Pouvez-vous repérer les drapeaux jaunes sur votre projet de construction?

Les retards causés par la pandémie, l'approvisionnement limité en matériaux et en main-d'œuvre et la nécessité de nouveaux protocoles de sécurité font grimper les coûts.

La marge bénéficiaire est réduite. De nombreuses dates clés sont sous pression. Les prévisions de dépenses projetées augmentent. Les réclamations contractuelles sont en augmentation.

Ce sont tous des signes avant-coureurs de détresse pour les projets de construction. Et à mesure que les conséquences de la pandémie se poursuivent, de plus en plus de signes avant-coureurs apparaîtront parmi un plus grand nombre de projets à travers le pays.

Les développeurs doivent savoir comment éviter de tomber dans une situation de détresse pour protéger la valeur de leurs actifs. Les prêteurs doivent savoir quand une telle situation se développe pour protéger leurs intérêts dans le projet.

Une banque ou un contrôleur de prêt peut jouer un rôle crucial en aidant les deux parties. Alors que le suivi des projets se concentre habituellement sur le reporting, pendant les périodes de bouleversements économiques comme celle que nous connaissons actuellement, ces contrôleurs professionnels des coûts, également appelés métreurs, jouent un rôle important dans l'identification des premiers signaux indiquant qu'un projet pourrait être en difficulté.

Si la situation financière se détériore, ils peuvent également aider à identifier les problèmes et à fournir les informations et les documents dont les agents de crédit, les séquestres, les gestionnaires et les fiduciaires pourraient avoir besoin pour mener à bien le projet ou pour préserver autant que possible sa valeur.

Alors que les impacts de la COVID-19 s’accélèrent, voici comment les promoteurs et les prêteurs peuvent protéger de précieux actifs immobiliers grâce aux bons conseils prodigués par le bon professionnel.

Attendez-vous à ce que davantage de projets de construction soient en difficulté

Des mesures de relance budgétaire sans précédent ont entraîné une baisse des cas d’insolvabilité en 2020, mais on s’attend à une augmentation significative des nominations en cas d’insolvabilité pour le reste de 2021.

À mesure que les mesures de soutien gouvernementales seront réduites, les entreprises dites zombies et celles qui vacillent à la limite se retrouveront en difficulté. Le secteur immobilier a tendance à être à la traîne par rapport aux autres secteurs car il faut du temps pour transférer les projets de construction à des agents de crédit capables de gérer des comptes complexes et à haut risque. Mais nous pouvons nous attendre à ce que des situations de détresse liées au COVID émergent.

Les banques ont déjà augmenté leurs provisions pour créances douteuses pour les prêts en souffrance, anticipant des niveaux de détresse accrus au sein du secteur.

Le rôle des contrôleurs de prêts

Sur un projet de construction typique, lorsqu'un prêteur exige un contrôle de prêt, un contrôleur de prêt est nommé pour assumer la responsabilité de garder un œil sur le budget de développement, de vérifier que les travaux facturés ont été terminés et d'identifier tout problème de budget ou de livraison. Leur mandat est défini dans le contrat de prêt entre le prêteur et le promoteur.

Ils aident le développeur à savoir si le projet respecte le budget et, dans le cas contraire, les raisons. Ils aident également à identifier des solutions potentielles pour résoudre les problèmes budgétaires et à savoir s'il peut être nécessaire de puiser dans le budget d'urgence.

Pour le prêteur, le contrôleur des prêts compile des informations et fournit des rapports mensuels détaillant l'avancement du budget, s'il y a des écarts ou des irrégularités dans les coûts et si un financement supplémentaire est nécessaire.

Mais lorsqu’un projet commence à connaître de graves problèmes financiers, les objectifs et la portée de ce travail peuvent changer radicalement.

Identifier les drapeaux jaunes

Alors que les marges bénéficiaires de nombreux projets de construction sont déjà réduites à cause des retards de planification et d'approbation et que de plus en plus de promoteurs procèdent avec de faibles marges, les risques financiers sont extrêmes. Les contrôleurs de prêts constituent souvent la première ligne de défense pour alerter les promoteurs et les prêteurs des signes avant-coureurs de difficultés financières.

Les signes d’avertissement comprennent :

• Retards de calendrier répétitifs et jalons manqués

• Activité et nombre en retard sur place, même en tenant compte des mesures de sécurité liées au COVID

• La présentation du lieu de travail est mauvaise

• Paiements commerciaux en retard ; plaintes fréquentes de sous-traitants ou de fournisseurs concernant des retards de paiement

• Les permis et approbations ne sont pas soumis

• Le promoteur est réticent à approuver une injection de fonds pour un ajustement de calendrier ou un léger dépassement de budget.

• Les réserves sont épuisées

• Demander des remises pour des délais de paiement plus courts

• Demander le paiement de matériaux hors site et dans le désordre

• La surfacturation pour rattraper les retards et la trésorerie est impactée

Pourquoi la surveillance proactive des projets est essentielle à l'heure actuelle

Ces dernières années, un grand nombre de banquiers de crédit ayant une expérience en situations de crise ont pris leur retraite. Parallèlement, de nombreux responsables des relations bancaires n’ont jamais vu de projet de construction en difficulté. Ainsi, lorsque ces situations surviennent inévitablement, elles risquent d’être difficiles à gérer pour les banques.

"C’est pourquoi, plus que jamais dans l’histoire récente, les contrôleurs des prêts seront des alliés importants dans les mois à venir."

