à l'expérience immersive de réalité virtuelle en passant par les agents immobiliers rémunérés à la commission vendant votre propriété.

• Impôt: Les taxes peuvent varier selon les juridictions, mais elles constituent un élément inévitable et fondamental du processus de développement.

• Contingence: Peu de développements immobiliers se déroulent exactement comme prévu, et une éventualité vous aide à rester sur la bonne voie lorsque les coûts dépassent votre budget. En règle générale, 5 à 10 % du budget doivent être alloués pour couvrir les coûts supplémentaires ou imprévus pendant le projet de construction. Laisser de côté le tampon peut facilement provoquer des explosions budgétaires. À l’inverse, une imprévu trop gonflé peut masquer la viabilité d’un projet.

Quels outils peuvent m’aider à prendre la meilleure décision?

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous fier à un logiciel sophistiqué, comme ARGUS EstateMaster ou ARGUS Developer. Avec une solution robuste, vous serez en mesure de saisir davantage de données pour créer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

• ARGUS EstateMaster: Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur résiduelle du terrain, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne, pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.

*Conçu spécialement pour la région Asie-Pacifique et Moyen-Orient

• ARGUS Developer: Créez et exploitez des modèles pro forma, établissez un calendrier de projet avec des étapes configurables en fonction de votre projet, liez les phases et modélisez les dépendances des phases, testez les scénarios pour les développements proposés et apportez de la transparence aux risques.

*Conçu spécialement pour les régions d'Amérique du Nord et d'Europe

Continuez à lire le prochain épisode: Guide de faisabilité du développement immobilier, partie 2 – Équilibrer risque et rendement dans le développement immobilier

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