Un regain d’optimisme pour les promoteurs immobiliers résidentiels britanniques ?

Décryptage du plan ambitieux visant à dynamiser le logement résidentiel au Royaume-Uni

Le nouveau gouvernement travailliste du Royaume-Uni a proposé des réformes potentielles du National Planning Policy Framework (NPPF), qui décrit les politiques d'urbanisme du gouvernement pour l'Angleterre. Se décrivant comme un « plan local clair et ambitieux pour la construction de logements de qualité et la croissance économique », ces réformes visent à améliorer le système de planification et à aborder les problèmes clés d’approvisionnement en logements dans le pays, en adoptant une approche axée sur la croissance.

Ces réformes prévues apportent de nombreux aspects positifs, notamment en répondant au besoin croissant de logements abordables au Royaume-Uni, avec des objectifs ambitieux de création de nouvelles villes et en envisageant de réutiliser et de développer des terres en « ceinture grise ». En théorie, ces réformes donneraient un élan nécessaire à l'industrie du développement et aideraient le Royaume-Uni à répondre à ses besoins en matière d'offre de logements. Cependant, comme pour tout plan ambitieux, plusieurs questions restent à résoudre, notamment des inquiétudes de la part des promoteurs concernant l'impact des réformes sur la viabilité des projets déjà approuvés.

Altus Group a eu le privilège d’interviewer Tom Hegan, associé chez Turner Morum, pour tirer parti de son expertise et aborder certains de ces enjeux clés en profondeur.

Hegan est spécialisé dans l'analyse de viabilité et les conseils en évaluation, notamment dans les négociations de logements abordables (Section 106) et les évaluations de terrains à bâtir. Il est fortement impliqué dans les processus de témoin expert / arbitrage et d'autres questions de conseil en développement. En tant qu'évaluateur agréé RICS et expert témoin, il possède une connaissance approfondie des aspects pratiques de réformes ambitieuses comme celle-ci.

Explorons pourquoi un optimisme prudent est justifié pour les développeurs britanniques, même si nous sommes encore au début du processus de réforme et avons besoin de moderniser les systèmes pour le soutenir.

Comment résumeriez-vous succinctement les réformes prévues du NPPF ?

Hegan : Les réformes proposées introduisent une couverture universelle et ambitieuse des plans locaux, visant à stimuler la croissance économique et à mettre 1,5 million de nouveaux logements sur le marché. Elles rendraient obligatoire l’évaluation des besoins en logement et fixeraient un objectif ambitieux de 50 % de logements abordables pour de nombreux nouveaux grands projets stratégiques.

Ces réformes ciblent principalement une définition plus large des terrains industriels abandonnés et identifient des terres en ceinture grise adaptées pour répondre aux besoins de développement dans l'intérêt public. Les changements plus vastes incluent des modifications pour les autorités locales de planification, visant le développement de logements abordables, soutenant la croissance économique et augmentant les frais de planification.

Les promoteurs sont-ils optimistes quant à la concrétisation de ces promesses politiques ? Y a-t-il des domaines où les réformes pourraient ne fonctionner que « sur papier » ?

Hegan : Oui, les réformes proposées comportent de nombreux aspects positifs. Elles visent à simplifier le système de planification et à réintroduire des objectifs de logements obligatoires pour les autorités locales. La réduction de la bureaucratie est toujours bien accueillie, surtout alors que la plupart de l'industrie du logement au Royaume-Uni considère que le système de planification est défaillant. Cependant, il y a effectivement quelques préoccupations.

Un objectif de 50 % de logements abordables est une cible ambitieuse mais probablement irréaliste pour la plupart des projets. Même à Londres, la zone à la plus haute valeur au Royaume-Uni, cet objectif est rarement atteint. Le risque de fixer une cible aussi élevée réside dans la nécessité d'examiner la viabilité de chaque projet, ce qui entraîne des retards et des coûts supplémentaires pour les évaluations de viabilité.

De plus, la valeur de référence des terrains est cruciale. Actuellement, il existe une fourchette bien établie de rendements minimums acceptables pour les propriétaires fonciers, généralement comprise entre 100 000 et 200 000 £ par acre brut. Les réformes suggèrent des réductions potentielles de la valeur de référence des terrains (BLV), ce qui dissuaderait les propriétaires fonciers de mettre leurs terrains sur le marché. Des accords contractuels sont généralement déjà en place pour de nombreux sites de développement potentiels et incluent ce type de prix minimum. Réduire les BLV de cette manière stériliserait essentiellement ces sites, rendant impossible la réalisation des objectifs de logement ambitieux du gouvernement.

Les augmentations de l’impôt sur les gains en capital (CGT) réduiront déjà les rendements nets des propriétaires fonciers, ce qui pourrait poser problème, car la suppression des avantages fiscaux découragerait encore plus la mise à disposition des terrains. Les propositions suggèrent également l’utilisation de pouvoirs d'achat compulsifs pour forcer ces terrains à participer, mais il est raisonnable de dire que l'industrie considère cela comme une menace creuse. Une « saisie » de terres à grande échelle serait inacceptable et inapplicable à grande échelle, pour diverses raisons, notamment les délais, les coûts et les défis juridiques inévitables.

