Évaluations foncières: Quel est votre prix de départ?

Tout aspirant promoteur immobilier sait que le prix que vous payez pour un terrain joue un rôle important dans votre marge bénéficiaire. C’est pourquoi l’évaluation des terrains est une compétence importante que tout promoteur doit maîtriser.

La plupart frais de développement immobilierLes *$* restent relativement statiques et sont assez faciles à estimer avec une petite marge d’erreur, qu’il s’agisse des frais de permis, des services professionnels ou du coût de l’argent. Mais deux variables peuvent être difficiles à estimer : la valeur du terrain et la valeur de vente finale.

Le prix que vous payez pour un terrain ne détermine pas toujours le prix de vente que vous obtiendrez pour le produit fini. Pour cette raison, comprendre comment valoriser un terrain est une première étape essentielle dans tout projet de promotion immobilière.

Il existe deux méthodes courantes pour déterminer la valeur d’un terrain : l’approche par comparaison directe et la méthode d’évaluation foncière résiduelle. Creusons un peu plus pour comprendre les deux et les circonstances dans lesquelles vous les utiliseriez.

Approche de comparaison directe

C’est l’une des méthodes les plus simples et les plus pratiques pour déterminer la valeur d’un terrain. Avec quelques connaissances de base, vous pouvez établir une valeur foncière en utilisant l’approche de comparaison directe en trois étapes :

• Identifier l'utilisation la plus élevée et la meilleure du site - examiner l'emplacement et les données démographiques, la réglementation et les contrôles de planification

• Évaluer les transactions récentes de sites similaires – prendre en compte les caractéristiques supérieures ou inférieures telles que les attributs et commodités de localisation, la taille, la forme et la topographie

• Ajustez les valeurs de ventes comparables : comparez les similitudes et les différences avec le site que vous proposez pour déterminer sa valeur marchande.

L’approche de comparaison directe repose sur un principe simple de substitution : en d’autres termes, un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour votre produit que pour un produit similaire.

Les avantages de cette approche sont clairs : un chiffre final est facile à calculer et vous donne un bon guide lors de l’analyse de projets similaires sur des délais similaires. Les désavantages? Aucun site de développement n'est identique, ce qui rend les comparaisons exactes presque impossibles. Aurez-vous une confiance totale dans votre décision lorsque vous vous fiez à votre intuition ?

Valeur résiduelle du terrain

L’instinct joue un rôle dans la réussite du développement immobilier, tout comme vos devoirs.

Disons que vous repérez une parcelle de terrain de premier ordre qui constituerait le projet parfait. Mais il n’y a rien de comparable à ce site dans le quartier. Comment estimer la valeur du terrain, et encore moins faire une offre raisonnable ?

C’est à ce moment-là que vous examinerez la prochaine méthode d’évaluation de la valeur foncière : le modèle de la valeur résiduelle du terrain (RLV).

Revenus – Coûts (y compris la marge du promoteur, hors terrain) = Valeur résiduelle du terrain

Dans cette formule, les revenus attendus sont basés sur les valeurs de ventes projetées du projet de développement terminé.

Tous les coûts projetés du développement, hors terrain, sont ajoutés à la marge promoteur requise. Ce chiffre combiné est soustrait des revenus projetés pour fournir une valeur estimée du terrain non aménagé, appelée valeur résiduelle du terrain.

Le chiffre final est calculé en travaillant à l’envers pour déterminer quel prix du terrain permettra d’atteindre le rendement cible. Cette valeur aide le promoteur à déterminer le montant maximum qui pourrait être payé pour une parcelle de terrain tout en réalisant le profit requis.

Bien que la méthode de la valeur résiduelle du terrain soit un calcul simple, elle permet d’obtenir une valeur réaliste du terrain, vous aide à évaluer la viabilité d’un projet et à comparer les options sans avoir besoin de connaître la valeur réelle du terrain.

Il y a cependant un inconvénient à cette méthode. Vous avez besoin d’une estimation détaillée de vos dépenses pour vous assurer d’avoir une idée précise.

Quel est votre prix de départ ?

L’une des choses les plus difficiles qu’un développeur doit faire est de renoncer à un accord qui ne fonctionne tout simplement pas. Vous avez peut-être travaillé pendant des semaines pour élaborer votre vision ou n’avez qu’un intérêt passager pour une propriété – mais dans tous les cas, comprendre votre « prix de départ » peut vous donner confiance dans vos décisions.

Quels outils peuvent m’aider à prendre la meilleure décision ?

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous fier à un logiciel sophistiqué, comme ARGUS EstateMaster ou ARGUS Developer. Avec une solution robuste, vous serez en mesure de saisir davantage de données pour créer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

• ARGUS EstateMaster: Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur résiduelle du terrain, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne, pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.

*Conçu spécialement pour la région Asie-Pacifique et Moyen-Orient

• ARGUS Developer: Créez et exploitez des modèles pro forma, établissez un calendrier de projet avec des étapes configurables en fonction de votre projet, liez les phases et modélisez les dépendances des phases, testez les scénarios pour les développements proposés et apportez de la transparence aux risques.

*Conçu spécialement pour les régions d'Amérique du Nord et d'Europe

Continuez à lire le prochain épisode : Guide de faisabilité du développement immobilier partie 4  - Le compromis entre les feuilles de calcul et les logiciels de faisabilité spécialement conçus

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