Niall McSweeney

Président, Gestion des coûts et des projets, Asie-Pacifique

Rôle d'un contrôleur de prêt dans une situation de détresse

Lorsqu’un projet commence à connaître des difficultés financières, les prêteurs et autres créanciers garantis s’efforcent d’identifier rapidement les défis, les délais et le meilleur plan d’avenir pour atténuer les pertes. Ils ont besoin d'une compréhension claire des risques du projet, de ce qu'il en coûtera pour mener à bien le projet ainsi que des activités de site et de développement requises à court et à long terme.

C’est là qu’un contrôleur de prêt expérimenté est crucial pour atteindre ces objectifs. Si un prêteur détermine que son investissement dans un projet de construction peut être menacé, il se tournera souvent vers un administrateur séquestre pour minimiser les pertes, maximiser la valeur des actifs et atténuer la responsabilité.

Un administrateur-séquestre, un fiduciaire ou un contrôleur peut être nommé par un créancier garanti en vertu de la convention de sûreté ou par le tribunal au nom d'un créancier garanti. Si un projet est mis sous séquestre, le séquestre peut exploiter et gérer l'entreprise jusqu'à ce qu'elle soit vendue en tant qu'entreprise en activité ou vendre ou liquider les actifs pour rembourser la dette impayée.

Dans une situation de détresse, les décisions ne sont pas prises mensuellement ; ils sont préparés quotidiennement, souvent toutes les heures. Faisant face à des contraintes de temps intenses, les séquestres ont besoin d'informations précises et complètes de la part du contrôleur des prêts pour les aider à déterminer s'il convient d'achever, de repositionner ou de céder l'actif. Étant donné qu'un séquestre peut ou non avoir beaucoup d'expérience en construction, le contrôleur des prêts doit être capable d'anticiper, d'examiner, d'analyser, de préparer des rapports et de fournir des documents pour les aider à élaborer un plan d'avenir approprié.

Cela peut impliquer les responsabilités suivantes :

• Examiner les documents de mise sous séquestre pour anticiper ce qui est nécessaire

• Préparer une évaluation des risques du projet et de l'équipe de projet

• Évaluer la valeur du travail en place

• Effectuer une analyse du coût de réalisation du projet et des options pour y parvenir

• Examiner les coûts engagés et à payer, y compris les retenues et les privilèges

• Examiner les contrats commerciaux et les permis, approbations et conformités gouvernementaux

• Effectuer une évaluation des risques et du calendrier

• Effectuer des rapprochements de privilèges (réserve de titre)

• Réaliser une certification détaillée des matériaux stockés hors site pour réduire les risques de perte

• Déterminer le site et les activités de développement immédiats et à long terme requis

En fin de compte, le prêteur et le séquestre s'appuieront sur le contrôleur des prêts pour leur permettre d'élaborer un plan de remobilisation qui réduit les risques à l'avenir.

Une expertise pertinente en matière de surveillance doit être une priorité absolue

Les promoteurs et les prêteurs doivent s'assurer que si les fondations financières d'un projet en construction commencent à montrer des fissures, il existe un contrôleur de prêt compétent qui peut reconnaître les signaux d'alarme et également aider à atténuer les risques lorsqu'une situation de détresse s'installe.

Le défi imminent au cours de cette période de bouleversements imprévisible et volatile est que l’Australie n’a jamais connu auparavant un tel niveau de chocs économiques répétés sur une période aussi courte. Aujourd’hui, de nombreux contrôleurs des prêts n’ont pas joué ce rôle lors des récessions précédentes et ont peu d’expérience en matière de projets en difficulté précipités par des facteurs macroéconomiques. Quelle expérience et expertise devriez-vous rechercher chez un moniteur de prêt qui peut vous aider dans une situation de détresse potentielle ou actuelle ?

Voici quelques-uns des plus importants :

• La capacité de réagir rapidement et de produire des évaluations et des rapports précis

• Expérience pratique en matière de finance, de gestion et de construction, y compris une connaissance de la gestion et de la planification de projets, ainsi que des risques et des problèmes qui peuvent survenir.

• Compréhension complète de la loi SOPA

• Capacité d'examiner et de vérifier les contrats et les prêts, les assurances et les documents judiciaires

• Capacité à évaluer avec précision la valeur totale du travail en place ; le risque peut augmenter de façon exponentielle si les transactions sont certifiées ou signées comme terminées alors qu'il y a du travail en suspens ou des lacunes à corriger

• Expérience dans la protection de projets bloqués et capacité à aider à mobiliser une équipe pour obtenir des résultats ; cela inclut des chefs de projet, des architectes, des ingénieurs en mécanique et des consultants spécialisés tels que ceux possédant une expertise en solutions contractuelles, en analyse de performance, en enveloppes extérieures et en lutte contre la moisissure.

Résumé

Les projets de construction sont intrinsèquement complexes, dynamiques et imprévisibles. Pendant cette période de pandémie sans précédent, les promoteurs et les prêteurs doivent s'assurer que les bons contrôleurs de prêt sont en place pour vos projets et effectuent un suivi anticipé des projets.

En vous alertant des signaux d’alarme et en aidant à atténuer les risques pouvant provenir d’une multitude de sources, une surveillance vigilante peut aider à obtenir un recouvrement maximal des prêts et des facilités de crédit et à préserver la valeur des actifs immobiliers importants.