Équilibrer risque et rendement dans le développement immobilier

Quels sont les principaux risques liés au développement immobilier ?

Comprendre les risques inhérents au développement immobilier devrait être un élément important de toute étude de faisabilité de développement.

Les variables changeantes telles que les coûts et la durée de la construction, la valeur des ventes, les loyers et les taux d’intérêt peuvent toutes affecter les indicateurs de performance clés de votre projet et déterminer la probabilité d’atteindre les taux de rendement visés.

Bien qu’il existe de nombreux risques à gérer, cinq se démarquent des autres :

1. Délais : Les retards dans l'approbation du développement, les conditions météorologiques inattendues ou les litiges contractuels ne sont que trois des nombreuses raisons pour lesquelles les projets peuvent prendre plus de temps que prévu. Les projets de promotion immobilière prennent régulièrement du temps, ce qui peut être très coûteux, notamment en termes de coût de la dette. La gestion de ce risque nécessite des contrats de construction solides et un budget de prévoyance – mais surtout, cela nécessite en premier lieu un calendrier réaliste.

2. Dépassements de coûts : Les variations des coûts peuvent miner la marge bénéficiaire de tout développement. Atténuer le risque de dépassement de coûts nécessite une compréhension claire de vos coûts dès le départ – et que ces coûts soient tous présents noir sur blanc dans vos documents de construction et vos contrats. Prenez le temps de détailler les luminaires, les aménagements et les finitions et assurez-vous de ne rien manquer.

3. Mouvements du marché : Les baisses de la demande et des taux de vente peuvent exercer une pression sur vos bénéfices, tout comme les nouveaux développements qui sortent de terre à proximité. Les hausses de taux d’intérêt, les nouvelles taxes ou les changements dans les paramètres d’investissement peuvent également donner de la nervosité au marché – et cela peut nuire gravement à vos résultats.

4. Entrepreneurs peu fiables : Nous avons tous entendu les histoires d’horreur de constructeurs qui ont fait faillite en cours de projet. La manière d’atténuer ce risque consiste à entreprendre une diligence raisonnable détaillée avant de signer sur la ligne pointillée. Vérifiez le travail des entrepreneurs que vous proposez, obtenez les commentaires d'anciens clients et parlez à vos collègues et même à vos concurrents. Prenez le temps de prendre la bonne décision.

5. Faisabilité défectueuse : L’un des moyens les plus rapides de perdre de l’argent en matière de développement immobilier consiste à travailler avec des chiffres basés sur des suppositions. S’assurer que les chiffres s’accumulent est un élément essentiel du développement immobilier. Assurez-vous que les projets financiers, les budgets et les faisabilités sont solides et rigoureux, car les chiffres caoutchouteux sont un signe infaillible d’échec du projet.

Pourquoi l’analyse de sensibilité et de scénarios est-elle importante pour votre étude de faisabilité de développement ?

C'est une chose de comprendre les risques potentiels. C’en est une autre de les appliquer à votre projet de développement.

C’est pourquoi les promoteurs immobiliers ont de plus en plus recours à l’analyse de sensibilité et à l’analyse de scénarios – des techniques de modélisation qui permettent d’analyser les scénarios économiques, de comprendre l’exposition aux risques et de découvrir des opportunités cachées.

L'analyse de sensibilité vous aide à comprendre comment les modifications apportées aux intrants individuels peuvent affecter la faisabilité de votre projet. Par exemple, que se passe-t-il si les coûts de construction augmentent de 10 % ou diminuent de 5 % ? Votre projet sera-t-il toujours rentable ?

L'analyse de scénarios peut vous aider à évaluer l'utilisation la plus élevée et la meilleure de votre site de développement en testant différentes combinaisons d'entrées, affectant la faisabilité du projet. Demande toi:

• L'utilisation que je propose est-elle physiquement possible ? Oubliez le zonage et l’économie pour l’instant. Demandez-vous plutôt si votre proposition est physiquement possible. Pensez à la topographie, à la taille et à la forme du terrain, au sol et à l’eau, aux conditions météorologiques et aux aménagements voisins.

• L'utilisation est-elle légalement autorisée ? Le prochain test consiste à savoir si votre développement respectera les réglementations et restrictions en matière d’urbanisme. L'utilisation que vous proposez est-elle autorisée dans cette zone ? Sera-t-il conforme aux codes du bâtiment ?

• Y a-t-il un marché pour mon développement ? Pour répondre à cette question, vous devrez analyser le marché, comprendre vos concurrents et battre le pavé pour parler à des clients potentiels.

• Est-ce l’option la plus productive ? Considérez toutes vos utilisations possibles et classez-les par ordre de taux de rendement et de risque. Êtes-vous prêt à prendre le risque d’obtenir un rendement élevé ?

Quels outils peuvent m’aider à prendre la meilleure décision ?

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous fier à un logiciel sophistiqué, comme ARGUS EstateMaster ou ARGUS Developer. Avec une solution robuste, vous serez en mesure de saisir davantage de données pour créer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

• ARGUS EstateMaster: Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur résiduelle du terrain, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne, pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.

*Conçu spécialement pour la région Asie-Pacifique et Moyen-Orient

• ARGUS Developer: Créez et exploitez des modèles pro forma, établissez un calendrier de projet avec des étapes configurables en fonction de votre projet, liez les phases et modélisez les dépendances des phases, testez les scénarios pour les développements proposés et apportez de la transparence aux risques.

*Conçu spécialement pour les régions d'Amérique du Nord et d'Europe

Continuez à lire le prochain épisode : Guide de faisabilité du développement immobilier, partie 3 – Évaluations des terrains : quel est votre prix de départ ?