Les fissures deviennent des crevasses dans le secteur résidentiel australien

Les objectifs de l'Australie en matière de logement sont gravement compromis par une multitude de défis

Le secteur résidentiel est confronté à de nombreux vents contraires, parmi lesquels les projets non viables qui ne tiennent pas la route financièrement, la perte de confiance des constructeurs et une grave pénurie de main-d'œuvre qui a maintenu les coûts de construction à un niveau élevé malgré certains*$*.stabilisation des prix des matériaux. Le paysage de la construction est encore compliqué par la croissance des salaires qui a entraîné une hausse des coûts. Par conséquent, de nombreux constructeurs se tournent vers les travaux du secteur public où le risque de perte financière est plus faible.

Viabilité économique et pénurie de main-d’œuvre : les deux responsables de la stagnation

La faisabilité économique demeure un défi important pour les nouveaux projets dans le secteur résidentiel. La valeur du total des travaux de construction achevés a diminué de 1,0 % pour s'établir à 34,2 milliards de dollars au dernier trimestre de 2023, les nouvelles constructions résidentielles ayant diminué de 4,4 % pour s'établir à 16,9 milliards de dollars. Ce déclin alarmant est le signe d’une crise plus large du développement du logement, mettant à l’épreuve la capacité de l’Australie à accueillir sa population croissante.

Des métiers spécifiques ont eu un augmentation des coûts, les monteurs d'acier connaissant une augmentation de 300 % et les ouvriers du secteur une augmentation de 50 % des coûts. Les pénuries de matériaux, comme le bois, continuent d’exercer une forte pression sur les coûts, malgré la stabilisation d’autres matériaux, comme l’acier.

Même si la croissance des salaires et une migration saine contribuent positivement, le vieillissement de la main-d’œuvre et la difficulté à attirer de nouveaux travailleurs qualifiés continuent de faire pencher la balance des pénuries de main-d’œuvre persistantes. Les prévisions font état d'un déficit de 61 400 travailleurs d'ici 2032. La productivité globale sur le marché de la construction a diminué, impactée par la lenteur des réformes réglementaires et économiques et par un système de licences et de permis fastidieux affectant la faisabilité de nouveaux projets. De plus, l’augmentation des cas d’insolvabilité parmi les entrepreneurs et sous-traitants a eu un impact sur la disponibilité de la main-d’œuvre actuelle et a rallongé les délais de livraison des projets.

En outre, l'ABS fait état d'un refroidissement du marché immobilier après la reprise post-pandémique, la hausse des prix de l'immobilier ralentissant dans les grandes villes en raison du resserrement des conditions de crédit, de la hausse des taux d'intérêt et des problèmes géopolitiques persistants ayant un impact sur le financement en Australie.

Marées changeantes sur le marché immobilier australien

Malgré les fluctuations de l'activité de construction, les pressions économiques continuent de façonner le paysage du marché immobilier australien. Le nombre de logements en construction a culminé à 241 926 au deuxième trimestre 2023, en grande partie grâce aux nouvelles maisons du secteur privé. Cependant, ce chiffre a légèrement diminué pour atteindre 238 475 au quatrième trimestre 2023, reflétant la volatilité persistante du secteur de la construction.

Les taux d’intérêt élevés mettent à rude épreuve la dynamique du marché, ont un impact sur l’accessibilité financière et exacerbent la pénurie d’options de logements abordables, tout en exerçant une pression supplémentaire sur une offre déjà limitée. Malgré ces défis, la valeur nationale des logements a augmenté, principalement en raison d’un décalage persistant entre l’offre et la demande. Les inscriptions dans les grandes capitales restent inférieures de 17,6 % à la moyenne quinquennale, créant un marché favorable aux vendeurs.

Housing Australia prévoit une forte baisse, passant de 148 500 nouveaux ajouts nets en 2022-23 à seulement 127 500 d’ici 2024-25, aggravant ainsi la crise de la disponibilité du logement. Malgré plus de 110 000 nouveaux prêts à l’achat d’un premier logement au cours de l’année écoulée, la lente reprise des prêts destinés aux nouveaux investissements n’a pas suffi à atténuer la demande globale de locations.

Comment les États se comparent-ils ? Selon les dernières données de l'ABS, tous les États et territoires, à l'exception de l'Australie du Sud et du Queensland, enregistrent une baisse des approbations. Les approbations victoriennes sont restées stables, tandis que le total des approbations de logements a chuté en Nouvelle-Galles du Sud (-4,5 %), en Australie occidentale (-0,9 %) et en Tasmanie (-16,1 %). En termes de tendance, le nombre total de logements approuvés a chuté de 6,7 % par rapport à l'année précédente, tandis que les logements du secteur privé (hors maisons) ont chuté de 27,6 %.