Il existe également l’utilisation de mécanismes de révision. Ceux-ci sont généralement utilisés lorsque les promoteurs ont convenu de réductions de logements abordables avec l'autorité de planification locale lors de l'étape de planification, en fonction de la viabilité du site. Ces mécanismes complexes n'apportent généralement pas grand-chose aux conseils municipaux mais ajoutent une couche supplémentaire considérable de complexité au système de planification, en constituant plus un obstacle qu'une incitation. Exiger des mécanismes de révision dans presque tous les projets réduirait le nombre de logements construits, sans réel bénéfice tangible.

Enfin, au Royaume-Uni, il existe une attitude favorable à l’apparition de nouveaux logements, mais ce soutien s’atténue lorsque le développement nécessaire se trouve « dans son propre quartier ».

C'est une bonne chose qu'une initiative soit mise en place pour stimuler le développement et augmenter l'offre de logements, mais la réalité est que le NPPF pourrait avoir un impact sur la viabilité de nombreux projets existants. Êtes-vous d'accord ?

Hegan: La certitude est essentielle pour le développement du logement. Une fois qu'une proposition pour un nombre défini de logements est fixée, le promoteur se tournera vers ses exigences de contribution de la Section 106 et ce qui est exigé du projet, en termes de fourniture d'infrastructures. Cela aide les promoteurs à décider si le projet est viable et / ou si des changements sont nécessaires.

En théorie, il s’agit d’un processus simple. En réalité, les systèmes de planification lourds et non optimisés au Royaume-Uni ralentissent le processus, en particulier lorsque les demandes de projets évoluent sans cesse, ce qui rend les décisions et la budgétisation difficiles. Cela a un impact sur les investissements et les financements disponibles pour les promoteurs.

Les changements proposés au NPPF, s’ils sont mis en œuvre de manière judicieuse, pourraient être le point de bascule des réformes des permis de construire dont nous avons besoin. Cependant, ils auront des répercussions sur l’économie en général autour du développement. Si le secteur connaît une augmentation massive de la demande, nous avons besoin de l’augmentation correspondante des capacités, comme la main-d’œuvre pour construire ces maisons supplémentaires et les matériaux de construction pour soutenir la construction.

Comment les réformes et les systèmes proposés du NPPF pourraient-ils être améliorés pour faciliter, plutôt que ralentir, les plans de développement ?

Hegan: Des objectifs de logements abordables déterminés au niveau régional, basés sur des évaluations de viabilité à l’échelle de la zone plutôt que sur un objectif global, seraient plus viables. Cependant, il existe un besoin immense de ressources supplémentaires et d’une refonte du système de planification.

Bien que des urbanistes hautement professionnels et formés travaillant pour des conseils municipaux puissent recommander l’approbation d’un permis de construire, la décision finale revient généralement aux membres élus, qui n’ont souvent pas nécessairement les compétences ou l’expérience en matière de développement requises et qui adoptent très souvent une approche du type « pas dans mon jardin ! ». Le fait de retirer les sites attribués de ce processus et d’autoriser l’approbation au niveau de l’agent d’urbanisme simplifierait considérablement ces décisions d’urbanisme. Avec ce changement, seuls les sites non attribués devraient devoir passer par ce processus d’approbation des membres.

Il est également important de s’attaquer aux boucles répétitives qui entraînent des retards inutiles dans la planification. Les promoteurs ne devraient pas avoir besoin d’utiliser la menace d’un appel à la planification pour voir des progrès. Nous devons donner aux promoteurs la certitude de sécuriser l’investissement nécessaire à la promotion de ces sites. La réduction des complexités inutiles, des charges financières et des risques de planification, ainsi qu’un meilleur soutien aux petits promoteurs/PME, entraîneraient des améliorations considérables.

Dans l’ensemble, il existe de nombreuses raisons d’être optimiste quant à la capacité du gouvernement travailliste à répondre aux besoins du secteur du logement au Royaume-Uni grâce à ses propositions de réformes du NPPF. Cependant, comme pour toute proposition naissante, il reste encore beaucoup à faire pour la peaufiner et en faire un plan de travail plutôt qu’un rêve ambitieux, en particulier la modernisation sous-jacente nécessaire pour mieux soutenir ses objectifs.

Tirer parti d’une approche plus modernisée

Tout changement ambitieux de ce type implique la nécessité de systèmes plus modernes pour tester la viabilité du projet et maintenir le cap. Si les feuilles de calcul très complexes élaborées au fil des ans constituent le pilier de nombreux programmes, les modifications et les mises à jour peuvent être fastidieuses et vulnérables aux erreurs humaines. Cela accroît le risque que de nombreux programmes soient bloqués ou abandonnés en raison d'un manque d'accessibilité et de transparence des logiciels de modélisation financière. La modernisation de ces systèmes permettrait de réduire le temps nécessaire pour adapter les programmes et d'obtenir les approbations rapidement et efficacement.

À mesure que les propositions gouvernementales se transforment en projets, l’industrie britannique du développement devra mettre la main à la pâte pour résoudre certains de ces problèmes et faire ce qu’elle peut pour aider à répondre aux besoins de logement du pays.

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