Figure 1 – Approbations de construction, Australie

Chaque État se trouve à un stade différent du cycle de construction avec ses propres défis. Le Queensland connaît une forte réserve de travaux et une pénurie de métiers clés, qui ne feront qu'empirer avec les constructions liées aux Jeux olympiques. Les prix élevés des terrains, l’escalade persistante et la perte de commerces clés au profit du Queensland remettent en question la faisabilité en Nouvelle-Galles du Sud. Victoria a du mal à atteindre l'objectif de 80 000 nouvelles constructions par an en raison du fardeau fiscal des promoteurs et de l'absorption imminente de l'offre de logements existants. Comme dans le Queensland et la Nouvelle-Galles du Sud, la hausse des coûts de construction en Australie occidentale constitue un obstacle important, même si de nombreux projets ont reçu le feu vert. Le leader du peloton, cependant, est l'Australie du Sud, avec une réforme du logement montrant un certain nombre de projets résidentiels en cours, notamment en raison de la libération des terrains et de l'abolition des droits de timbre pour les premiers acheteurs.

L'intervention gouvernementale et les échos de l'histoire

Au cours de la période qui a suivi la Seconde Guerre mondiale, l'Australie a été confrontée à une importante pénurie de logements en raison de la croissance rapide de la population due à l'immigration et au baby-boom. Pour résoudre ce problème, le gouvernement fédéral, sous la direction du Premier ministre Robert Menzies et en collaboration avec les gouvernements des États et locaux, a lancé une initiative massive en matière de logement.

Ce programme impliquait de libérer des terres appartenant au gouvernement pour le développement privé et de financer la construction de dizaines de milliers de logements grâce à l'émission d'obligations. Ces maisons ont été utilisées pour des logements sociaux ou vendues directement à des acheteurs privés, augmentant considérablement l'offre de logements, ce qui a permis une augmentation de l'accession à la propriété de 53 % en 1947 à 72 % en 1961.

Ces incitations gouvernementales historiques pourraient être pertinentes aujourd’hui alors que l’Australie est confrontée à une nouvelle crise de l’offre de logements. Les défis modernes, tels que les problèmes de chaîne d’approvisionnement et l’augmentation des coûts de construction, compliquent l’intervention directe ; cependant, la révision des stratégies, telles que d’importants projets de logement menés par le gouvernement et la libération stratégique de terres, pourrait contribuer à atténuer les contraintes actuelles en matière d’offre et à améliorer l’abordabilité du logement.

Des solutions supplémentaires peuvent inclure l'exploitation de techniques de construction modernes telles que logement modulaire pour améliorer l'efficacité et réduire les coûts, ainsi que des incitations gouvernementales renforcées qui pourraient revigorer le secteur dans un contexte de pressions économiques actuelles.

Naviguer dans les incertitudes futures : un appel stratégique à l’action

Alors que nous envisageons l'avenir du secteur de la construction résidentielle en Australie, il est clair qu'une approche globale est nécessaire – une approche qui reconnaisse la nature cyclique du marché et donne la priorité aux pratiques de développement durable. Un retard de productivité nécessite une accélération de la construction résidentielle et une simplification des politiques de développement. Les problèmes persistants de faisabilité, notamment en ce qui concerne les coûts et les rendements de la construction, soulignent la nécessité d’une réforme systémique.

L'introduction de mesures telles que le Construire pour louer (BTR) Le programme a tenté d'atténuer certaines pressions, mais des défis tels que la TPS irrécupérable mettent en évidence des obstacles systémiques plus profonds. Ces problèmes ne sont pas propres à l’Australie ; cependant, apprendre de ses homologues mondiaux reste complexe en raison des conditions locales uniques. Ce dont l’Australie a besoin, c’est d’une forte concentration interne : améliorer l’efficacité de la planification et encourager le développement, tout en favorisant une relation de coopération entre l’industrie et les autorités locales pour résoudre ces problèmes primordiaux.

En adoptant une perspective à long terme qui intègre la compréhension du marché cyclique à la recherche de la durabilité – comme la réduction de la teneur en carbone des projets – nous pouvons garantir un marché du logement résilient. Cette double orientation permettra non seulement de relever les défis immédiats, mais également de garantir un avenir durable, en soutenant la croissance et l'innovation dans l'ensemble du secteur.

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